21 Застосування витратного підходу для оцінки земельної ділянки

Витратний підхід базується на тому, що покупець не сплатить за земельну ділянку суму, більшу, ніж витрати на придбання та упорядкування земельної ділянки, аналогічної за призначенням і корисністю.

Витратний підхід оцінки земельних ділянок містить:

■ метод залишку для землі;

■ метод визначення витрат на освоєння.

Метод залишку для землі визначає ринкову вартість зе­мельної ділянки як різницю між ринковою вартістю всього об'єкта нерухомості — тобто земельної ділянки з упорядку­ванням та поліпшеннями за відрахуванням зносу.

Метод розрахунку вартості земельної ділянки ґрунтується на техніці залишку для землі за умов:

•    визначення найбільш ефективного використання земе­льної ділянки як вільної;

•    за відсутності на ринку інформації про угоди купівлі- продажу незабудованих земельних ділянок.

Алгоритм проведення оцінки земельної ділянки мето­дом залишку:

1)   визначення вартості земельної ділянки з поліпшен­нями на основі інформації зіставлення порівняльних цін про­дажів або пропозицій, чи, як виняток, використання оцінок вартості таких об'єктів;

2)   розрахунок вартості відтворення (заміщення) поліп­шень, аналогічних тим, що розташовані на земельній ділянці, яка оцінюється.

Вартість відтворення складається з:

•    прямих витрат, які безпосередньо пов'язані з будівниц­твом (вартість матеріалів, заробітна плата; вартість експлуа­тації машин та механізмів; вартість тимчасових споруд; при­буток та накладні витрати підрядника);

•    непрямих витрат, необхідних для організації та веден­ня будівництва (проектування, підготовку території під за­будову, податки, обслуговування боргу, реклама, страхові внески);

• прибутку забудовника — грошової винагороди за ви­користання капіталу, інвестованого в будівництво.

3)   визначення фізичного зносу, функціонального старін­ня та зовнішнього знецінення нерухомого майна, розташова­ного на земельній ділянці, що оцінюється;

4)   визначення залишкової вартості відтворення (замі­щення);

5)   визначення вартості земельної ділянки за відраху­ванням вартості поліпшень (у тому числі будинків, споруд та упорядкування).

При визначенні вартості будівництва враховуються час та суми витрат, інфляційні процеси, а також приведення загаль­них сум, витрачених за роками до поточної вартості на дату оцінки, тобто теперішньої вартості.

За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки ви­значається як залишок між очікуваною ціною продажу забу­дованої ділянки (або капіталізованим чистим річним доходом від її використання) та всіма витратами на спорудження об'єктів нерухомого майна.

Найбільш ефективним за умов наведених припущень є ва­ріант використання земельної ділянки під забудову торгове­льною нерухомістю.

Метод визначення витрат на освоєння застосовується у разі незабудованого масиву території і дозволяє визначити загальну вартість території за умов розподілення її на окремі земельні ділянки для продажу.

Вартість неупорядкованої території визначається шляхом вирахування з грошової виручки від продажу земельних діля­нок всіх витрат на їх освоєння і підприємницький прибуток.

Метод застосовується, коли найбільш ефективним ви­користанням є розподілення земельного масиву на окремі земельні ділянки, особливо при масовій житловій та дачній забудові.

Алгоритм проведення оцінки земельної ділянки мето­дом витрат на освоєння:

1.   Визначення розмірів земельних ділянок та міри їх упо­рядкування, виходячи з принципу найбільш ефективного ви­користання, що мають відповідати стандартам ринку.

2.   Визначення вартості продажу упорядкованих земельних ділянок (здійснюється шляхом порівняння витрат на упоряд­кування земельних ділянок, освоєних аналогічно або методом порівняння цін продажу).

3.   Розрахунок витрат на освоєння, які містять:

•    витрати на придбання земельного масиву та оформлення документів;

•    витрати на інженерну підготовку (розчистка, попереднє планування та розмітка земельних ділянок);

•    витрати на упорядкування (будівництво доріг, тротуарів, інженерних мереж, дренажу тощо);

•    сплата податків, страхування;

•   прибуток та накладні витрати підрядника;

•   витрати на рекламу та продаж.

4.   Визначення вартості неосвоєних земельних ділянок ма­сиву (здійснюється шляхом вирахування з виручки, що пла­нується від їх продажу, витрат на освоєння та підприємниць­кого прибутку).

5.   Визначення тривалості освоєння та продажу земельних ділянок, врахування грошових потоків на освоєння за роками освоєння за відповідною ставкою дисконту та ставкою про­цента (за наявності позикового капіталу) для розрахунків те­перішньої (поточної на дату оцінки) вартості неосвоєної зе­мельної ділянки.