3. Основные этапы процесса оценки недвижимого имущества

В оценочной деятельности используются три традиционных подхода оценки, каждый из которых делится на этапы.

При оценке недвижимости необходимо применять все три подхода и весь процесс оценки включает в себя 7 этапов:

1-ый этап. Определение задачи оценки.

Цель оценки

Вид определяемой стоимости

Установление оцениваемых имущественных прав

Дата оценки

2-ой этап. Составление плана и договора на провидение оценки.

График работ

Выбор методов оценки

Затраты на проведение оценки

Денежное вознаграждение за проведение оценки

Составление договора на оценку

3-ий этап. Сбор и анализ информации.

Осмотр объекта и прилегающей территории

Юридическое описание объекта недвижимости

Физические характеристики объекта недвижимости

Проверка достоверности собранной информации

Анализ и обработка информации

4-ый этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

Правовая обоснованность выбранного варианта использования

Физическая осуществимость

Финансовая целесообразность

5-ый этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

6-ой этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости. Согласование - процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения по каждому подходу (коэффициент правдивости).

Проверка полученных данных о величине стоимости

Выведение итоговой величины стоимости

7-ой этап. Составление отчета об оценки.

В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составляется по стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад.

4. Износ и его виды.

Затратный подход базируется на установлении стоимости затрат необходимых для создания объекта оценки с учетом износа.

Износ – это любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости становится меньше.

В оценочной деятельности существует три вида износов:

• Физический износ;

• Функциональный износ;

• Внешний (экономический) износ.

Физический износ – это постепенная утрата объектом оценки качеств под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ бывает:

А. Устранимый – это такой износ, при котором затраты на устранение износа меньше, чем рыночная стоимость всего объекта оценки.

Б. Неустранимый – это такой износ, при котором затраты на его устранение превышают последующее увеличение стоимости объекта.

Функциональный износ – это потеря стоимости объектом из-за несоответствия планировочного или конструктивного решения объекта оценки современным стандартам или окружающей среде (неудачная планировка, излишества, несовременная инфраструктура и т.п.).

Внешний (экономический) износ – это снижение стоимости объекта вследствие негативного изменения внешней среды под воздействием экономических, политических и прочих факторов: наложение сервитута, инфляция, изменение рынка, постройка рядом с объектом аэропорта, завода, скоростной магистрали и т.п.