Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий

1. Сущность понятия «имущество» и «недвижимое имущество», «рынок недвижимого имущества»

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое на­чало со времен римского права.

Имущество – это объекты окружающего мира (в том числе деньги), обладающие полезностью и находящиеся в чьей-либо собственности.

Недвижимое имущество – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все другие объекты, расположенные на поверхности и под поверхностью земли, перемещение которых без нанесения ущерба их назначению невозможно.

С позиции права недвижимость - это объекты, которые требуют обязательной государственной регистрации.

1. Земельные участки 1. Земельные участки

2. Обособленные водные объекты 2.Обособленные водные объекты 3. Участки недр 3. Участки недр

4. Леса 4. Леса

5. Многолетние насаждения 5. Многолетние насаждения

6. Здания 6. Здания

7. Сооружения 7. Сооружения

8. Морские суда

9. Воздушные суда

10. Суда внутреннего плавания

11. Космические объекты

Наука рассматривает рынок недвижимости как набор инструментов, посредством которых передаются права на собственность, устанавливаются цены и распространяется пространство землепользования.

Можно сказать, что рынок недвижимости – это место купли-продажи различных объектов недвижимости. При оформление сделки на рынке недвижимости, в отличии от всех остальных рынков, участвуют три субъекта: продавец, покупатель и посредник.

Считается, что рынок недвижимости можно отнести к рынку несовершенной конкуренции, так как он характеризуется децентрализованным ведением сделки, все объекты недвижимости являются неоднородными товарами и сделка сопровождается высокими операционными расходами.

2. Классификация недвижимого имущества

Процесс оценки недвижимости требует от специалиста проведения анализа большого количества факторов. Для этого необходимо провести классификацию недвижимости. Надо заметить, что в Российской Федерации нет единой классификации недвижимости.

За основу классификации берется введенный в действие с 1 января 1996 года Общероссийский классификатор основных фондов – ОКОФ.

1. Здания (кроме жилых). Здания имеют в качестве основных конструктивных элементов стены и крыши.

2. Сооружения. Инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (дороги, шахты, эстакады) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства).

3. Жилые здания. Здания, предназначенные для постоянного проживания людей; передвижные щитовые домики, плавучие дома; прочие здания (помещения) предназначенные для жилья, а так же исторические памятники, идентифицированные как жилые дома.

4. Многолетние насаждения. Все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные озеленительные насаждения всех видов, насаждения ботанических садов, парков и т. д..

5. Незавершенное строительство. Объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.

К основным фондам относится почти вся недвижимость, но в их составе не учитывается земля, следовательно, землю необходимо рассматривать как отдельный класс недвижимости. В соответствии с этим в оценочной деятельности за основу принята следующая классификация недвижимого имущества:

Основные типы недвижимости

ЗЕМЛЯ

ЗДАНИЯ

СООРУЖЕНИЯ