27

Приватизация жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде

Содержание

Введение……………………………………………………………..……………3 Глава 1. Общая характеристика приватизации жилых помещений…………5

1.1. Понятия и цели приватизации……………………….…………………….5

1.2. Законодательство о приватизации………………………………………..10

Глава 2. Особенности приватизации жилых помещений…………………….17

2.1. Субъекты приватизации…………………………………………………..17

2.2. Порядок приватизации жилых помещений……………………………….21

Заключение………………………………………………….…………………..24

Список использованных источников…………………………………………..26

Введение

Приватизация продолжает оставаться в зоне особого внимания как со стороны различных органов власти, так и ученых: юристов, экономистов, философов, политологов, социологов и т.д. К настоящему времени, когда отчуждение основной части государственной и муниципальной собственности в собственность юридических и физических лиц в целом завершено, в области приватизации сложилась ситуация, требующая своего осмысления для определения стратегии дальнейшего проведения экономических реформ.

Проблемные вопросы совершенствования российского законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества находятся в поле пристального внимания законодателей и ученых-цивилистов. Это в немалой степени связано с тем, что правовое регулирование приватизации представляет собой важнейший инструмент преобразования экономической, политической жизни российского общества, а так же соответствующих изменений в социальной сфере.

Результаты приватизации, ее успех в значительной степени зависят от того, насколько совершенен механизм правового регулирование отношений по отчуждению государственного и муниципального имущества в собственность физических и юридических лиц.

Целью исследования является теоретическое и практическое изучение приватизации жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде.

Для достижения поставленной цели, необходимо решить следующие задачи:

Раскрыть понятие и цели приватизации;

Рассмотреть законодательство о приватизации;

Изучить субъектов приватизации;

Проанализировать порядок приватизации жилых помещений.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе приватизации жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде.

Предметом исследования являются нормы права, регулирующие приватизацию жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде.

Методологической основой исследования являются общенаучные методы познания и частнонаучные методы познания.

Структура работы обусловлена поставленной целью и задачами, состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.

Глава 1. Общая характеристика приватизации жилых помещений. 1.1. Понятия и цели приватизации

К 1991 г. в стране сложились политические, экономические и правовые условия для формирования основ рыночной экономики. Переход страны к рынку непосредственно касался отношений собственности в жилищной сфере, которые нуждались в реформировании, в том числе формировании рынка жилья. Создание рынка жилья невозможно без передачи жилищного фонда в частные руки с тем, чтобы значительно расширить круг собственников. Для этого предполагалось передать в собственность граждан большую часть государственного и муниципального жилищного фонда (не менее 60%). Одновременно государство решало и задачу, которая характерна для рыночной экономики: значительно уменьшить бюджетные расходы на содержание и ремонт жилищного фонда, поскольку на собственников жилых помещений постепенно должны быть возложены практически все указанные расходы.

Приватизация (от лат. Privatus - частный), с правовой точки зрения, представляет собой специальный способ прекращения права государственной и муниципальной собственности и переход ее в частную собственность безвозмездно или за плату¹.

Термин "приватизация" был использован еще в 1976 г. американским исследователем Робертом У. Пулом в работе, опубликованной в периодическом бюллетене "Reason Foundation"².

За относительно короткий промежуток времени законодательство о приватизации неоднократно менялось, поэтому, если смотреть с общетеоретической точки зрения, приватизация есть переход имущества из публичной собственности в частную собственность граждан или юридических лиц в порядке и на условиях, предусмотренных специальным законодательством о приватизации³. Также и с юридической точки зрения, "приватизация должна иметь строго очерченные законом границы"⁴.

В.М. Игнатов раскрывает сущность приватизации в широком и узком смысле понимания: «Приватизация в широком смысле понимается как один из институтов регулирования экономики через сокращение государственного сектора и увеличение вклада частного сектора в хозяйственное развитие. Приватизация в узком смысле слова означает полную или частичную передачу права собственности на капитал определенным физическим и юридическим лицам»⁵.

В.С. Белых считает, что юридическое понятие термина «приватизация» должно обладать исчерпывающим и ясным набором признаков, делающим его пригодным для практического применения, оно должно иметь «...строго очерченные законом границы, для того чтобы исключить неопределенность в толковании и, соответственно, различия в практической применимости Рассмотрение же приватизации в широком значении может указывать лишь на многогранность и многозначность данной категории (так, приватизация может имеет политический, коммерческий психологический и др. аспекты)»⁶.

С правовой точки зрения более точным представляется определение, данное С. И. Комарицким: «Под приватизацией обычно понимается правовой институт, относящийся к сфере правового регулирования права собственности и означающий прекращение права собственности на определенное имущество и возникновение права частной собственности. Поскольку при приватизации всегда идет речь о прекращении права государственной собственности, то подобного рода отношениям присущ публичный элемент. Это вызывает необходимость разработки некоторых общих, установленных публично правил такого перехода права собственности»⁷. В данном случае в результате приватизации в специально установленном порядке осуществляется переход в частную собственность права собственности на объекты приватизации, находящиеся в собственности государства или муниципальной собственности. Вместе с тем предусмотренный комментируемой статьей производный способ приобретения права собственности находится вне рамок правовой регламентации ГК РФ. Необходимо отметить, что ГК РФ устанавливает возможность передачи имущества: на каком основании, в каком порядке, какого имущества, на каких условиях, в том числе за плату или бесплатно, - все эти вопросы составляют предмет правовой регламентации специального законодательства.

Впервые понятие приватизации было сформулировано в ст. 1 Закона РСФСР от 3 июля 1991 г. N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР", в соответствии с которой приватизация государственных и муниципальных предприятий - это приобретение гражданами, акционерными обществами (товариществами) у государства и местных Советов народных депутатов в частную собственность предприятий, цехов, производств, участков, иных подразделений этих предприятий, выделяемых в самостоятельные предприятия; оборудования, зданий, сооружений, лицензий, патентов и других материальных и нематериальных активов ликвидированных предприятий и их подразделений; долей (паев, акций) государства и местных Советов народных депутатов в капитале акционерных обществ (товариществ); принадлежащих приватизируемым предприятиям долей (паев, акций) в капитале иных акционерных обществ (товариществ), а также ассоциаций, концернов, союзов и других объединений предприятий. Как видно, несмотря на широкий перечень имущества, отчуждение которого предполагалось в порядке приватизации, данное определение не отражало всей сферы приватизации и должного объема правового регулирования.

Затем был принят Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", в соответствии с которым под приватизацией государственного и муниципального имущества следовало понимать возмездное отчуждение находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований имущества (объектов приватизации) в собственность физических и юридических лиц. Преамбула Закона указывала на целевой характер такого отчуждения, а именно: повышение эффективности экономики, социальную ориентацию, улучшение платежного баланса Российской Федерации и осуществление протекционизма по отношению к российским товаропроизводителям.

Кроме того, в соответствии со ст. 8 Конституции Российской Федерации, ст. 209, 212 - 218, 235 ГК РФ и рядом других норм законодательства в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом все формы собственности и права всех собственников. При этом публично-правовые образования являются полноправными субъектами гражданских правоотношений. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц. По смыслу приведенных норм собственник вправе самостоятельно определять цели своих действий.

Приватизация в широком смысле означает передачу имущества, находящегося в собственности государства, в собственность юридических или физических лиц, т.е. в частную собственность. Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации передача имущества в частную собственность должна осуществляться в порядке, предусмотренном федеральными законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Закон о приватизации регулирует вопросы приватизации специфического имущества, а именно жилищного фонда.

При этом необходимо иметь в виду, что в гражданском обороте участвуют не только граждане - собственники жилых помещений, но и другие лица: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, юридические лица, а также в ряде случаев иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. То есть по общему правилу у жилого помещения всегда есть собственник (оно не должно быть бесхозяйным). Для рыночных отношений характерно наличие значительного числа потенциальных продавцов и покупателей, наймодателей и нанимателей и других участников отношений, объектом которых является жилье.

В преамбуле Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" записано, что "настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище;

целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда;

вступление в права собственности на жилище дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем".

На основании Закона о приватизации у российских граждан имеется реальная возможность стать собственниками занимаемого по договору социального найма жилого помещения.

Безусловно, в настоящее время используются преимущественно новые формы решения жилищной проблемы. В жилищном и гражданском законодательстве имеются соответствующие нормы, касающиеся решения жилищного вопроса граждан, в частности эти нормы содержатся в Жилищном кодексе Российской Федерации.

Передача государственного и муниципального жилья в собственность граждан путем приватизации - важнейшая составная часть жилищной реформы, проводимой в нашей стране. Она позволяет значительно увеличить число собственников жилых помещений и соответственно создает условия для формирования рынка жилья. В данном случае жилье рассматривается не только как помещение для проживания граждан, но и как имущество (товар), которым собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению. При этом не нужно забывать, что собственник вправе осуществлять свои полномочия только в рамках законодательства и не должен нарушать права и законные интересы граждан и других лиц.

Если в целом охарактеризовать процесс приватизации жилых помещений, то его следует рассматривать как положительное и необходимое явление в условиях рыночных отношений в жилищной сфере.