Лариса ДРАГНЄВІЧ

приватний нотаріус, м. Херсон

Правові аспекти охорони спільної часткової власності

У сімейних правовідносинах спільна часткова власність може мати місце у випадках, коли фактичні шлюбні, сімейні відносини та відносини подружжя регулюватимуться договором або рішенням суду. При цьому кожний володілець права спільної часткової власності користується рівними правами з іншими співвласниками щодо володіння, користування і розпорядження майном, має право на сплатне або безоплатне відчуження іншій особі своєї частки в спільному майні за згодою співвласників (ст. 358 ЦК України).

Крім того, ст. 364 ЦК передбачено, що кожний з учасників спільної часткової власності має право вимагати виділу своєї частки із спільного майна.

Спосіб виділення частки учасника спільної часткової власності в натурі визначається такими обставинами:

1) при досягненні згоди всіх учасників спільної часткової власності щодо розподілу майна та погодження з розміром часток в натурі, така згода для надання їй юридичної стабільності має бути нотаріально посвідчена;

2) якщо угоди щодо розподілу майна та погодження з розміром часток в натурі та порядком користування цими частками не досягнуто, то за позовом будь-кого з учасників майно ділиться в натурі судом;

3) коли кредитор учасника спільної часткової власності пред’явить позов про виділ частки його боржника для звернення на неї стягнення, частка визначається судом та підлягає продажу з прилюдних торгів.

Статтею 364 ЦК прямо передбачається, що виділення частки у спільному нерухомому майні, як окремого права власності особи або декількох осіб, може посвідчуватися нотаріально, а в переліку нотаріальних дій (ст. 34 Закону України «Про нотаріат») така дія не передбачена. Але необхідність та можливість її вчинення випливає з компетенції нотаріальних органів, які посвідчують права осіб у безспірному порядку. За своєю процесуальною природою така нотаріальна дія має бути подібною нотаріальному провадженню щодо видачі свідоцтва про право власності на частку в спільному майні подружжя. У цьому випадку при згоді всіх співвласників нотаріус буде видавати свідоцтво про приватну власність на майно, що виділено із спільної часткової власності.

Угода про порядок розподілу спільного майна між співвласниками із зазначенням конкретних часток в натурі може бути оформлена шляхом складання самостійного договору. Такому документу не надавалося раніше самостійного значення, оскільки передбачалося, що спільна часткова власність виникає лише при спадкоємстві, проте спільна часткова власність може виникати й у разі дарування майна декільком особам тощо.

Отже, якщо кожний з учасників спільної часткової власності має право вимагати виділу своєї частки з спільного майна, то повинен існувати позасудовий порядок такого виділення, оскільки в судовому порядку здійснюється захист права в разі його порушення або оспорювання. Якщо співвласники з урахуванням інтересів усіх суб’єктів домовились про розподіл спільного майна самі, то в цьому разі правопорушення не існує, і саме для таких випадків державою передбачений нотаріальний процес.

При вирішенні питання про виділ в натурі часток жилого будинку, що є спільною частковою власністю, нотаріусу треба враховувати умови ст. 364 ЦК. Це можливо, коли кожному із співвласників може бути виділено відокремлену частину будинку (квартиру) з самостійним виходом. Виділ також може мати місце при наявності технічної можливості переобладнати приміщення в ізольовані квартири, про що сторони мають надати висновок експерта. В разі якщо майно підлягає обов’язковій реєстрації, вимагається правовстановлюючий документ та, у встановлених чинним законодавством випадках, довідка-характеристика бюро технічної інвентаризації, а в місцевостях, де інвентаризація не проведена, ‑ довідка виконавчого комітету відповідної Ради народних депутатів.

Якщо виділ частки будинку в натурі неможливий, співвласники вправі встановити порядок користування відособленими приміщеннями (квартирами, кімнатами) такого будинку. У цьому разі окремі підсобні приміщення (кухня, коридор тощо) можуть бути залишені в загальному користуванні учасників спільної часткової власності.

При неможливості виділу частини будинку в натурі або встановлення порядку користування ним власнику, що виділяється, за його згодою встановлюється грошова компенсація. Розмір грошової компенсації визначається за угодою сторін.

З виділенням учаснику спільної часткової власності його частки в натурі спільна власність припиняється і решта учасників спільної часткової власності втрачає право привілеєвої купівлі цієї частки.

