Диаграмма 12

Здесь следует обратить особое внимание на несколько моментов. Во-первых, кого можно считать прямым конкурентом? Следует ли распространять ограничения на гостиницы различных марок, управляющихся одним оператором, или же запреты должны относиться к только носителям строго одного и того же формата? Например, следует ли рассматривать отель под брендом Courtyard конкурентом гостиницы «Ренессанс», учитывая, что оба они включены в сеть отелей Marriott?

Во-вторых, какова зона охвата конкурирующих объектов: можно ли считать прямыми географическими конкурентами отели, расположенные в квартале один от другого?

В-третьих, можно ли распространять ограничения на отели, управляемые оператором по менеджмент-контракту, или они касаются только гостиниц, присоединенные к той же сети по договору франшизы?

Очевидно, что ответы на эти вопросы будут зависеть от степени развития конкуренции на рынке в целом, а также от конъюнктуры этого самого рынка.

Как показывает диаграмма, рынки Европы в настоящее время в меньшей степени обеспокоены проблемой конкуренции торговых марок. В то же время, там, где этот вопрос поднимается, компромисс достигается с трудом: лишь в каждом пятом договоре ограничения на конкуренцию действуют в течение всего срока контракта.

Следует отметить, что ограничение будущей конкуренции защищает, в первую очередь, владельца нового отеля, поскольку гарантирует ему эксклюзивность на рынке. Незначительное распространение этой практики при заключении договоров на управление показывает, с одной стороны, уязвимость позиций собственников в переговорном процессе. С другой стороны, это обстоятельство свидетельствует о недостаточной конкуренции торговых марок, из-за чего владельцы гостиничных предприятий пока еще не осознают важность этого предмета договора. Очевидно, что по мере роста конкуренции требования по ее ограничению станут более жесткими. Основное направление переговорного процесса будет направлено на обсуждение сроков действия этих ограничений.

Любой договор включает пункты, определяющие срок действия (что не исключает возможности заключения бессрочного соглашения), а также возможности его досрочного прекращения. Это правило распространяется и на практику договорных отношений владельцев и операторов гостиниц. Так, предполагается, что договор на управление гостиницей может быть расторгнут в следующих случаях:

• при продаже владельцем принадлежащего ему отеля;

• по желанию владельца, без объяснения причин этого действия;

• по причине нарушения одной из договаривающихся сторон существенных условий договора.

Последняя причина подробно описывается в договоре на управление и не требует отдельного анализа, поэтому рассмотрим первые две причины.

Оператор ограничивает право владельца гостиницы расторгнуть договор без объяснения мотивов: этот пункт включен только в 17,2% проанализированных договоров. При этом только в 3,4% договоров владелец может расторгнуть договор без выплаты штрафных санкций. В остальных случаях оператор получает неустойку. Таким образом, этот пункт защищает оператора в большей степени, чем владельца гостиницы, а тенденция к сокращению практики расторжения договоров по инициативе собственника отеля может рассматриваться как усиление позиций операторов в переговорном процессе.

Понятно желание операторов сохранить гостиничный объект в управлении в течение всего срока действия договора, поскольку часть владельцев, получив первые положительные результаты от эксплуатации отелей, не желает далее платить управленческие гонорары, полагая их слишком высокими. Они считают, что, применяя стандарты и технологии оператора, смогут самостоятельно управлять гостиницей, сохраняя достигнутый профессиональным управленцем уровень. В этом случае, соблюдение срока действия договора на управление, указанный в контракте, позволяет оператору «окупить» затраты по разработке ноу-хау и других управленческих процедур, тогда как досрочное расторжение нарушает баланс интересов.

Продажа гостиницы представляет несколько иной случай: при передаче права собственности на гостиницу другому лицу, договор с оператором должен быть автоматически перезаключен, так как контракт на управление подписывается с юридическим лицом, а не с гостиницей.

Новый собственник может продолжить действие договора со старым оператором, тогда интересы последнего будут соблюдены, но он может выбрать и иной вариант работы на рынке.

Поскольку оператор однозначно не заинтересован в досрочном прекращении своих полномочий - в результате продажи отеля или по иной причине - управляющие компании пытались всячески ограничить свободу владельцев, в том числе, путем ограничений их прав по продаже отелей. Как показывает диаграмма, почти в 45 случаях из 100 договоры на управление не содержат ссылок на такую возможность.

Между тем, реалии развития гостиничного бизнеса таковы, что строительство объектов для последующей их продажи становится широко распространенной практикой. Под давлением собственников, операторы идут на изменение договорной практики, но требуют за это денежной компенсации. Пример такой сделки - продажа гостиницы «Гранд-отель Европа» в Санкт-Петербурге: до продажи отелем управляла компания Kempinski Hotels&Resorts, с которой новый собственник гостиницы расторгнул договор. Оператор получил компенсацию, размеры которой не сообщаются.

Наконец, в некоторых случаях управляющие компании сами становятся собственниками продаваемых зданий, что, в частности, можно проиллюстрировать на примере той же сделки по продаже «Гранд-отеля Европа» в Санкт-Петербурге. Новый Владелец гостиницы - оператор «Ориент-Экспресс». Другой пример - покупка оператором Rocco Forte доли города в гостинице «Астория», опять же в северной столице.

В целом, как показывает анализ договорной практики, в последние годы расширяются возможности владельцев расторгнуть ранее действовавший договор с управляющей компанией при продаже гостиницы, тогда как размеры комиссионных выплат в случае такого развития событий сокращаются.