Оглавление

Предисловие Н.П.Кошмана	6
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ	11
РАЗДЕЛ 1. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ	12
1.1. Социальное значение жилищной проблемы в Российской Федерации	12
1.2. Существующее состояние жилищного фонда	12
1.3. Существующее состояние жилищного строительства	15
1.4. Реформирование рынка жилья в условиях рыночных отношений 1992-2006 годов	21
РАЗДЕЛ 2. СТРАТЕГИЧЕСКИЕ ЦЕЛИ, ПРИНЦИПЫ И ЗАДАЧИ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ	28
2.1. Оптимальный сценарий развития рынка жилья	28
2.2. Принципы жилищной политики и стратегические цели государства на рынке жилья	31
2.3. Система жилищного финансирования – инструмент реализации стратегии государства на рынке жилья	33
2.4. Задачи государственной жилищной политики	35
РАЗДЕЛ 3. МЕХАНИЗМЫ СОЦИАЛЬНОЙ ЗАЩИТЫ	36
3.1. Ориентиры жилищной политики и критерии доступности жилья	36
3.2. Механизмы создания и финансирования фонда социального жилья	40
3.3. Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья и капитальный ремонт существующего жилищного фонда	45
РАЗДЕЛ 4. МЕХАНИЗМЫ СОЦИАЛЬНОЙ ПОДДЕРЖКИ И СТИМУЛИРОВАНИЯ СПРОСА	46
4.1. Рынок наемного жилья	46
4.2. Ипотечное жилищное кредитование	48
4.2.1. Программы социальной ипотеки	51
4.3. Адресные жилищные субсидии	53
4.4. Совершенствование и развитие накопительных механизмов приобретения жилья	55
РАЗДЕЛ 5. МЕРЫ СТИМУЛИРОВАНИЯ ПРЕДЛОЖЕНИЙ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ	58
5.1. Развитие коммунальной (инженерной и социальной) инфраструктуры	58
5.2. Механизмы финансирования жилищного строительства	60
5.3. Комплексное развитие территорий и программа «Малоэтажная Россия»	63
5.4. Развитие строительного комплекса	65
5.4.1.Стимулирование энергосбережения в жилищной сфере	71
РАЗДЕЛ 6. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМОВ РЕГУЛИРОВАНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ И ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ИНСТИТУТЫ РАЗВИТИЯ	73
6.1. Саморегулирование в строительстве и на рынке жилья	73
6.2. Совершенствование технического регулирования и надзора на рынке жилья	74
6.3. Развитие механизмов страхования в строительстве и на рынке жилья	76
6.4. Федеральная жилищная корпорация	77
6.5. Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства	79
6.6. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию	80
ПРИЛОЖЕНИЕ: РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛЬЯ В США: ИСТОРИЧЕСКИЙ ОБЗОР И УРОКИ ДЛЯ РЫНКОВ ИПОТЕЧНЫХ ССУД СТРАН С ЭКОНОМИКОЙ ПЕРЕХОДНОГО ПЕРИОДА.	82
Предисловие Д.Ф.Вильямс	83
Раздел 1. Введение	85
Раздел 2. Исторический обзор системы финансирования жилья в США	87
Раздел 3. Анализ сформировавшейся в США модели	102
Раздел 4. Извлеченные и подлежащие использованию уроки	111
Раздел 5. Опыт, приобретенный на рынках ипотечных ссуд стран с экономикой переходного периода	117
Раздел 6. Выводы и дальнейшие шаги	126
Библиография	130
Глоссарий	132

Уважаемый читатель!

Так совпало, что Ассоциация Строителей России была создана незадолго до того, как Указом Президента Российской Федерации был сформирован Совет при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике, одним из которых стал проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

С самого начала наша Ассоциация уделяла пристальное внимание этому Проекту, а точнее его базовому документу – федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы. Мы не раз высказывали свою критику в адрес этой программы, так как на наш взгляд оставались до конца нераскрытыми те источники и механизмы, которые, по мнению разработчиков, должны были обеспечить ускоренное поступательное развитие строительного комплекса, способного реализовать указанные в Программе контрольные показатели.

С другой стороны, Программа напрямую затрагивала только ограниченный перечень категорий граждан, перед которыми государство имело установленные законом обязательства по решению их жилищных проблем (бывшие чернобыльцы, переселенцы с Севера, Байконура, уволенные в отставку военнослужащие и ряд других), всего по Программе 229,1 тыс. семей. К этому количеству добавлялись 295,7 тыс. молодых семей, которым должно быть оказано содействие в приобретении жилья через ипотеку.