Інструкцією „Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України” передбачається порядок посвідчення угод без видачі свідоцтва про право власності на частку, виділену із спільного майна. Ця угода співвласників не має метою виділення часток в натурі, тобто закріплення права власності на окремі частки спільного майна за окремими співвласниками, вона закріплює лише порядок користування майном, яке підлягає обов’язковій реєстрації.

Отже, реєстрація порядку користування майном не вирішує проблему права власності на майно. У цьому випадку також вимагається правовстановлюючий документ та, у встановлених чинним законодавством випадках, довідка-характеристика бюро технічної інвентаризації, а в місцевостях, де інвентаризація не проведена, ‑ довідка виконавчого комітету відповідної Ради народних депутатів. Правовстановлюючий документ після його огляду повертається власникові, а в тексті угоди зазначається найменування цього документа, номер і дата його видачі та найменування установи, що його видала. Така угода є невід’ємною частиною правовстановлюючого документа. Вона встановлює порядок, який стає обов’язковим також для майбутнього набувача частки спільного майна. Отже, умови такої угоди мають доводитися до відома покупця частки спільного майна. Така угода може бути оформлена як шляхом складання самостійного документа, так і викладена на правовстановлюючому документі.

Інструкцією передбачена можливість укладення угоди про встановлення або уточнення ідеальних часток, але чомусь така угода ставиться в залежність від зазначення розміру часток у правовстановлюючому документі, тобто, якщо в правовстановлюючому документі розмір часток не вказаний або вказаний неправильно. У зв’язку з цим необхідно говорити про можливість осіб перетворювати своє право з невизначеного, тобто спільного, в конкретне реальне майнове право власності за допомогою нотаріального провадження. Тут мова повинна йти не про ідеальні частки, а лише про справедливий розподіл майна, засобами якого може бути притягнення додаткового майна або грошей учасників спільної власності для врівноваження часток та можливості співвласників розподілити майно в натурі, з подальшою реєстрацією права власності у порядку, встановленому чинним законодавством.

Досить важливим є питання: як в разі укладення угоди учасниками спільної часткової власності про зміну розміру часток розглядати окремі необхідні в цьому випадку дії? Наприклад, як розглядати зміст угоди, коли одному співвласнику замість виділення частки в натурі його частка компенсується грошима. З точки зору цивільного права така угода фактично містить ознаки договору купівлі-продажу: укладається добровільно, має змістом сплатне відчуження майна, а з точки зору нотаріального та цивільного процесів ‑ це засіб виділення часток в натурі. Так, суд при розгляді такої справи може зазначити в рішенні про неможливість виділення часток в натурі та необхідність компенсувати окремим співвласникам вартість їх часток грошима. Тому вважається, що всі угоди, які укладаються між співвласниками майна та стосовно такого майна з метою розподілу спільної часткової власності, мають бути об’єднані в одне провадження по видачі свідоцтв про право власності на майно.

При здійсненні права на сплатне відчуження частки спільної часткової власності на співвласника покладається обов’язок повідомити в письмовій формі решту учасників спільної часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких вона продається (ст. 362 ЦК). Можливі в цьому випадку витрати та негаразди від купівлі частки у разі порушення права привілеєвої купівлі будуть стосуватися покупця. При продажу частки з порушенням права привілеєвої купівлі інший учасник спільної часткової власності протягом одного року може звернутися до суду з позовом про перевід на нього прав і обов’язків покупця (ст. 362 ЦК). Отже, саме для захисту права не тільки співвласника, а й покупця на нотаріуса покладається обов’язок перевірити наявність відмови решти учасників спільної часткової власності від права привілеєвої купівлі.

При продажу частки спільної часткової власності будь-кому із співвласників цього майна не перевіряється згода інших співучасників, оскільки право вибору покупця в цьому разі має надаватися продавцю.

Не повинен також співвласник попереджати інших співвласників, коли має намір відчужувати майно за будь-якою іншою угодою ‑ міни, дарування, договору довічного утримання.

Представляється, що при відчуженні усього майна, що належить учасникам спільної часткової власності, іншій особі або одному з співучасників може застосовуватись інститут представництва. В дорученні на укладення такої угоди повноваження представника мають бути чітко визначені, тобто за якою ціною має бути продане майно та інші умови, на яких воно продається.

