1.3. Существующее состояние жилищного строительства
Объемы жилищного строительства характеризуются следующими показателями: в 2006 году введено в эксплуатацию 604,7 тыс. жилых помещений общей площадью 50,55 млн. кв. м., что составляет 116,1% к аналогичному периоду 2005 года. В I полугодии 2007 года введено в эксплуатацию 231,2 тыс. жилых помещений общей площадью 21,2 млн.кв. метров жилья, что составило 134,8% к соответствующему периоду 2006 года. В то же время достижение запланированных в 2007 году объемов строительства (56,3 млн.кв.м.) не позволит удовлетворить имеющийся платежеспособный спрос населения на жильё и остановить рост цен.
Ввод жилья на душу населения по регионам России неравномерен. По итогам 2006 года в среднем по стране введено 0,35 кв.м. на человека, при разбросе от 0,02 кв.м. на человека в Мурманской области до 0,9 кв.м. в Московской области.
Объемы ввода жилья во многих субъектах Российской Федерации не отвечают существующей потребности, что обусловлено не только объективными социально-экономическими факторами, но и рядом субъективных факторов, в том числе качеством управления на уровне регионов и муниципальных образований.
Важнейшими факторами, сдерживающими рост объемов строительства, являются отсутствие градостроительной документации и земельных участков, оснащенных инженерной инфраструктурой.
В настоящее время в большинстве муниципальных образований отсутствуют разработанные документы территориального планирования, а в некоторых муниципальных образованиях градостроительные документы устарели.
Надежность существующей инженерной инфраструктуры в регионах по экспертным оценкам существенно ниже допустимого уровня (количество аварий и повреждений составляет от 1,8 до 2,2 на 1 км сети в год при допустимых 0,3). В то же время масштаб замены сетей не превышает 1,2% их общей протяженности, и только в отдельных регионах – до 1,8%, при необходимых 4 – 5 % в год.
Еще одним фактором, сдерживающим рост темпов строительства жилья, является недостаточное ресурсное обеспечение строительного комплекса. Развитие строительного комплекса ограничивается изношенностью производственных мощностей, низкой конкурентоспособностью ряда отечественных строительных материалов, недостаточным уровнем внедрения современных технологий строительства и строительных материалов, а также дефицитом квалифицированных кадров на всех уровнях. По оценке Росстата износ основных фондов в промышленности строительных материалов составляет не менее 44%.
Стоимость жилья в Российской Федерации продолжает расти. Начиная с 1998 года, стоимость жилья росла, в среднем на 27 процентов в год, то есть существенно превышала уровень инфляции и темпы роста стоимости строительных материалов. Самый существенный скачок цен за последние 5 лет произошел в 2006 году - на 53 %, по итогам второго квартала 2007 года цены выросли на 17,5 % по сравнению с концом 2006 года и составили 42,3 тысячи рублей на первичном рынке и 43,3 тысячи рублей на вторичном рынке жилья.
Основная причина роста цен - дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья.
Например, построенные в 2006 году 50 млн. кв.м. жилья позволили обеспечить квартирами только 1,5% нуждающихся семей, в то время как доля семей, обладающих достаточными доходами для приобретения жилья в собственность по существующим ценам, составляет порядка 15% (с учётом приобретения жилья в кредит). Таким образом, мы видим, что достижение баланса между существующим спросом и предложением, который позволил бы остановить спекулятивный рост цен, возможно только при десятикратном увеличении объема ввода жилья.
В 2006 году при удорожании строительства, вызванном в первую очередь ростом цен на строительные материалы и энергоносители, в среднем на 12-14% рыночные цены на квартиры выросли более чем в три раза.
Снижение темпов роста цен в 2007 году по сравнению с 2006 годом (и даже небольшое снижение цен на жильё в Москве, где рост цен составил 96,8%) свидетельствует лишь о некоторой «усталости» населения после бурного роста цен в 2006 году.
В целом, при существующих темпах роста строительства, на рынке жилья в среднесрочной перспективе будет наблюдаться более монотонное увеличение цен за счёт их модуляции годовыми циклами: в отдельных регионах год ускоренного роста цен будет сменять год их относительной стабилизации.