Во всех случаях речь шла только о приобретении жилья в собственность, а механизмы Программы должны были обеспечить рыночную доступность жилья для указанных категорий.

Такой подход вызывал справедливое недоумение – каким образом, в условиях, когда все внимание исполнительной власти в центре и на местах сосредоточено на обеспечении строительства жилья под эту Программу, будут реализовываться нужды 4,5 миллионов семей, которые к этому времени уже 15-20 лет стоят в очереди на получение жилья? И как будут решаться проблемы тех 80 процентов граждан, которые не попадают в прослойку малоимущих, чтобы претендовать на муниципальное жилье, но по своим доходам не в состоянии купить или построить жилье даже с помощью заемных средств?

Мы не раз говорили об опасности безоглядной веры во всесилие рыночных механизмов, способных быстро настраиваться на потребителя и обеспечивать бурный рост товарного производства. В условиях дефицитной экономики отсутствие необходимого государственного регулирования приводит только к росту цен, что наглядно было подтверждено безудержным скачком цен на жилье в последние два года. Подобный фетишизм рынка уже дал свои отрицательные результаты – доступность жилья уменьшилась даже для тех немногих 20 процентов граждан, которые рассчитывали на приобретение квартиры с помощью ипотеки.

Несмотря на то, что на строительном рынке стали происходить реальные, хотя пока и небольшие, подвижки по наращиванию объемов строительства, наша Ассоциация пришла к выводу, что применяемые подходы в долгосрочном плане не смогут (да в целом и не направлены) решать проблему жилья для всех категорий граждан.

Это и послужило первоначальной причиной поиска нами тех форм государственного участия и конкретных механизмов, которые помогли бы выйти на сбалансированное развитие различных способов социальной поддержки населения в жилищной сфере и рыночных механизмов, включая развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг.

Собственно, написанию концепции способствовало указание Президента Российской Федерации В.В.Путина, высказанное в очередном послании Федеральному Собранию Российской Федерации, о необходимости разработки стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан и последующее прямое поручение Совета по вопросам жилищного строительства при Председателе Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, в который входят и члены Ассоциации Строителей России.

Поиск возможных резервов для обеспечения социальным жильем малоимущих граждан на местах не дал положительных результатов, так как отсутствие у муниципалитетов средств и инженерно оборудованных площадок, которые, как правило, уходят под коммерческое жилье, особенно в экономически отсталых регионах, не позволяет без дополнительного финансирования переломить ситуацию со строительством социального жилья. Для этого должны использоваться средства федерального, региональных и местных бюджетов, предоставляемые на условиях софинансирования, государственные гарантии и бюджетные кредиты.

Должен получить развитие рынок наёмного жилья, который может удовлетворить потребность значительной части граждан, нуждающихся в жилье. Определенным категориям (например, учителям, врачам, молодым специалистам) должны предоставляться субсидии, покрывающие часть оплаты за наем жилья.

В Концепции рассмотрены возможные схемы участия государства на условиях соинвестирования проектов по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, а также выдвигается предложение о создании Федеральной жилищной корпорации в форме некоммерческой организации, осуществляющей свою деятельность через территориальные отделения по всей территории Российской Федерации.

Следует отметить, что идеи, изложенные в концепции, разработаны с учётом опыта зарубежных стран. В этой связи хочется выразить признательность заместителю руководителя Росстроя Андрею Станиславовичу Старовойтову, оказавшему существенную помощь в ознакомлении с различными программами строительства социального жилья в европейских странах.

Особенно был интересен в этом отношении опыт такой страны, как США, где реализуются многочисленные федеральные и региональные жилищные программы, а средняя обеспеченность жилой площадью на душу населения составляет свыше 70 кв.м.

Такая возможность представилась в сентябре этого года, когда по приглашению Министра жилищного строительства и городского развития США г-на Альфонсо Джексона, при содействии Министерства иностранных дел Российской Федерации и Посольства России в США делегация Ассоциации Строителей России посетила эту страну.

Мне особенно была интересна эта поездка, так как в 2003 году мне посчастливилось принимать участие в подготовке и последующем подписании уникального документа - Меморандума между Госстроем России и Министерством жилищного строительства и городского развития США.

