3. Вопросы к практическому занятию

2.1. Раскройте понятие и сущность местного управления и самоуправления.

2.2. В чем состоит задачи и функции местного самоуправления?

2.3. Назовите конституционно-правовые основы местного самоуправления.

2.4. Назовите основные признаки местного самоуправления, отличающие его от центральной управленческой власти.

2.5. Охарактеризуйте представительные формы местного самоуправления (общая характеристика).

2.6. Перечислите полномочия местного самоуправления в области недвижимости.

2.7. В чем проявляется двойственность природы местного самоуправления?

2.8. Назовите признаки государства, которое несет на себе МСУ.

2.9. В чем отличие муниципального хозяйства от частного?

2.10. Перечислите виды муниципального хозяйства.

2.11. Каковы признаки хозяйствующего субъекта, которые несет на себе МСУ?

2.12. Назовите четыре основных отличия ОМСУ от органов государственной власти.

2.13. Охарактеризуйте коммунальную модель муниципального хозяйства.

2.14. Перечислите основные ресурсы муниципального хозяйства.

2.15. В чем суть метода квотирования и метода присоединения ставок?

2.16. Из каких частей состоят местные бюджеты?

2.17. Из чего состоит процесс управления муниципальными финансами?

2.18. Какие виды органов в структуре местного самоуправления занимаются управлением финансами?

2.19. Какими правами в области финансов обладают органы местного самоуправления?

2.20. Каковы источники прочих средств муниципальных финансов?

2.20. Каковы условия выпуска муниципальных облигаций?

4. Литература

[1 – 6].

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ 3

Земельно-правовое регулирование

1. Теоретическая часть

Договор продажи недвижимости - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, соору­жение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ). Общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК РФ), применяются и к продаже недвижимости, если специальными нормами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК РФ) не установлены осо­бые правила.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижи­мости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Нужно обратить внимание, что с введением в действие Фе­дерального закона от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 359-4; 2001, № 11, ст. 997; № 16, ст. 1533; 2002, № 5, ст. 1377; 2003, № 24, ст. 2244 ) необходимость обязательного нотариального удостоверения договора продажи недвижимости отпала, что, впрочем, не запрещает сторонам такого договора придать ему нотариальную форму.

Переход права собственности на недвижимость по договору к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государст­венной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Обратим внимание, что при продаже недвижимости государственной регистрации подлежит не соответствующий договор, а переход права собственности. В связи с этим, по общему правилу, договор продажи недвижимости считается заключенным в момент его подписания сторонами, а право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает момента государственной регистрации перехода права собственности на это имуще­ство от продавца к покупателю в установленном порядке. Однако ГК РФ установлены особенности продажи таких объектов недвижимости, как жилые помещения: договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558). Таким образом, при продаже жилого помещения государственной регистрации подлежат и соответствующий договор, и переход права собственности.

По договору продажи здания, сооружения или другой не­движимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится прода­ваемая недвижимость, покупателю передается право собственно­сти либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответст­вующий земельный участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принад­лежащем продавцу на праве собственности, допускается без со­гласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земель­ного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии со ст. 553 ГК РФ, если земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собствен­ность покупателя этой недвижимости, то за продавцом сохраня­ется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи недвижимости. Когда условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохра­няет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью, и необходи­ма для ее использования в соответствии с ее назначением.

ГК РФ (ст. 554) устанавливает императивные требования к определению предмета в договоре продажи недвижимости. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно уста­новить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупате­лю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре продажи недвижимости условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижи­мости должен предусматривать цену продаваемого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письмен­ной форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, нахо­дящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земель­ного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижи­мости в договоре продажи недвижимости установлена на едини­цу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором продажи недвижимости, считается отказом соответственно продавца от исполнения обя­занности передать имущество, а покупателя - обязанности его принять. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в т.ч. в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Существуют типовые формы договоров, заполнение и незначительное изменение которых упрощает процедуру документального оформления соответствующих сделок.