16. Потребительское кредитование, ипотечное операции

Потребительским кредитом является кредит, предоставляемый населению на приобретение различных товаров, услуг, объектов недвижимости. Значительную роль в потребительском кредитовании играют коммерческие банки. Покупая кредитные контракты у различных предпринимателей. Они тем самым осуществляют косвенное кредитование. Развитию косвенного кредитования способствуют методы продажи и характер спроса на товары длительного пользования. Большинство покупателей вначале приобретают товар, а затем оформляют финансовые обязательства. Косвенное кредитование позволяет увеличивать объем кредитов без существенного повышения операционных расходов, которые возникают при прямом кредитовании из-за необходимости привлечения к кредитному процессу квалифицированных сотрудников банка. Существуют и определенные дополнительные риски, поскольку банк не проводит оценку платежеспособности клиента. С помощью потребительских кредитов решаются и социальные программы (кредитование молодых семей, образовательный кредит и т.д). Потребительский кредит позволяет оказывать экономическую помощь семьям с невысоким уровнем доходов для приобретения дорогостоящих товаров. Однако в потребительском кредите нуждается, как правило, и население с высокими доходами, осуществляющее строительство индивидуальных жилых домов или участвующее в кооперативном жилищном строительстве. Потребительские кредиты классифицируются по следующим признакам:

• По срокам

• Целевому назначению

• Способу погашения задолженности

По срокам, на которые предоставляются потребительские кредиты, они подразделяются:

• На краткосрочные (со сроком до трех лет)

• Среднесрочные (со сроком от трех до пяти лет)

• Долгосрочные (со сроком свыше пяти лет)

По целевому назначению различают следующие потребительские кредиты:

• На приобретение предметов домашнего обихода, техники, других необходимых товаров

• Образовательные цели

• Покупку и строительство или реконструкцию объектов недвижимости

По способу погашению задолженности потребительские кредиты могут быть:

• С единовременным погашением через определенный срок;

• Погашением равными долями в течение всего срока кредита.

Важным моментом при принятии решения о предоставлении потребительского кредита является оценка кредитоспособности заемщика. Принципиально эти системы изучения кредитоспособности частного заемщика не отличаются и направлены обычно на получение следующей информации:

• Профессия и получаемые доходы

• Стаж работы, в том числе и непрерывный

• Продолжительность проживания на данном месте

• Семейное положение

• Имеющееся имущество

• Наличие обязательств перед третьими лицами

• Качество кредитной истории.

Не менее важным для принятия решения по выдаче потребительского кредита является обеспечение. В качестве обеспечения принимаются поручительства физических и юридических лиц, залог ликвидного имущества. После тщательного изучения кредитным работником представленных документов и принятия решения о возможности кредитования заемщика между ним и банком заключается кредитный договор. В нем указывается: стороны по договору, цель кредитования, сумма кредита, срок действия договора, условия предоставления кредита, порядок погашения задолженности. При не уплате заемщиком очередных платежей, банк вправе досрочно взыскать с него и его поручителей в судебном порядке всю задолженность по ссуде с обращением взыскания на все имущество. Максимальная сумма предоставляемого кредита напрямую зависит от дохода заемщика, а также от срока и процентной ставки по данному виду кредита. Потребительское кредитование осуществляется путем выдачи наличных денежных средств.

Ипотечное операции банков. Ипотека – залог, заклад. По договору об ипотеке субъектами ипотечного правоотношения являются:

• Залогодержатель – лицо, принявшее имущество в залог; залогодержатель обязательно является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой;

• Залогодатель – лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог; залогодатель может быть должником по данному обязательству или третьим лицом, не участвующим в этом обязательстве.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору и процентов за пользование кредитом, а также сумм, которые причитаются ему в возмещение неустойки из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами. По договору ипотек может быть заложено следующее недвижимое имущество:

• Земельные участки

• Предприятия

• Жилые дома, квартиры и их части

• Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения

• Воздушные и морские суда

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Между залогодателем и залогодержателем заключается договор ипотеки. В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Права залогодателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права её законного владельца:

• Право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой

• Право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная на момент её выдачи первоначальному залогодержателю должна содержать следующие реквизиты:

• Название «закладной»

• Наименование и местонахождение залогодателя

• Наименование и местонахождение первоначального залогодержателя

• Реквизиты кредитного договора

• Наименование должника, если не он является залогодателем

• Сумма обязательств и размер процентов по ним

• Сроки погашения задолженности

• Название и местонахождение имущества

• Денежная оценка имущества

• Наименование права

• Указание на наличие или отсутствия прав третьих лиц на имущество

• Подпись залогодателя и должника

• Сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке.

Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей её другому лицо в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Ипотечный кредит – это ссуда, выдаваемая под залога недвижимости, остающейся в распоряжении заемщика. В том случае, когда кредит не возвращается, недвижимость продается, и задолженность кредитору погашается. Основные характеристики ипотечного кредита:

• Срок действия – это долгосрочный кредит (срок не менее 4 лет, обычно более 15 лет)

• Цель финансирования – создание, расширение или реконструкции и модернизация промышленной или частичной недвижимости

• Обеспечение – залог финансируемого объекта

Главная цель долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – создание эффективно работающей системы обеспечения российских граждан доступным по стоимости жильем. Заемщик – физическое лицо, которому передается ипотечный кредит. Банк – кредитор – коммерческий банк, который предоставляет ипотечный кредит покупателю недвижимости. Инвесторы – это покупатели ипотечных ценных бумаг. В роли инвесторов могут выступать граждане, страховые компании, негос.пенсионные фонды. В роли покупателя ипотечных кредитов у ком.банков выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое является эмитентом вторичных ипотечных ценных бумаг.