Тема 12. Анализ наиболее эффективного использования
Все суждения относительно стоимости основаны на использовании недвижимого имущества. Однако только наиболее эффективное использование является адекватным с точки зрения участников рынка. Именно такое использование может и должно рассматриваться как основание для определения рыночной стоимости недвижимого имущества.
Наиболее эффективное использование конкретного земельного участка не определяется субъективным мнением владельца, застройщика или оценщика; наоборот, наиболее эффективное использование формируется конкурентоспособными силами в рамках того рынка, где находится это недвижимое имущество. Поэтому анализ наиболее эффективного использования является, по сути, всесторонним рыночным исследованием альтернативного использования недвижимости с позиции достижения максимальной продуктивности, которое создает необходимую основу для выбора объектов сопоставления при применении трех подходов к оценке.
1. Цель и задачи анализа
Процедура выявления и обоснования альтернативного использования недвижимого имущества, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наиболее эффективного использования.
Ранее, когда рассматривались принципы оценки, указывалось, что наиболее эффективное использование определяется как наиболее возможное физическое использование, соответствующим образом подтвержденное, юридически разрешенное, финансово выполнимое, и которое приводит к наивысшей стоимости оцениваемого имущества.
Как видно из этого определения, наиболее эффективное использование является скорее обоснованным суждением, но не фактом. В оценочной практике наиболее эффективное использование представляет предпосылку, на которой базируется рыночная стоимость. В ее контексте как наиболее вероятной цены продажи другим термином для наиболее эффективного использования может быть «самое вероятное использование» или «самое прибыльное использование».
В основном понятие наиболее эффективного использования применяется только к земле, поскольку стоимость улучшений рассматривается как стоимость, которую они добавляют к земле. Земля, считается, имеет стоимость, в то время как улучшения вносят свой вклад в стоимость самого недвижимого имущества в целом. Отсюда теоретический акцент анализа наиболее эффективного использования ставится на возможное использование земли, как если бы она была свободной. Даже для улучшенной недвижимости оценка земли как свободной является необходимым условием при определении стоимости недвижимого имущества. Только таким способом может быть определен реальный вклад улучшений в стоимость недвижимости.
В то же время практика оценки показала, что в оценочной деятельности важно также формирование суждения о рыночной стоимости и с точки зрения наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости. Это понятие в оценке недвижимости было разработано в 1960-е годы для ответа на два важных вопроса:
1) как должны использоваться существующие улучшения;
2) следует ли их сохранять в текущем использовании, либо их необходимо снести, а на их месте построить новые.
Понятие наиболее эффективного использования земли как свободной отвечает только на вопрос, как должен быть улучшен участок, будучи неосвоенным. Поэтому при проведении оценки следует различать наиболее эффективное использование земли как свободной и наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости. При этом критерием наиболее эффективного использования земли как свободной является ее максимальная стоимость, а критерием наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости - максимизация стоимости недвижимого имущества при приемлемой норме отдачи.
Таким образом, при окончательном выборе варианта наиболее эффективного использования руководствуются следующими положениями:
если стоимость улучшенной недвижимости больше стоимости участка без улучшений, наиболее эффективным использованием будет использование улучшенной недвижимости;
если стоимость свободного участка превысит стоимость улучшенной недвижимости, наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.
По сути, анализ наиболее эффективного использования предполагает рассмотрение обоснованно возможных видов использования земельных участков (свободных или улучшенных) с точки зрения четырех безусловных критериев, которые заложены в самом определении наиболее эффективного использования.
Наиболее эффективный вид использования должен быть:
физически возможным, т.е. соответствовать размерам и форме земельного участка, его доступности, инженерно-геологическим и экологическим условиям;
юридически разрешенным, т.е. соответствовать регламенту использования и застройки, установленному общественными (градостроительная и землеустроительная документация) и частными (обременения прав собственника его договорами с другими лицами) ограничениями;
финансово осуществимым, т.е. соответствовать сложившейся конъюнктуре рынка, которая определяет уровень доходности разных типов недвижимости, и обеспечивать положительный возврат инвестируемого капитала;
максимально продуктивным, т.е. обеспечивать максимальную стоимость земли или максимальный возврат инвестированного капитала. При этом в качестве измерителя возврата капитала обычно применяют чистую текущую стоимость или внутреннюю норму отдачи.
