1. Земельна ділянка як об'єкт оцінки

Об'єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки або їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодо них правами. При цьому земельна ділянка (її частина) розглядається як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефективного використання.

Земельна ділянка - частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. При проведенні оцінки земельну ділянку розглядають як частину земної поверхні й (або) простір над та під нею висотою і глибиною, які необхідні для здійснення земельних поліпшень.

Основні аспекти щодо формування земельної ділянки як об'єкта права й, відповідно об'єкта оцінки викладені у Земельному кодексі України, тому доцільно в скороченому вигляді викласти відповідні норми з Кодексу:

• Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їхніх повноважень.

• Проект відведення земельної ділянки погоджується з органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури і охорони культурної спадщини та подається на розгляд відповідних місцевої державної адміністрації або органу місцевого самоврядування.

• Право власності та право постійного користування земельною ділянкою виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

• Виникнення права власності (користування) на земельну ділянку виникає після винесення в натуру меж земельної ділянки, які визначаються проектом відведення земельної ділянки.

• Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

• Право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державними актами

2. Фактори, що впливають на оцінку земельної ділянки.

Земельна ділянка має певні властивості, які викликають заінтересованість як у дійсного на відповідний час власника так і в потенційного покупця. Саме наявність певних корисних властивостей зумовлює потребу визначати їх в універсальній формі -грошовій. Використання такого універсального інструмента, як гроші, дає змогу все різноманіття загальних рис та індивідуальних особливостей, кількісних і якісних показників звести у кінцевому підсумку до єдиного показника - ціни, за яку в разі досягнення угоди між продавцем та покупцем певна земельна ділянка перейде до нового власника чи буде встановлено розмір податку, який власник має сплачувати за володіння чи користування нею.

Виділяють кілька основних факторів або груп факторів, що зумовлюють вартість земельної ділянки: правові, просторові, ринкові, кількісні, якісні та економіко-технологічні.

Нерухоме майно (нерухомість) – земельна ділянка без поліпшень, або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов’язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна.