54. Сравнительный подход к оценке недвижимости
1. Сравнительные подход – это совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами в отношение которых имеется информация о ценах. Объектом аналогом признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО №1)
2. Подход основан на постулате: сходные интересы в недвижимости должны быть проданы по сходным ценам. Основной ценообразующий фактор – цена продажи аналога.
3. В основу подхода положены следующие принципы:
1) спроса и предложения
2) замещения
3) вклада (на нем построены все корректировки)
4. Основным условием применения методов сравнительного подхода является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогами. Сфера применения подхода: активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости; сложно применить для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса.
5. информационное обеспечение сравнительного подхода:
- данные о физических и экономических характеристиках оцениваемого объекта и его окружения
- данные о физических и экономических характеристиках объектов аналогов и окружения
-рыночная (ценовая) информация об объектах-аналогах (информаци о сделках купли-продажи)
6. Сравнительный подход представлен 2-мя группами методов:
а) метод сравнительного анализа продаж
V – стоимость недвижимости
Sан –цена продажи аналога
ADJср – суммарная поправка к ценам аналогичных объектов за различия в характеристиках и параметрах между объектом оценки и его аналогом
Золотое правило поправки: если лучше – опустим, если хуже - поднимем.
б) метод соотнесения цены и дохода.
В процессе применения сравнительного подхода оценщик использует 2 аналитических инструмента – единицы сравнения и элементы сравнения.
Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объекта недвижимости. В качестве цены единицы сравнения может выступать:
- физическая единица (цена единицы площади)
- экономическая единица (цена приносящей доход единицы)
Элементы сравнения – это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости.
55. Затратный подход к оценке недвижимости
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.
1. базовая модель подхода V= LV + (IV-D), где LV - стоимость земельного участка, (IV-D) - стоимость улучшений (зданий, сооружений), IV - полная восстановительная стоимость улучшений, D - совокупный накопленный износ
Затратный подход определяет стоимость недвижимости, как сумму остаточной стоимости зданий и стоимость земельного участка
2. в основе подхода лежат принципы: замещения, вклада, сбалансированности, спроса и предложения
3. Подход основан на постулате: недвижимость не м.б. продана больше чем сумма затрат на получение земельного объекта под застройку и строительство зданий
4. Оптимальной сферой применения затратного подхода дающей наиболее объективные результаты является
- определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка
- определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости, когда имеется надежная информация относительно износа
- оценка рыночной стоимости недвижимости, с которыми редко заключаются рыночные сделки
- оценка рыночной стоимости недвижимости неподдающейся оценке методами доходного подхода
- оценка рыночной стоимости строительных проектов
- оценка рыночной стоимости объектов специального назначения
- оценка объектов незавершенного строительства
- основной подход для целей страхования
Затратный подход м.б. применен всегда, а в некоторых случаях он единственно возможный
5. В основе определения стоимости нового строительства лежат 2 вида стоимости: полная стоимость воспроизводства (требование идентичности), полная стоимость замещения (требование аналогичности)
6.Основные этапы определения стоимости недвижимости в ЗП
- Оценка стоимости земельного участка как недостроенного с учетом варианта его наиболее эффективного использования
- Расчет стоимости нового строительства зданий и сооружений на дату оценки. Учитываются как прямые так и косвенные затраты на строительство.
- Определение величины предпринимательской прибыли соответствующей требованиям рынка
- Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.
- Определение совокупного накопленного износа улучшений как суммы физического, функционального и внешнего износа.
- Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа
- Расчет стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости улучшений
- Корректировка (если необходима) стоимости объекта недвижимости
7. Преимущества: всегда применим, в некоторых случаях единственно возможный.
Недостатки: затраты не всегда эквивалентны с рыночной стоимости, подход очень трудоемкий и попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом трудозатрат, проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых зданий, сложность определения величины износа старых зданий, проблематичность земельных участков в России.