Это означает, что отсутствуют реальные экономические факторы, действующие в направлении снижения цен и даже их стабилизации. Об этом свидетельствуют и оценки роста цен в первом полугодии 2007 года.
Административные методы регулирования цен в рыночном сегменте не допустимы, поскольку это приведёт лишь к усилению спекулятивной составляющей продаж и появлению очередей.
В то же время, финансовое участие государства в инвестиционно-строительном процессе в сегменте социального жилья делало бы регулирование цен не только возможным, но и необходимым.
Механизмы, предусматривающие социальную поддержку (адресные жилищные субсидии) стимулируют лишь спрос. То же самое относится и к ипотечному жилищному кредитованию, где серьезная государственная поддержка сохранила высокую динамику роста спроса.
К сожалению, пока практически не оказала позитивного влияния на рост предложений подпрограмма «Формирование инженерной инфраструктуры площадок под жилищную застройку», входящая в состав ФЦП «Жилище», из-за неэффективности предложенного механизма инвестирования и задержками в разработке градостроительной документации, хотя за счёт именно этой подпрограммы предполагается к 2010 году дополнительно ввести более 60 млн.кв.м. жилья.
Существующий дисбаланс спроса и предложения приводит к ориентации рынка преимущественно на высокодоходные группы населения.
В 2002-2006 гг. достигнута высокая динамика роста объемов ипотечного жилищного кредитования. Ипотечные кредиты из-за недостатка предложений жилья в новостройках выдаются преимущественно на вторичном жилищном рынке. Их количество ежегодно увеличивается в 2-3 раза.
На конец 2006 года общая кредиторская задолженность по ипотечным кредитам достигла 262 млрд. рублей.
На сегодняшний день во всех субъектах Российской Федерации действуют региональные ипотечные компании, ипотечные агентства и сервисные агенты, многие из которых стали реальными центрами ипотечного жилищного кредитования. Их количество приближается к 150. К предоставлению ипотечных кредитов населению приступили 660 банков.
По оценке экспертов потенциал российского ипотечного рынка по состоянию на начало 2007 года составляет не менее 1,3-1,5 трлн. рублей.
Существенным тормозом на пути развития массовой ипотеки является недостаточность предложений жилья на рынке, и значительный рост цен. К тому же ипотечное кредитование, повышающее спрос населения на жилье, несмотря на сравнительно небольшое количество продаж жилья в кредит, также дает свой вклад в эту негативную динамику.
По данным Росстата во многих субъектах Российской Федерации цены на вторичном рынке жилья превзошли цены на вновь построенное жилье.
* При расчетах коэффициента доступности жилья использовалась методика ООН-ХАБИТАТ, при этом для расчетов базовым показателем принимается домохозяйство, состоящее их трех человек и квартира, площадь которой составляет 54 м2:
Коэффициент доступности = (Сх54 / Дх3х12), где С – стоимость 1 м2 жилья; Д – среднедушевой ежемесячный доход; 54 кв. м. – площадь условной квартиры; 3 чел. – число членов семьи домохозяйства; 12 – количество месяцев в году.
В действительности, коэффициент доступности вновь построенного жилья значительно выше жилья на вторичном рынке1, т.е. жилье в новостройках существенно менее доступно для граждан.
Таким образом, приходится констатировать, что для большинства граждан жилье не является доступным, поскольку доходы населения и уровень цен на жилищном рынке не позволяют приобрести его в собственность более 80 % населения России.
Серьезной проблемой является выполнение обязательств по обеспечению жильём малообеспеченных слоёв населения. Обязательства по предоставлению муниципального жилья имеются перед почти 3,1 млн. семей. За 2006 год очередь сократилась лишь на 139 тыс. семей. Основной проблемой в этой сфере является отсутствие финансовых возможностей у муниципалитетов по строительству и приобретению жилья для предоставления в социальный наем.
Кроме того, сдерживающим фактором для органов местного самоуправления является существующая до 2010 года возможность бесплатной приватизации жилья, предоставленного по договору социального найма.