7. Традиционные подходы оценки: доходный подход оценки недвижимости

В оценочной деятельности применяются три традиционных подхода оценки стоимости объекта: затратный подход сравнительный подход доходный подход.

Доходный подход основан на определении стоимости объекта с учетом потенциально возможного дохода, который может принести объект оценки.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

• Арендная плата;

• Часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой доходной недвижимости.

Если объект оценки предназначен для ведения специфического бизнеса (гостиницы, рестораны, кинотеатры и т.п.), то объект оценивается с позиции коммерческого потенциала.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает два ме­тода:

1. Метод капитализации доходов. При котором, в стоимости объекта недвижимости, учитывается потенциально возможный годовой доход от объекта оценки. Используется тогда, когда денежный поток будущего дохода стабилен.

2. Метод дисконтирования денежных потоков. При котором, в стоимости объекта недвижимости, учитывается потенциально возможный доход, если известны ставка дохода и период. Используется тогда, когда денежный поток будущего дохода изменчив и известны ставка дохода и период. Основан на применении прямых и обратных функций сложного процента.

Сложный процент - процент, начисляемый как на основную денежную сумму, так и на рассчитанные, но не выплаченные проценты.

Основой доходного подхода является будущий потенциально возможный доход от объекта оценки, то есть будущие денежные потоки.

Денежные потоки – это денежные суммы, возникающие в определённой хронологической последовательности. Они бывают двух видов:

а) обычный денежный поток- это денежный поток, в котором суммы различаются по величине и по сроку периода;

б) аннуитет - это денежный поток, в котором суммы равновеликие и чередуются через одинаковые периоды времени.