Нужно отметить, что эти критерии являются взаимосвязанными и должны рассматриваться в определенной последовательности. При этом не имеет принципиального значения, что будет рассмотрено ранее - физическая возможность или юридическая разрешенность. Иногда даже целесообразнее начинать с рассмотрения юридически разрешенных видов использования, так как это сразу очерчивает круг возможных альтернатив. Однако важно, чтобы исследование физической возможности и юридической разрешенности предшествовало проверке на финансовую осуществимость и максимальную продуктивность. Использование может быть финансово осуществимым, но это не будет служить аргументом, если оно запрещено законом или физически невозможно. И только после того, как определены все юридически разрешенные, физически возможные и финансово осуществимые виды использования можно перейти к выбору максимально продуктивного из них.
Таким образом, окончательное суждение о наиболее эффективном использовании может быть сформировано лишь после того, как были исключены альтернативные виды использования, как такие, которые не отвечают тому или иному критерию. Оставшееся использование, которое соответствует всем четырем критериям, является наиболее эффективным использованием.
Естественно, что рассматриваемые в ходе анализа виды использования должны отвечать еще одному критерию - является ли использование разумным. Разумность или обоснованная возможность является как предварительной точкой отсчета, так и заключением для использования/ий, которые окончательно считаются наиболее эффективным.
Как уже отмечалось, теория оценки предполагает, что пока стоимость улучшенной недвижимости выше, чем стоимость земли как свободной, то наиболее эффективное использование заключается в использовании улучшенной недвижимости. Однако, на практике новый собственник недвижимости может ликвидировать имеющиеся улучшения, даже когда стоимость улучшенной недвижимости превышает стоимость свободной земли. Маловероятно, что инвесторы будут платить большие суммы за землю просто для того, чтобы сохранять существующие на ней улучшения до полного обесценения улучшений. Поэтому затраты по сносу и стоимость любого оставшегося улучшения всегда будут учитываться при рассмотрении финансовой выполнимости изменения характера использования земли.
При анализе наиболее эффективного использования важно также учитывать фактор времени для конкретного использования. Во многих случаях наиболее эффективное использование имущества может изменяться в обозримом будущем. Например, наиболее эффективное использование фермы с точки зрения дальнейшего развития города может быть временным, промежуточным, использованием, которое предшествует будущему наиболее эффективному использованию под жилую застройку. Если же земля готова для освоения на момент оценки, то временного использования нет. Напротив, если у земли в ближайшее время нет потенциала на формирование участков под жилую застройку, то ее наиболее эффективное использование будет состоять в дальнейшем сельскохозяйственном использовании. В таких ситуациях немедленное освоение земли или преобразование улучшенного имущества, направленное на его будущее наиболее эффективное использование, обычно не является финансово осуществимым.
Еще одним фактором, который необходимо учитывать при анализе наиболее эффективного использования является интенсивность текущего использования. Например, если бы участок был свободен, то его наиболее эффективным использованием было бы строительство 10-этажного офисного здания, в то время как офисное здание, которое в настоящее время занимает этот участок, имеет только три этажа. Текущее использование участка с точки зрения его интенсивности не может считаться наиболее эффективным использованием.
При анализе наиболее эффективного использования всегда следует принимать во внимание существующую конкуренцию, как между различными видами использования, так и внутри отдельного вида использования. Последнее особенно важно, когда участок рекомендуется использовать для конкретной функции, которая может быть размещена и на других участках, имеющих такие же или даже более благоприятные для этой функции условия.
Кроме того, с точки зрения рынка в районах деловой активности в качестве наиболее эффективного использования может быть рассмотрена не одна функция, а несколько или их сочетание. Поэтому вывод о наиболее эффективном использовании отражает общий характер требований, выдвигаемых рынком к использованию и застройке участка, нежели конкретный вид использования. Без надежного рыночного анализа невозможно получить верное суждение о наиболее эффективном использовании.