Механизм внесения поправок

1. Денежных поправок – последовательность внесения не оказывает влияния на результат оценки

2. При внесении % – оказывает влияние на результат. Международными стандартами предусмотрена определенная последовательность (смотри порядок элементов сравнения).

Независимо от того, какая поправка выбрана первой, она умножается на цену продажи сопоставимой недвижимости для получения цены, скорректированной по данной характеристике. Следующие поправки умножаются на первую скорректированную цену, а не на первоначально указанную. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

55. Затратный подход к оценке недвижимости

Базовая модель: V=LV+(IV – Д), LV – стоимость земельного участка;(IV – Д) – стоимость улучшений; IV – стоимость нового строительства; Д – совокупный, накопленный износ.

Подход основан на принципе улучшений, т.е. инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получении соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в обозримом периоде.

Сфера применения данного подхода: 1. Обязательный эл-т процедуры определения рыночной стоимости, 2. Часто единств. инструмент для получения представления о стоимости недвижимости.

По сути, этот способ остается единственным для оценки: специализир недвижимости; для объектов на пассивных секторах рынка; в целях страхования; определения варианта наил. и наиб. эфф. использ. земельного участка; технико-эк. обоснования нового строительства; в целях оналогообложения имущества;.

Преимущества подхода: Опирается на реально понесенные затраты на строительство объекта; Есть информационная база.

Недостатки подхода: сложность; трудно реализуем для зданий, имеющих историческую ценность; существенные ограничения при оценке объектов со значительным сроком службы из-за трудности с определением величины накопленного износа.

Процедура оценки: 1. Осмотр объекта и знакомство с документацией (если есть); 2. Оценка рын. ст-ти земельного участка как свободного от улучшений; 3. Определение восст. стоимости улучшений; 4. Определение прибыли предпринимателя; 5. Определение величины сов. накопленного износа (физического, функционального, внешнего (экономич.)); 6. Оценка стоимости улучшений с учетом износа; 7. Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли.

Определение стоимости нового строительства. Стоимость строительства для инвестора означает либо восстановительная стоимость, либо ст.замещения (дать опред-я).

Определение стоимости нового строительства для целей оценки имеет некоторые специфические особенности: 1. Специальная структура стоимости строительства, учитывающая современные экономические условия; 2. Необходимость одновременного учета цен различных базисных периодов; 3. Возможное отсутствие проектно-сметной и др. документации; 4. Неопределенность исходных данных из-за отсутствия возможности получить полное представление о конструкции оцениваемого здания путем технического обследования; 5. Отсутствие, как правило, достаточного финансирования и времени для детальной проверки работы проектировщиков.

В практике оценки стоимости затраты делятся на прямые и косвенные. Далее к данным затратам добавляется прибыль застройщика.

К прямым затратам относятся: Стоимость строительных материала и изделий, инженерного оборудования; ЗП строителей; Стоимость эксплуатации строитель машин и механизмов; Стоимость временных зданий и сооружений, необходимых в период возведения объекта и др.

Косвенные расходы – это расходы, связанные с организацией и управлением, производством строительных работ, относящихся к деятельности строительной организации в целом.

Методы определения стоимости строительства:

1. Количественный метод – суть его в том, что составляются обыкновенные сметы стоимости воссоздания зданий или сооружений в современных ценах. Этот метод трудоемкий и самый точный (в пределах 5%).

2.  Метод разбивки по укрупненным показателям. Он представляет собой модификацию количественного метода, но гораздо менее трудоемок, т.к. основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок.

3. Метод объектов-аналогов определяется непосредственно стоимость по стоимости объекта-аналога в целом, а затем, если необходимо, делаются корректировки.

4. Индексный.

Определение величины совокупного накопленного износа.

Износ определяется как разница между затратами на воспроизводство новых улучшений на дату оценки и текущей стоимостью улучшений.

Совокупный износ – это суммарные потери восстановительной стоимости или стоимости замещения, вызванные различными причинами.

В зависимости от причины возникновения износа различают: 1. Физический; 2. Функциональный, моральный (устаревание); 3. Внешний (экономический) износ.

По возможности исправления различают устранимый и неустранимый износ.

Методы определения величины износа:

1. Метод срока жизни: Эфф. возраст / срок экономической жизни здания * первонач ст-ть.

Срок эк. ж.– время, в теч. кот нидвжимость мо приносить доход. Эфф. возраст – время, в которое оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна и д.р.

2. Метод рыночной экстракции. Состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа зданий путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

3. Метод разбиения – суть заключается в раздельном определении каждого вида износа. Совокупный износ = И. Физически устранимый + И. Физически неустранимый + И. Функционально устранимый + И. Функционально неустранимый + внешний износ.

Это единственный метод, который учитывает все виды износа.