56. Доходный подход к оценке недвижимости
Доходный подход – это совокуп. методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
1. Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу.
2. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна приносить. Основной ценообразующий фактор – будущий доход.
3. В основе подхода положены следующие базовые принципы: ожидания, замещения, спроса и предложения, принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности
4. Для обоснованного применения доходного подхода необходимо наличие следующих условий:
-величину будущих доходов можно достоверно рассчитать
- оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную величину дохода
- риски, присущие оцениваемой недвижимости можно надежно оценить
5. Основной характеристикой, на которой строится доходный подход выступают будущие выгоды (доходы). Различают следующие уровни дохода:
а) Потенциальный валовой доход (ПВД) это доход, который может принести объект при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года.
АП – годовая арендная плата (рыночная или договорная), S – площадь
б) Действительный валовой доход (ДВД)
Кпотерь – это общие потери от недосдачи площади и недосбора платежей
в) Чистый операционный доход (ЧОД)
Замечание: в состав операционных расходов не включают:
- амортизацию,
- расходы на финансирование объекта,
- налог на прибыль.
Операционные расходы включают 3 вида затрат:
а) условно постоянные расходы (расходы , размер которых не зависит от величины коэффициента загрузки объекта: налог на имущество, страховые площади, заработная плата обслуживающего персонала)
б) условно переменные, эксплуатационные (расходы, зависящие от степени загрузки объекта: коммунальные платежи, охрана, уборка мусора и др.)
в) расходы на замещение (резервы затрат капитального характера) – это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся улучшений.
Предполагается, что денежные средства резервируются на счете, хотя большинство владельцев в действительности этого не делают.
6. ционный доход (ЧОД)
тся прочие доходы (это доходыЮ не связанные со сдачей площади в аренду, например полученные от В рамках доходного подхода используется 2 группы методов:
а) капитализации
, где NOI
– это репрезентативная величина
ожидаемого чистого операционного
дохода, R
– ставка капитализации
б) дисконтирования
FV – остаточная стоимость
Стоимость недвижимости равна сумме текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода плюс текущая стоимость остаточной стоимости. В оценке недвижимости основной метод – капитализации, бизнеса - дисконтирования.
7. Преимущества и недостатки подхода
Преимущества:
1) подход наиболее обоснован с т.зр. и инвестиционных мотивов.
2) позволяет определить рыночную и инвестиционную стоимость.
3) подходит для объектов, приносящих доход.
4) учитывает перспективы
Недостатки:
1) трудности при выработке прогнозов
2) подход является умозрительным
3) проблематичный сбор информации о доходности аналогичных объектов
4) не м.б. применен для оценки некоторых объектов, которые изначально не служат целям получения дохода