Інструкцією передбачено, що право на продаж частки спільної часткової власності в одного з співвласників виникає у разі:

1) якщо треті особи відмовилися від права привілеєвої купівлі шляхом подання відповідної заяви;

2) якщо треті особи відмовились одержати надіслані на їхню адресу заяви продавця про його намір продати свою частку. Про цю обставину має свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв’язку;

3) якщо адреса інших учасників спільної часткової власності невідома і встановити її неможливо;

4) якщо продавець повідомив третіх осіб про продаж частки в спільній частковій власності, а вони від права привілеєвої купівлі фактично відмовились ‑ не скористалися цим правом щодо будинків протягом одного місяця, а щодо іншого майна ‑ протягом десяти днів з дня одержання повідомлення.

У першому випадку доказом відмови від права привілеєвої купівлі частки майна, що продається, є письмова заява кожного співвласника (третьої особи) із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка. Справжність підпису на заяві учасників спільної часткової власності повинна бути засвідчена в нотаріальному порядку або підприємством, установою, організацією, в якій він працює чи навчається, житлово-експлуатаційною організацією за місцем його проживання або адміністрацією стаціонарного лікувально-профілактичного закладу, в якому він перебуває на лікуванні¹. Представляється, в разі порушення цієї умови нотаріус має повторно звернутися до третьої особи, яка надала заяву невідповідної форми, що може бути підставою для повторного відкладення строку вчинення нотаріального провадження.

Засвідчення справжності підпису не вимагається, якщо учасники спільної часткової власності особисто з’являться до нотаріуса і подадуть заяву про відмову від права привілеєвої купівлі. У цьому випадку нотаріус встановлює особу, перевіряє справжність підпису заявників і робить про це відмітку на заяві, вказуючи найменування документа, його номер, дату видачі та найменування установи, яка видала документ, що посвідчує особу за­явника. Заява учасника спільної часткової власності про відмову від права привілеєвої купівлі може бути викладена на звороті примірника договору купівлі-продажу, що залишається в справах державної нотаріальної контори чи у приватного нотаріуса, або на окремому аркуші.

Статтею 362 ЦК передбачена процедура повідомлення інших учасників спільної часткової власності про продаж належної співвласнику частки майна, але за ст. 114 чинного ЦК вона в основному конкретизована стосовно будинків. Це положення можна пояснити тим, що на час прийняття і дії ЦК від 18 липня 1963 року лише будинки могли належати громадянам за правом власності, інші види житла не могли перебувати у власності, а використовувались тільки для проживання. У зв’язку з великим господарським значенням будівель передбачався місячний термін для отримання від співвласників згоди на відчуження частини будинку, а для іншого майна ‑ десять днів. Після внесення змін до законодавства і приватизації квартир, а також враховуючи, що за ч. 3 ст. 42 Закону України „Про нотаріат” строк, на який відкладається нотаріусом вчинення нотаріальної дії, не може перевищувати одного місяця, нотаріус вправі визначати строк відкладення й для квартир в один місяць. Хоча за буквальним аналізом ст. 114 чинного ЦК строк відкладення посвідчення договорів купівлі-продажу квартир мав встановлюватися в десять днів. Такої ж позиції дотримувалися й деякі інші автори².

Нотаріус повинен перевірити тотожність умов договору купівлі-продажу з умовами, які зазначені в заявах третіх осіб.

Якщо треті особи відмовились одержати надіслані на їхню адресу заяви продавця про його намір продати свою частку, про цю обставину має свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв’язку. В цьому випадку Інструкцією надається визначального характеру лише відмові прийняти листа від учасника спільної часткової власності, з чим не можна погодитись, оскільки особи мають право бути повідомленими навіть у тих випадках, коли їх особисті взаємовідносини перебувають у стані протидії. Отже, в цьому випадку, вважається, що необхідно продовжувати відкладення вчинення нотаріального провадження і передавати заяву в порядку ст. 84 Закону в обов’язковому порядку. Це може бути зумовлено ч. 2 ст. 42 Закону і значною вартістю майна, що перебуває у спільній частковій власності, та можливістю вирішити це питання іншим шляхом, тобто зверненням особи до суду з позовом про розподіл майна в натурі.

Однією з можливостей вирішення цієї правової ситуації може бути особисте звернення нотаріуса до третіх осіб угоди з повідомленням (попередженням). Аналогічний варіант пропонувався раніше для повідомлення співвласників сумісної власності (див. проект № 1)³.

Необхідність попередження співвласників часткової власності про подальші нотаріальні дії та їх правові наслідки зумовлюється ст. 5 Закону України „Про нотаріат”. Незазначення часу вчинення нотаріальної дії або її вчинення без згоди співвласників може бути підставою для подальшого визнання угоди неукладеною. Це випливає із ст. 362 нового ЦК, а саме: при продажу частки з порушенням права привілеєвої купівлі інший учасник спільної власності протягом одного року може звернутися до суду з позовом про перевід на нього прав і обов’язків покупця.

