5. Традиционные подходы оценки: затратный подход оценки недвижимости

В оценочной деятельности применяются три традиционных подхода оценки стоимости объекта: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход.

Затратный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для создания объекта, с учетом всех видов износа.

Износ- это любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость объектов оценки становится меньше

Затратный подход чаще всего бывает предпочтительнее, а иногда и единственным особенно в некоторых случаях:

• При оценке объектов специального назначения (детский сад, школа и т.д.) т.е. при оценке объектов по которым сложно найти аналогии продаж.

• При оценке объектов в условиях пассивного рынка.

• При оценке объектов для целей страхования.

• В некоторых других случаях, когда существует недостаток информации для использования других подходов оценки.

Расчет стоимости объекта оценки на основе затратного подхода включает в себя следующие этапы:

1. Расчет восстановительной стоимости объекта.

2. Оценка величины прибыли инвестора.

3. Расчет выявленных видов износа.

4. Определение рыночной стоимости земельного участка.

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки затратным подходом

(5 = 1 + 2 – 3 + 4)

Восстановительная стоимость – это та же самая первоначальная стоимость, но на определенную дату оценки:

• Восстановительная стоимость на базе воспроизводства (стоимость воспроизводства) – это оценка затрат на создание точной копии объекта оценки на текущую дату.

• Восстановительная стоимость на базе возмещения (стоимостью возмещения) - это оценка затрат на создание аналогичного объекта с одинаковой полезностью.

Полная восстановительная стоимость (оценка величины прибыли инвестора) – это стоимость создания объекта оценки с учетом прибыли инвестора.

Износ- это любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость объектов оценки становится меньше, т.е. износ- это уменьшение полезности объекта оценки, которая снижает стоимость объекта.

Стоимость земельного участка, как правило, отражается на стоимости объекта оценки.

6. Традиционные подходы оценки: сравнительный подход оценки недвижимости

В оценочной деятельности применяются три традиционных подхода оценки стоимости объекта: затратный подход сравнительный подход доходный подход.

Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок по ним.

Оценка недвижимости в рамках сравнительного подхода заключается в том, что стоимость объекта оценки определяется путем сравнения характеристик и стоимости аналогичных объектов с объектом оценки.

Сравнительный подход используется только в том случае, если региону присущ активный рынок недвижимости.

Сравнительный подход проходит в четыре этапа:

1. Изучение рынка по типу недвижимости, к которому относится объект оценки.

2. Сбор информации по объектам-аналогам

3. Внесение поправок в цены продаж объектов-аналогов.

4. Согласование скорректированной цены и исчисление итоговой стоимости.

На первом этапе необходимо правильно провести сегментирование рынка на сектора, имеющие сходные по своим характеристикам объекты. Объекты-аналоги и объект оценки должны относиться к одному сегменту рынка, а сделки должны осуществляться на одинаковых условиях, типичных для этого сегмента рынка.

На втором этапе собирается информация не только характеризующая объект недвижимости: площадь, цена, этажность, местоположение и т.п., но и характеристику прав.

На третьем этапе применения сравнительного подхода вносятся поправки (корректировки) в цены продаж объектов-аналогов.

На четвертом этапе идет согласование скорректированной цены (по всем объектам-аналогам она должна получиться одинаковой) и как результат вывод об итоговой стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

При расчете корректировок (поправок) используются различные единицы сравнения: м², одно посадочное место, один лот и т.п.

При применении сравнительного подхода к приносящей доход недвижимости используются экономические единицы сравнения:

• Валовый рентный мультипликатор;

• Общий коэффициент капитализации.

Валовый рентный мультипликатор - это отношение рыночной цены продажи к действительному валовому доходу от приносящей доход недвижимости.

Общий коэффициент капитализации – это среднее отношение чистого операционного дохода объекта оценки к цене продажи объекта.