Его уникальность состояла в том, что за все годы экономических отношений между СССР, а затем России и США это был первый документ, наметивший принципы сотрудничества между нашими странами в области строительства, что было отмечено в Коммюнике саммита в Кэмп-Дэвиде принятом Президентом Российской Федерации Владимиром Путиным и Президентом США Джорджем Бушем. Был отмечен прогресс в отношениях в сфере строительства и даны соответствующие контрольные поручения.

Нашей делегации была предоставлена возможность ознакомиться с американским опытом реализации социальных жилищных программ, в частности, с принципами и организационно-финансовой схемой проекта комплексного развития территории в штате Виржиния.

В рамках данного проекта предусмотрено строительство малоэтажного поселка из 600 двух - трехэтажных домов. Общая стоимость проекта составляет 125 млн. долларов, из них 35 млн. долларов выделил федеральный бюджет (через Министерство жилищного строительства и городского развития), 15 млн. долларов и 10 млн. долларов муниципалитет и штат Виржиния. Остальные вложения осуществляются частным девелопером, выигравшим тендер.

Бюджетные средства были направлены на снос ветхого жилья, переселение из него жителей, строительство социальной инфраструктуры, инженерное и транспортное обустройство, адресные жилищные субсидии, а также обучение профессиям будущих жителей этого поселка.

Половина строящихся домов будет предоставлена нуждающимся гражданам либо на условиях найма, либо продана с использованием ипотечных кредитов с применением дифференцированной шкалы цен на жилье и стоимости найма, вплоть до бесплатного найма. При этом государственная поддержка предоставляется гражданам, семейный доход которых ниже дохода среднестатистической семьи, проживающей в данном штате. Остальные 300 домов реализуются девелопером на коммерческих условиях.

Примененная в описанном проекте схема государственно-частного сотрудничества, позволяет решить жилищную проблему для наименее защищенных слоев населения, обеспечить замещение ветхого жилого фонда новым, а также привлечь частные средства для решения социальных вопросов.

Сегодня в России дискутируется вопрос о создании Жилищной корпорации. В США предложен ответ на этот вопрос.

Оператором Проекта, с которым нас познакомили, является созданная при муниципалитете Жилищная ассоциация в форме некоммерческой общественной организации. Бюджетные и частные средства поступают в эту организацию, причем средства федерального бюджета – напрямую, минуя муниципалитет. Она выступает заказчиком Проекта. Контроль ее деятельности осуществляет Министерство жилищного строительства и городского развития через своего регионального представителя и муниципалитет, путем делегирования своего представителя в органы управления этой ассоциации, а также налоговая служба и прокуратура. Эта общественная некоммерческая жилищная ассоциация пришла на смену Муниципальной жилищной корпорации, которая показала себя неэффективной, подверженной коррупции.

Следует отметить, что эффективность работы Министерства жилищного строительства и городского развития США обеспечивается не столько безупречной работой его центрального аппарата, в котором работает 12,5 тысяч сотрудников (по нашим меркам вещь неслыханная), сколько 3500 его территориальных подразделений, обеспечивающих на местах весь необходимый мониторинг и практическую работу.

Американская сторона выразила большую заинтересованность в продолжении сотрудничества и приданию нового импульса в наших отношениях в рамках подписанного Меморандума

Такое сотрудничество может способствовать решению задач приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», ведь США накопили огромный опыт и в развитии ипотечного кредитования, объем которого достиг 54 процентов ВВП (в России – менее 1 процента), и в реализации социальных жилищных программ, на которые только федеральный бюджет выделяет ежегодно не менее 20-24 млрд. долларов. Например, сейчас в Нью-Йорке успешно реализуется программа строительства социального доступного жилья для 165 тысяч семей.

Учитывая, что опыт реализации социальных программ в США заинтересует многих специалистов, в настоящую брошюру включены материалы, любезно подготовленные по нашей просьбе Министерством жилищного строительства и городского развития США, за что мы выражаем ему искреннюю благодарность, и в частности, Заместителю Министра жилищного строительства г-же Дарлин Ф. Вильямс, подготовившей предисловие к русскому изданию.

Надеюсь, что Концепция, подготовленная Ассоциацией Строителей России, и дополнительные материалы по США заинтересуют многих представителей органов исполнительной и законодательной власти как федерального, так и регионального уровня, помогут им на практике формировать социальную жилищную политику и вырабатывать свои подходы по привлечению средств в сферу жилищного строительства на основе государственно-частного партнерства.

Н.П.Кошман