12 Сутність витратного підходу оцінки об'єктів нерухомості

Витратні методи оцінки об'єктів нерухомості ба­зуються на врахуванні витрат, пов'язаних із створенням кон­кретних об'єктів нерухомості. При використанні витратних методів оцінки нерухомості вважається, що типовий, маргі­нальний інвестор (покупець) не буде платити за певний об'єкт нерухомості більше суми грошей, за яку він може придбати земельну ділянку і збудувати на ній рівноцінну або покращену копію об'єкта нерухомості, що оцінюється.

Витратні методи, як правило, використовуються в таких випадках:

•    для оцінки об'єктів нерухомості, що не приносять дохід;

•    для оцінки вартості унікальних об'єктів;

•    для оцінки об'єктів малої приватизації;

•    для визначення суми страхової вартості.

Розрахунки вартості об'єктів нерухомості методами ви­трат базуються на використанні таких підходів:

1.    Складання кошторису витрат оцінюваного об'єкта не­рухомості в діючих, поточних цінах.

2.   За вартістю конструктивних елементів.

3.   За вартістю узагальнених показників будівельного аналога.

4.   За вартістю об'єкта аналогічного функціонального при­значення.

5.   На основі індексації проектної кошторисної вартості об'єкта нерухомості.

6.   На основі індексації прямих витрат на будівництво об'єкта нерухомості.

Головна перевага витратного підходу — в його придатності проведення оцінки нерухомості на малоактивних ринках. Недо­статність інформації про реалізовані угоди продажу об'єктів не­рухомості в таких випадках обмежує можливості практичного використання методів прямого порівняння продажів чи до­хідних методів. За таких умов витратні методи, що базуються на солідній кошторисно-нормативній основі будівництва здатні за­безпечити надійні результати оцінки об'єктів нерухомості.

При використанні витратних методів дуже важливими по­передніми процедурами є визначення відтворювальної вартості чи вартості заміщення та рівня зносу об'єкта нерухомості, що оцінюється. При цьому відновна вартість чи вартість заміщення поєднує витрати на придбання прав на земельну ділянку і фор­мування зовнішньої виробничої та соціальної інфраструктури.

Знос об'єкта нерухомості — це результат його поперед­ньої експлуатації, що призвів до часткової або повної втрати ним своїх попередніх споживчих чи економічних властивостей.

Розрізняють такі види зносу: фізичний, функціональний, економічний або зовнішній.

Фізичний знос пов'язаний із втратою об'єктом нерухомо­сті чи його окремими конструктивними елементами фізичних властивостей його функціонування. Фізичний знос враховуєть­ся в цілому процедурами амортизації об'єктів нерухомості.Функціональний знос пов'язаний із втратою функціональ­них характеристик об'єкта нерухомості або їх недостатності чи відсутності з точки зору інвестора. Наприклад, невдале, з точки зору інвестора, просторове планування будівлі; застаріла, нена­дійна система електромережі; застарілі оздоблювальні мате­ріали стін; застаріла, хоча і надійна, покрівля та інше.Зовнішній знос нерухомості може мати місце у випадках, коли нерухомість не може бути використана оптимальним способом через особливості свого місцезнаходження. Напри­клад, окреме житлове приміщення в оточенні великої кілько­сті промислових об'єктів.