20. Загальні положення та принципи експертної оцінки землі

Як будь-який товар, земля має споживчу та рин­кову вартість, що потребує відповідної оцінки. Споживча ва­ртість відображає вартість землі для конкретного викорис­тання. Ринкова вартість — найімовірніша ціна продажу ділянки на відкритому і конкурентному ринку.

Як об'єкт оцінки земельна ділянка — це частина земної поверхні, яка має фіксовану межу, розміри, площу, місцепо­ложення, правовий статус, що фіксуються в державному ка­дастрі та документах державної реєстрації прав на земельну ділянку.

Основні фактори, що зумовлюють вартість земельної ділянки, поділяються на:

• просторові (місцезнаходження, тобто просторове пе­ребування земельної ділянки в певній частині земної по­верхні);

• ринкові (зумовлюються переважно попитом);-      правові (правова база землекористування, ділянка як об'єкт права власності, правові обмеження, обмеження і об­тяження конкретної ділянки);

• кількісні (площа, глибина і ширина ділянки);

• якісні (корисні властивості ділянки, пов'язані з її май­бутнім використанням);

• економіко-технологічні (реальні можливості викорис­тання земельної ділянки за призначенням та очікувана окуп­ність капіталу).

Вважається, що дохід від експлуатації нерухомого майна в першу чергу розподіляється на земельну ділянку, оскільки земля має вартість, а потім на поліпшення, що на ній збудо­вані, оскільки вони є не що інше, як вклад у вартість земель­ної ділянки.

Поліпшеннями, що вносяться в земельну ділянку як вклад, з метою подальшого використання для міської забу­дови є: упорядкування або інші поліпшення

Крім того, користь від використання земельної ділянки ре­алізується протягом необмеженого часу, а поліпшення мають обмежений строк, що дуже важливо, оскільки більшість буді­вель на сьогодні технічно та морально застаріли.

Існує два види грошової оцінки земель: нормативна та експертна. Нормативна оцінка застосовується при розра­хунку податку на землю, визначенні орендної плати, втрат лісових і сільськогосподарських земельних угідь. Експертна оцінка застосовується при проведенні цивільно-право­вих операцій із земельними ділянками. Сфери їх застосу­вання регулюються законодавчими та нормативними доку­ментами.

За категоріями оцінки грошова оцінка розділяється на:

— оцінку земель населених пунктів;

— оцінку земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів);

—  оцінку земель сільськогосподарського призначення.

Експертна грошова оцінка передбачає визначення рин­кової ціни (ймовірної ціни продажу на ринку) або іншого ви­ду вартості об'єкта (інвестиційна, ліквідаційна, страхова, по­даткова, споживча, спеціальна), яка зумовлена метою оцінки та сферою застосування її результатів.

При цьому дотримуються принципів: корисності, попиту і пропозиції, заміщення, очікування, доданої продуктивності, внеску (граничної продуктивності), відповідності, найкращо­го і найбільш ефективного використання.

Земельна ділянка (її частина) розглядається як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефективного викорис­тання — фізично можливого та економічно доцільного — та (або) для земельних поліпшень згідно із законодавством, у результаті яких вартість, що визначається, буде макси­мальною порівняною з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізу інших можливих варіантів її використання. Критеріями обрання серед альтернативних варіантів викори­стання земельної ділянки є такі чотири критерії: юридична дозволеність, фізична придатність, економічна доцільність, найбільша прибутковість.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводить­ся в такій послідовності:

-      визначення завдання оцінки (об'єкт, мета, дата оцінки, умови використання результатів оцінки);

-      збирання інформації, необхідної для проведення оцін­ки (вихідних даних про земельну ділянку, економічних, соці­альних, правових та фізичних факторів, що впливають на її вартість);

-      визначення найбільш ефективного використання земе­льної ділянки;

-     вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки;-      визначення вартості земельної ділянки за обраними методами;

-      узгодження результатів оцінки та прийняття кінцевого значення оцінної вартості;

-      складання та затвердження звіту про експертну грошо­ву оцінку;

-     подання звіту на експертизу до органів Держкомзему.

Звіт підписується експертом та керівником юридичної особи, яка здійснила експертну оцінку земельної ділянки, і скріплюється печаткою цієї особи. Він підлягає погодженню з сільською, селищною, міською радою або уповноваженим нею органом, місцевою державною адміністрацією, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, які прийняли рішення про продаж земельних ділянок, і затверджується відповід­ним державним органом земельних ресурсів. Термін чинності звіту становить шість місяців з дати оцінки.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться за такими методичними підходами:

• капіталізація чистого доходу;

• зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

• врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомо­го майна на земельній ділянці;

• грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призна­чення поєднання декількох методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові ком­поненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).