6.2. Кадастровая оценка земли

Земельный кадастр — государственная система регистрации ЗУ, оформления права и прочно связанной с ними недвижимости. Земельный кадастр ведется по единой системе по всей территории РФ, выполняет основополагающую роль и эффективное функцио­нирование объектов недвижимости. В процессе регистрации ЗУ присваивается порядковый номер. Регистрации ЗУ предшествует оформление юридических документов, устанавливающих право на предоставление или приобретение земли.

Кадастровая оценка — совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения в границах административно-территориального образования по оценочным зонам, выполненных на определенную дачу.

Кадастровая оценка выполняется для установления объектив­ной ценности земель и используется для определения налогооблагаемой базы. С ее помощью устанавливается базовая стоимость ЗУ, которая остается неизменной на некоторый период времени (5-6 лет) и корректируется один раз в год с использованием годо­вых поправочных коэффициентов.

Кадастровая оценка проводится на основе опенок, получен­ных с применением трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.

Кадастровая оценка городской земли отражена в Законе № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». В соответствии с зако­ном кадастровый номер ЗУ включает: код субъекта РФ, опреде­ляемый Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству; код административно-территориального образования, входящего в состав субъекта РФ, определяемый органом исполнительной власти данного субъекта; номер зоны (микрорайон, квартал, иная учетная единица), утвержденный органами местного само­управления; номер земельного участка, присваиваемый исходя из существующего порядка учета ЗУ; номер здания или сооружения, присваиваемый исходя из существующего порядка учета зданий к сооружений; номер жилого или нежилого помещения, присваи­ваемый исходя из существующего порядка их учета; разделитель составных частей кадастрового номера.

Методика кадастровой оценки земельных участков городской земли

Методика предусматривает следующие этапы.

1-й этап — подготовительный: сбор и обработка рыночной и нормативной информации.

2-й этап — зонирование территории города, поселка, населен­ного пункта. Зонирование — это разделение на плане городской земли на макрозоны по ценности среды. Оно осуществляется на основе комплексного экономического анализа территории с учетом факторов: экологических, историко-архитектурных, функционально-планировочных, инженерно-транспортных, социальных и экономических. Анализ проводится, как правило, с помощью экспертных оценок в стоимостном выражении и в баллах.

3-й этап — расчет кадастровой стоимости земельного участка с использованием методов оценки земли с учетом зонирования территории.

4-й этап — оформление результатов кадастровой оценки (отчет, утвержденный органами исполнительной власти субъектов РФ; внесение в Государственный земельный кадастр).

Кадастровая стоимость городских земельных участков не подлежит изменению в течение года.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель проводится на территории РФ по единой методике. Сельскохозяйственные угодья включают пашню, сенокос, пастбище, залежь. При оценке исполь­зуются базовые показатели сельскохозяйственных угодий:

• оценочная продуктивность Опр — определяется на 1 га по каждому субъекту РФ в стоимостном выражении в ценах 1999 г.;

• оценочные затраты на 1 га Оз —определяются на основании ежегодных фактических затрат за период 1992—1998 гг. с учетом индексов удорожания цен на материально-технические ресурсы в 1999 г.;

• цена производства валовой продукции Цвпр—определяется суммированием оценочных затрат и дохода, необходимого для обеспечения сельскохозяйственного воспроизводства, которое в 1999 г. было принято равным 7% от оценочных затрат;

На основе этих базовых показателей рассчитываются следующие показатели:

• абсолютный рентный доход — минимальный доход РДмсз, устанавливаемый независимо от плодородия и местоположения участка. Он составляет 1% от стоимости валовой продукции 1 га сельскохозяйственных угодий по России (средний 12 руб. га);

• дифференцированный рентный доход РДдфсз, — Доход, по­лучаемый от земельных участков с более высоким плодородием и лучшим месторасположением. Это разность между оценочной продуктивностью Опр и ценой производства валовой продукции Цврп :

РДдфсз = Опр - Цврп

• расчетный рентный доход с 1 га РДрассз — сумма дифференцированного и абсолютного рентного доходов: РДрассз = РДмсз + РДдфсз

• кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий КСсхз определяется как произведение расчетного рентного дохода на срок капитализации, равный 33 годам: КСсхз = РДрассз х 33.

Кадастровая оценка лесных земель

Кадастровая оценка лесных земель основана на учете класси­фикации лесных земель и границ оценочных зон.

Лесные земли подразделяются на группы: 1 — леса, находящие­ся в промышленной эксплуатации; 2 — леса ограниченного режима пользования, находящиеся в районах с развитой транспортной сетью и высокой плотностью населения; 3 — леса, предназначен­ные для постоянного пользования, расположенные в многолесных районах.

Оценочные зоны совпадают с границами субъектов РФ или административных районов.

При расчете кадастровой оценки учитыва­ются: продуктивность спелых лесов, характеризуемая запасом деловой древесины м3 на 1 га Здд; оценочные затраты — на посад­ку, выращивание и охрану леса, оборот главной рубки ОЗЛЗ; не учитывается дополнительная продукция, получаемая с лесных земель, а также экологические функции леса.

При оценке используются следующие показатели:

• базовая продуктивность Опрлз — характеризует продуктив­ность спелых лесов и качество структуры древостоя, определяется как произведение лесного массива в натуральном выражении на средневзвешенную ставку платы за древесину;

• цена производства древесины на 1 га — произведение оце­ночных затрат ОЗ_ЛЗ на норматив рентабельности лесных земель Рлз :

Цпдр = ОЗлз х Рлз

Норматив рентабельности лесных земель принят 7%;

• абсолютный рентный доход — минимальный доход РДмлз составляет 1% от стоимости валовой продукции с 1 га лесных угодий по России;

• дифференцированный рентный доход РДдлз — разность ме­жду базовой продуктивностью древесины на корню Опрлз и ценой производства древесины Цпдв:

РДдлз = Опрлз — Цпдв;

• расчетный рентный доход с 1 га лесных земель РДрлз — сумма дифференцированного и абсолютного рентного доходов:

РДрлз = РД_ДЛЗ + РД_МЛЗ;

• кадастровая стоимость 1 га лесных земель КС_ЛЗ определяется в зависимости от расчетного рентного дохода РДрлз и коэффи­циента капитализации, равного 2% (или 1/0,02 = 50 лет):

КС_СХЗ = РДрасзл х 50.