- •31. Финансовая система государства в условиях рыночных отношений
- •32. Финансовая политика государства и механизм ее реализации
- •33. Управление финансами. Задачи и функции финансовых органов
- •34. Государственный кредит, функции и формы проявления
- •35. Бюджетная система рф, ее структура, принципы построения и функционирования
- •38. Необходимость и сущность денег, основные функции денег. Виды денег, их эволюция. Современные виды денег
- •39. Денежная сичтема, ее сущность, основные элементы. Принципы организации денежного обращения. Эмиссия денег
- •Нарисовать картинку без резервирования
- •40. Сущность и особенности безналичного денежного обращения. Условия организации безналичного денежного оборота. Виды счетов юридических лиц в банке
- •41. Принципы функционирования безналичных расчетов. Основные формы безналичных расчетов, проблемы и перспективы их развития
- •42. Методы и инструменты денежно-кредитного регулирования экономики
- •43. Необходимость и сущность кредита. Принципы кредитования. Основные виды кредита и их характеристика. Методы кредитования
- •44. Двухуровневая банковская система, структура и механизм ее функционирования
- •45. Ценные бумаги и их классификация. Фундаментальные свойства ценных бумаг
- •46. Назначение и функции рынка ценных бумаг. Виды рынков: организованный и неорганизованный, первичный и вторичный, биржевой и внебиржевой, коссовый и срочный, традиционный и копьютеризированный
- •47. Права и преимущества держателей обыкновенных и привилегированных акций. Цена акции: номинальная, балансовая, ликвидационная, курсовая
- •48. Профессиональные виды деятельности на рынке ценных бумаг
- •49. Социально-экономическая сущность страхования и страхового фонда, и необходимость страхования. Методы формирования страхового фонда
- •50. Классификация страхования. Формы страхования, их отличительные принципы. Условия и правила обязательного государственного личного страхования пассажиров, экскурсанов и туристов
- •52. Мировая валютная система и основные этапы ее эволюции
- •53. Оценка имущества: цели и объекты оценки, формы регулирования оценочной деятельности, принципы оценки, виды стоимости
- •54. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Механизм внесения поправок
- •55. Затратный подход к оценке недвижимости
- •56. Доходный подход к оценке недвижимости
- •Метод прямой капитализации
- •57. Инвестиции и их виды. Инвестиционные проекты: классификация, содержание, стадии (фазы) развития
- •60. Система показателей оценки эффективности инвестиционных проектов
54. Сравнительный подход к оценке недвижимости
Метод прямого сравнительного анализа продаж – это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Базовая модель метода: V = Sср +(-) ADJср, ADJср – суммарная поправка к ценам сопоставимых объектов за различием в характеристиках и параметрах между оцениваемым и аналогичным объектом.
Принципы, лежащие в основе подхода: замещения, который предполагает, что покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего аналогичной полезностью, вклада, который используется при внесении корректировок, спроса и предложения.
Практическое применение метода сравнительного анализа продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости. Считается, что метод наиболее достоверные результаты при оценке некоммерческой недвижимости.
Преимущества: 1) наиболее простой; 2) статистически обоснованный; 3) предлагает методы корректировок; 4) обеспечивает данные для др. подходов к оценке.
Недостатки: 1) необходимость активного рынка; 2) сравнительные данные не всегда имеются; 3) большое количество корректировок оказывает влияние на достоверность результатов; 4) основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.
Последовательность выполнения этапов оценки:
1. Подробное исследование рынка с целью выявления недавних продаж и листингов сопоставимых объектов недвижимости на рынке.
2. Сбор и проверка данных по каждому отобранному объекту
3. Анализ и сравнение данных. Используют 2 аналитических инструмента: единицы сравнения и элементы сравнения. В отчете оценщик обязательно описывает все элементы сравнения. Если имеется более 1-й физ. характеристики, требующей внесения поправки в цену продаж, то вводятся единицы сравнения.
4. Внесение поправок в цены продаж аналогичных объектов. Золотое правило оценки: если сопоставимая продажа лучше оцениваемой, то в ее цену вносится отрицательная поправка, если хуже – положительная.
5. Приведение ряда скорректированных показателей стоимости аналогичных объектов к одному или диапазону рыночной стоимости объекта оценки.
Элементы сравнения (ЭС) – характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. Включает: состав имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, дата продажи. место положения, физические характеристики.
Единицы сравнения (ЕС) Зем. уч.:. цена за ед. площади, за фронтальную ед. длины, за участок. Застроенных уч: цена за 1 кв. м общей площади, чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, 1 м3 строит. объема, за единицу, приносящую доход.
Методы определения величины поправок:
1. Метод сопоставимых пар продаж, 2. Метод статистического моделирования. 3. Общая группировка (используется только на активном рынке)
При использовании (1) сравниваются и анализируются несколько пар продаж. При этом парными называются продажи 2-х почти идеинтичных объектов за исключеснием одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене аналогичного объекта.
Виды поправок: Денежные, Процентные (когда сложно определить точные денежные поправки, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий (чаще всего от даты продажи и условий финансирования)). Существует 2 вида учета процентных поправок: 1) поправки вносятся на независимой основе (+/-), 2) Кумулятивный метод.