Раздел 2. Стратегические цели, принципы и задачи жилищной политики

2.1. Оптимальный сценарий развития рынка жилья

При определении стратегии формирования государственной жилищной политики и выборе оптимального сценария развития рынка жилья, необходимо принимать во внимание следующие особенности жилищной сферы:

1) эта сфера является важнейшим сегментом экономики, в которой на основе рыночных механизмов взаимодействуют государство, частный бизнес и население, а по объему рынок недвижимости составляет значимую часть ВВП страны;

2) строительство жилья оказывает непосредственное и существенное влияние на развитие сопряжённых с ним производственных отраслей (строительство объектов жилищно-коммунального сектора, объектов инженерной инфраструктуры, производство строительных материалов и т.п.), обеспечивающих кратное увеличение промышленного производства по мере роста производства в области жилищного строительства;

3) данная сфера непосредственно связана с решением приоритетной социальной задачи.

До начала 90-х годов жилищная сфера развивалась в рамках административно-командной системы управления преимущественно за счет бюджетных средств без активного участия населения – потребителя строительных и жилищно-коммунальных услуг. Определение целей, задач, сценария развития и его ресурсное обеспечение находилось в руках государства.

Неэффективность такой системы управления в долгосрочном плане требовала существенного изменения подходов к развитию жилищной сферы.

Однако, в 90-х годах государство, законодательно обеспечив существование жилищного рынка, практически полностью прекратило бюджетное финансирование строительства жилья, предоставив гражданам самостоятельно взаимодействовать с приватизированными и созданными частными строительными компаниями. Оно также передало значительную часть своих социальных обязательств на уровень муниципалитетов.

Такой резкий уход государства из жилищной сферы не мог не привести к деформациям рынка, ввиду недостаточной сформированности его финансовой (недостаточной капитализации банковской системы) и строительной (отсутствие института девелопмента) инфраструктуры, а также слабостью местного самоуправления, и существенно повлиять на объемы вводимого жилья, которые сократились с 76 млн. кв. метров в 1987 году до 32 млн. кв. метров в 2000 году.

Это послужило питательной средой для возникающих повсеместно административных барьеров, имеющих зачастую коррупционный характер, в отношении земельных площадок под жилищную застройку и сроков оформления исходно-разрешительной документации на строительство.

Отношения между гражданами и застройщиками стали строиться на основе долевых схем, которые во многих случаях являлись финансовыми пирамидами на строительном рынке, постепенно переросшими в проблему «обманутых дольщиков».

Безусловно, потенциал рыночных механизмов и отношений по привлечению и эффективному использованию инвестиционных ресурсов на рынке жилья несопоставим с возможностями государственных (и, тем более, муниципальных) финансов, однако в настоящее время открывающимися возможностями может воспользоваться лишь весьма незначительное число граждан России.

Все это требует выбора оптимального сценария развития рынка жилья и оптимальной системы государственного управления.

В его рамках преимущества рыночной экономики, основанные на максимальном развитии конкурентных отношений, должны сочетаться с активным участием государства в тех сегментах, которые остаются непривлекательными или пока еще не привлекательными для частного бизнеса, ориентированного на извлечение максимальной прибыли.

В основу государственной жилищной политики в рамках этого сценария должен быть положен принцип разделения задач государственного управления жилищной сферой и профессионального участия государства в рыночной деятельности. Ограничивая свои функции в качестве профессионального участника рынка, государство повышает эффективность государственного регулирования рынка жилья, направляя его на повышение качества обслуживания и снижение общественных затрат, связанных с деятельностью по строительству, предоставлению и обслуживанию жилья.

Таким образом, оптимальная стратегия государства на рынке жилья состоит в создании и стимулировании максимально благоприятных условий жизни для социально и экономически активных слоев населения, содействии в формировании среднего класса, с одновременной поддержкой социально незащищенных слоев населения, т.е. уменьшением бедности.

Эта стратегия, ввиду масштабности и комплексности стоящих задач, требует создания федерального органа исполнительной власти – министерства.

Оно должно быть ответственным за разработку и реализацию государственной политики по развитию строительного комплекса, градостроительной деятельности, жилищной и жилищно-коммунальной сфер, способной обеспечить достижение целевых установок государственной стратегии.

Данная политика реализуется путем осуществления нормативно-правового регулирования, разработки программ, а также мониторинга эффективности применяемых мер государственной поддержки.

В условиях, когда практически все предприятия находятся в частных руках данному органу государственной власти необходимо выработать новые эффективные способы управления, основанные на принципах четкого анализа ситуации на рынке, частно-государственного партнёрства и взаимодействия с профессиональными объединениями участников рынка.