- •4 941 072Рублей (Четыре миллиона девятсот сорок одна тысяча семдесят два рубля), в т.Ч. Ндс.
- •1. Общие сведения.
- •1.1. Краткое изложение основных фактов и выводов Общая информация, идентифицирующая объект оценки Имущество ооо»хххх» - объекты недвижимости
- •2 477 372 Рублей (Два миллиона четыреста семьдесят семь тысячи триста псемьдесят два рубля), в т.Ч. Ндс.
- •1.2 Задание на оценку Объекты оценки – 2 объекта недвижимости
- •1.3. Сведения о заказчике оценки
- •1.4. Сведения об оценщике
- •1.5. Ограничительные условия и сделанные допущения.
- •1.6. Стандарты, законы и нормативные акты, использованные при оценке
- •1.7. Определение вида оцениваемой стоимости
- •1.8 Основные этапы процесса оценки
- •1.9. Термины и определения
- •Техническая характеристика объектов оценки (помещений)
- •Земельный участок
- •2.2. Анализ местоположения окружения.
- •Характеристика местоположения Объекта оценки
- •2.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Анализ рынка
- •3.1. Общая экономическая ситуация в России
- •Уровень инфляции и динамика цен
- •Региональное развитие.
- •Основные социально-экономические показатели в 2011 годах по рмэ
- •Положительные тенденции:
- •Отрицательные тенденции:
- •Основные социально-экономические показатели сводные итоги
- •Рынок труда Занятость и безработица
- •Количество организаций и развитых форм собственности
- •3.2. Анализ рынка недвижимости Рынок недвижимости, его структура и объекты
- •1. Земельные участки
- •Рынок помещений г. Йошкар-Олы
- •Статистика рынка недвижимости города г. Йошкар-Олы
- •Описание процесса оценки
- •Оценка недвижимого имущества
- •5.1. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
- •5.1.2 Определения поправок и порядок их внесения
- •5.1.3 Итоговая таблица расчета рыночной стоимости недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода
- •5.2. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •5.2.1. Оценка рыночной стоимости права долгосрочной аренды земельного участка, методология процесса оценки. Основные принципы оценки
- •5. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков I. Общие положения
- •II. Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •III. Общие рекомендации по проведению оценки
- •IV. Методы оценки
- •1. Метод сравнения продаж
- •2. Метод выделения
- •3. Метод распределения
- •4. Метод капитализации земельной ренты
- •5. Метод остатка
- •6. Метод предполагаемого использования
- •V. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения
- •10. 1Оценка стоимости земельного участка доходным подходом методом остатка
- •Определение величины и временной структуры доходов и расходов от наиболее эффективного использования земельного участка.
- •Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости земельного участка.
- •5.2.3. Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости затратным подходом
- •Определение фактического физического износа, %
- •Функциональный износ
- •Внешний износ
- •5.3. Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода.
- •Расчет ставки дисконтирования
- •5.4. Согласование результатов оценки
- •Итоговый расчет рыночной стоимости Компрессорные
- •4 941 072Рублей (Четыре миллиона девятсот сорок одна тысяча семдесят два рубля), в т.Ч. Ндс.
- •7. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки.
- •Расчет времени привлечения заемных средств
- •Определение нормы прибыли (ставки дисконтирования) инвестора
- •Определение процентной ставки (ставки дисконтирования) кредитора
- •Расчет ликвидационной стоимости объекта
- •8.Расчет прогнозируемой стоимости Объекта оценки
- •9. Список использованных источников.
- •Экспертное заключение о рыночной стоимости
- •4 941 072Рублей (Четыре миллиона девятсот сорок одна тысяча семдесят два рубля), в т.Ч. Ндс.
1.6. Стандарты, законы и нормативные акты, использованные при оценке
Отчёт выполнен с учётом следующих нормативных документов:
- Гражданский кодекс РФ от 21.10.94. Часть 1-2.
Федеральный закон от 29.08.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности».
Федеральный закон от 14.11.02 № 143-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ».
Федеральный закон РФ от 21.11.96г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».
Федеральные стандарты оценки:
Утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256 Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»;
Утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №255 Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»;
Утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254 Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».
1.7. Определение вида оцениваемой стоимости
При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.
В данном случае Оценщик определял рыночную, ликвидационную и прогнозируемую стоимости Объекта оценки для целей залога
1. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
2. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
при изъятии имущества для государственных нужд;
при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
2. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
3. При определении прогнозируемой стоимости Объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой Объект оценки может быть отчужден на дату окончания строительства и оформления в собственность на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать Объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных Объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за Объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за Объект оценки выражен в денежной форме.