Оценка рыночной стоимости земельного участка

6.1. Общие понятия о земельном участке

Земельный участок (ЗУ) — это часть земной территории, ко­торая имеет фиксированную границу, площадь, оборудована и готова к использованию по целевому назначению, т. е. в соответ­ствии с установленным законодательством порядком и условиями для конкретных целей. Так, например, если ЗУ используется в промышленных целях, то он является ЗУ промышленного назна­чения — это принадлежащая промышленному предприятию часть земной территории.

Форма собственности земельных участков: государственная (земли не находятся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований); муниципальная (земли, нахо­дящиеся в пределах поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность); частная.

Земельный участок, находящийся в пользовании физическо­го, юридического лица или группы лиц и имеющий конкретные границы и месторасположение, образует землепользование (зем­левладение).

Юридические лица имеют ЗУ на праве частной собственности, постоянной собственности, аренды.

Право частной собственности юридических лиц на ЗУ возникают в результате приватизации государственных или муниципаль­ных земель, операций с недвижимостью, а также внесения ЗУ в уставный (паевой) капитал юридического лица. Собственник вправе использовать застроенный ЗУ вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями теми способами и в тех целях, которые не запрещены в пределах данной функциональной зоны населенного пункта.

Право постоянного (бессрочного) пользования ЗУ предполагает владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока. Такое право предоставляется государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятием, органам государственной власти и местного самоуправления.

Право арендной платы ЗУ означает срочное пользование им за плату на условиях договора аренды.

Разрешенное использование ЗУ — эксплуатация его с учетом целевого назначения ЗУ, имеющихся ограничений (обременении) и сервитутов (т.е. право ограниченного пользования одним или несколькими соседними ЗУ).

Земля как природный ресурс является важнейшим видом недвижимости, характеризуется: пространственной ограниченно­стью; невозможностью перемещения без существенного наруше­ния ее характеристик; непременным условием проведения любой хозяйственной деятельности; производительной способностью, остаточной продуктивностью; возможностью улучшения или ухудшения; существенным изменением ценности при изменении целевого назначения.

Остаточная продуктивность ЗУопределяется как чистый до­ход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, капитал и управление. Ее размер зависит от местоположения ЗУ. Ценность продуктивности земель определяется в результате бонитировки. Балл бонитета — показатель, характеризующий естественную и экономическую плодородность почв, на его основе рассчитыва­ются нормативы продуктивности земель.

Рыночную стоимость имеют только те ЗУ, которые способны Удовлетворять потребностям пользователя в течение определен­ного периода времени. Рыночная стоимость ЗУ формируется в результате воздействия многих факторов:

• отношение спроса и предложения на рынке — важно вы­являть основные тенденции в ленах продавцов и покупателей, объективно оценивать характер конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения). В российских условиях имеет место ежегодная тенденция повышения цен на городские ЗУ и значительные сезонные колебания цен;

• условия финансирования сделки — в зависимости от доли заемного капитала в купле-продаже и условий предоставления займа. Финансирование сделки за счет заемного капитала связано с платой за использование кредитных ресурсов, поэтому необходимо учитывать ее при определении цены сделки;

• местоположение земельного участка (например, чем ближе участок к Москве, тем выше его иена):

• характеристика участка: его кадастровый номер, форма уча­стка, площадь (м3), рельеф (ровный, неровный); экологическое состояние;

• инфраструктура (наличие водных ресурсов; транспортная доступность; инженерные сети и сооружения).

Особое влияние на стоимость ЗУ оказывает степень развитости инфраструктуры. Процентное увеличение стоимости ЗУ в зависи­мости от наличия коммуникации приведено в табл. 1.

Таблица 1