Інструкцією передбачається, що договір купівлі-продажу частки спільного майна сторонній особі може бути посвідчений також у випадку, якщо адреси інших учасників спільної часткової власності невідомі. На ствердження цього повинен бути поданий документ відповідного компетентного органу (довідкової служби, адресного бюро тощо). Але в цьому випадку ми розглядаємо лише одну чи декілька часток, власники яких мають намір їх продати. На наш погляд, у цьому разі постає питання про сумісне вирішення проблеми правонаступництва на інші частки спільного майна або визнання їх безгосподарними. Доцільно в цьому випадку застосовувати також такий засіб розшуку заінтересованих осіб, як повідомлення в засобах масової інформації. Це положення слід розцінювати як ускладнення нотаріального процесу, оскільки воно вимагатиме часу не лише для публікації оголошення, а й для відповідного реагування. Для того, щоб не встановлювати нові строки, вважається доцільним надавати строк для подачі заяв після публікації у засобах масової інформації в десять днів з моменту виходу відповідної публікації у найвіддаленіших кутках України.

Якщо продавець повідомив третіх осіб про продаж частки в спільній частковій власності, а вони від права привілеєвої купівлі фактично відмовились ‑ не скористались цим правом щодо будинків протягом одного місяця, а щодо іншого майна ‑ протягом десяти днів з дня одержання повідомлення, підлягають перевірці такі юридичні обставини: повідомлення усіх третіх осіб про намір продати свою частку сторонній особі, якщо їх декілька, то перевіряється наявність повідомлень кожного з них; тотожність умов договору купівлі-продажу з умовами, які зазначені в повідомленнях третіх осіб.

Доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про подальший продаж частки у спільному майні може бути свідоцтво, видане нотаріусом, про передачу їм заяви продавця (можливо, повідомлення самого нотаріуса) у визначеному ст. 84 Закону „Про нотаріат” порядку.

Заява учасника спільної часткової власності про відмову від права привілеєвої купівлі або фактична відмова учасника спільної часткової власності, який протягом одного місяця з дня одержання повідомлення про намір і умови продажу іншим учасником спільної часткової власності належної йому частки майна не здійснив свого права на привілеєву купівлю, дійсна протягом трьох місяців. Строк цей обчислюється з дня подання заяви про відмову або з дня, наступного за останнім днем зазначеного місячного терміну.

Щодо тотожності умов договору купівлі-продажу з умовами, які зазначені у повідомленнях третіх осіб або заяві про їх відмову від купівлі майна, то вважається, що протягом одного року продавець може збільшувати ціну своєї частки, але не зменшувати.

Окремим, не передбаченим Інструкцією, випадком є одержання від одного або всіх учасників спільної часткової власності відповіді, яка передбачає бажання купити частку, але через деякий проміжок часу. Представляється, що в цьому випадку продавець майна вільний у виборі покупця, якщо угода не буде посвідчуватись після зазначеного у відповіді строку. У противному разі право привілеєвої купівлі майна зберігається за іншими співвласниками. При одержанні від учасників спільної часткової власності відповіді, остання також додається до зазначеного примірника договору.

Про відчуження частки спільного майна іншим шляхом ‑ за договором дарування, яке підлягає реєстрації, нотаріус робить відмітку на правовстановлюючому документі. У тексті договору про відчуження частки майна вказуються арифметичні (в простих дробах) частини.

У договорі про відчуження власником частки майна має бути зазначено порядок користування частинами, якщо співвласники укладали відповідну угоду про це або такі умови зазначені в їхній заяві.

Спори між учасниками спільної часткової власності щодо зміни розміру часток спільного майна, порушень умов угоди про порядок користування спільною частковою власністю та інші вирішуються в судовому порядку. Тут слід уточнити, що нотаріус вправі запропонувати варіанти розподілу спільної власності, які для сторін не є обов’язковими. Тому звернення до суду буде необхідним, якщо варіанти розподілу, запропоновані нотаріусом, не будуть прийняті хоча б одним із співвласників.

Зразок

повідомлення про вчинення нотаріальної дії

щодо посвідчення договору продажу частки спільної власності

Гр. __________________

що мешкає за адресою:

м. Київ, просп. Оболонсь-кий, буд. __, кв. _