22. Порівняльний підхід до оцінки земельних ділянок

Порівняльний підхід базується на зіставленні цін продажу земельних ділянок, тобто на принципі їх заміщення аналогічними за корисністю ділянками.

За принципом заміщення оцінюються земельні ділянки на відкритому конкурентному ринку з достатньою кількістю та типовою мотивацією у переважної більшості покупців, ді­ючих раціонально у власних інтересах без примусу на типо­вих умовах фінансування та достатнього часу позиціонування.

Оцінка за порівняльним підходом найбільш об'єктивна, якщо є необхідна кількість угод купівлі-продажу, які можна використати для порівняння. При значному рівні інфляції або значній зміні ринкової ситуації (насамперед, економічних умов) метод порівняння продажів є неефективним.

За основу визначення оцінної вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ці­нами ділянки, яка оцінюється.

Для порівняння використовуються декілька аналогів (5-6). Критерієм зіставлених земельних ділянок є їх конкурентосп­роможність на одному й тому самому сегменті земельного ринку.

До факторів, що впливають на вартість земельної діля­нки, належать:

•   правовий режим земельної ділянки;

•   цільове призначення та функціональне використання зе­мельної ділянки;

•   умови продажу (вільний продаж, змушений продаж);

•   дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових умов);

•   місцезнаходження (відмінності у розташуванні земель­них ділянок у різних природно-кліматичних зонах, у населе­них пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних містопланувальних і економіко-планувальних зонах);

•   фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об'єктів нерухомого майна);

•   використання прилеглої території (функціональне вико­ристання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля).

Послідовність розрахунку методом порівняння продажів така:

1. Виявлення нещодавніх продажів аналогічних земель­них ділянок за сегментами земельного ринку.

2.  Перевірка інформації про угоди купівлі-продажу.

Відібрана інформація за угодами купівлі перевіряється на достовірність та типові ринкові умови за джерелами інфор­мації. При купівлі звертають увагу на термін експозиції зе­мельних ділянок та однакове цільове призначення.

3. Порівняння земельної ділянки, що оцінюється, з про­даними на ринку.

При проведенні порівняння визначаються поправки між ділянкою, що оцінюється, та кожною з порівняльних ділянок і враховуються в ділянці, що оцінюється. Оцінка земельної ділянки шляхом порівняння з іншими земельними ділянками здійснюється за елементами та одиницями порівняння.

Враховують такі елементи порівняння:

-       набір прав, що передаються (постійного безстрокового користування, строкового користування, оренди);

-       умови фінансування — умовами угоди може передба­чатися виплата відсотків по кредиту продавця за встановлені поетапні строки фінансування;

-       дата продажу — порівнюються ринкові умови за дата­ми продажу ділянок, враховуються сезонні та випадкові ко­ливання;

-       умови продажу — передбачає коригування на нетипові для ринку стосунки між продавцем та покупцем, а також об­ставини, за яких приймаються рішення щодо ціни купівлі або продажу ділянки.

Коригування за наведеними елементами здійснюється по­слідовно шляхом внесення змін на розбіжність ціни ділянки за кожним наступним елементом до проведеного.

При коригуванні за місцеположенням враховується вплив навколишнього оточення на конкурентоспроможність діля­нок за фізичними соціальними та економічними параметра­ми. Якщо ділянка знаходиться в тому районі, де і ділянка, що оцінюється, коригування, зазвичай, не здійснюється, якщо в іншому, то слід провести аналіз розбіжностей між районами за транспортною доступністю, інженерним забезпеченням, екологією на підставі аналізу парних продажів.

За фізичними характеристиками виявляються та розг­лядаються тільки великі розбіжності. Коригування найчасті­ше здійснюється методом кореляційно-регресивного аналізу.

При внесенні поправок за площею виявляється залежність впливу одиниці ціни продажу площі за загальною площею.

Коригування за місцеположенням та фізичними характе­ристиками здійснюються у другу чергу до результату коригу­вання на перші чотири елементи і проводяться у будь-якому порядку.

При використанні методу розраховується для декількох фактичних продажів середня вартість одиниці порівняння для кожної однорідної групи земельних ділянок і застосовується, коли ділянки суттєво різняться за площею, проте близькі за іншими параметрами.

4. Аналіз отриманих цін аналогів та визначення рин­кової вартості ділянки.

По закінченню коригування цін відібраних аналогів отри­мані результати погоджуються для визначення остаточної ва­ртості земельної ділянки. Кінцевий розмір оцінної вартості визначається як середнє значення для ранжованого ряду варі­антів значення (без урахування найбільшого та найменшого значення) або найбільш поширене значення серед отриманих результатів.