- •Концепция социальной жилищной политики и социального жилья в российской федерации под редакцией н.П.Кошмана, в.Н.Пономарёва
- •Оглавление
- •Общие положения
- •Современное состояние жилищной сферы в российской федерации
- •Социальное значение жилищной проблемы
- •Существующее состояние жилищного фонда
- •1.3. Существующее состояние жилищного строительства
- •Опыт и основные итоги государственного регулирования рынка жилья (1992-2006 годы)
- •Раздел 2. Стратегические цели, принципы и задачи жилищной политики
- •2.1. Оптимальный сценарий развития рынка жилья
- •2.2. Принципы жилищной политики и стратегические цели государства на рынке жилья.
- •2.3. Система жилищного финансирования – инструмент реализации стратегии государства на рынке жилья.
- •2.4. Задачи государственной жилищной политики
- •Раздел 3. СОциальная жилищная политика и социальное жилье
- •3.1. Ориентиры жилищной политики и критерии доступности жилья
- •3.2. Механизмы создания и финансирования фонда социального жилья
- •3.3. Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья и капитальный ремонт существующего жилищного фонда
- •Раздел 4. Механизмы социальной поддержки и стимулирования спроса
- •4.1. Рынок наемного жилья
- •4.2. Ипотечное жилищное кредитование
- •4.2.1. Программы социальной ипотеки
- •4.3. Адресные жилищные субсидии
- •4.4. Совершенствование и развитие накопительных механизмов приобретения жилья
- •Раздел 5. Меры стимулирования предложений на рынке жилья
- •5.1. Развитие коммунальной (инженерной и социальной)
- •Инфраструктуры
- •5.2. Механизмы финансирования жилищного строительства
- •5.3. Комплексное развитие территорий и программа «Малоэтажная Россия».
- •5.4. Развитие строительного комплекса
- •5.4.1. Стимулирование энергосбережения в жилищной сфере
- •Раздел 6. Совершенствование механизмов регулирования рынка жилья и государственные институты развития
- •6.1. Саморегулирование в строительстве и на рынке жилья
- •6.2. Совершенствование технического регулирования и надзора на рынке жилья
- •Развитие механизмов страхования в строительстве и на рынке жилья
- •Страхование ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.
- •Федеральная жилищная корпорация
- •6.5. Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства
- •6.6. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
- •1. Создание организованного вторичного рынка для закладных.
- •Развитие системы финансирования жилья в сша: исторический обзор и уроки для рынков ипотечных ссуд стран с экономикой переходного периода.
- •Раздел 1. Введение
- •Раздел 2. Исторический обзор системы финансирования жилья в сша
- •Раздел 3. Оценка сформировавшейся в сша модели
- •Раздел 4. Извлеченные и подлежащие использованию уроки
- •Раздел 5. Опыт, приобретенный на рынках ипотечных ссуд стран с экономикой переходного периода
- •Раздел 6. Выводы и дальнейшие шаги
4.4. Совершенствование и развитие накопительных механизмов приобретения жилья
Совершенствование механизмов накопительных схем приобретения жилья является важной задачей, решение которой позволит обеспечить максимально эффективное участие государства в увеличении объемов строительства жилья и повышении условий доступности приобретения жилья гражданами.
На государственном уровне должна найти поддержку жилищная кооперация.
Она выражается в реформировании существующих и создании новых правовых механизмов, обеспечивающих надежные и прозрачные в финансовом отношении способы накопления средств гражданами на цели приобретения и строительства жилья.
Прежде всего необходимо совершенствовать законодательство, выделив, правовую конструкцию прямой и непрямой формы собственности, распространенную в законодательстве европейских стран.
Прямая форма собственности означает, что человек, проживающий в жилом помещении, обладает правом собственности на него.
При непрямой форме собственности собственником построенного жилья является юридическое лицо – жилищный кооператив. Члены кооператива имеют долю в кооперативе и право постоянного проживания в одном из жилых помещений дома, но не имеют права собственности на это жилое помещение.
Разграничение между прямой и непрямой формами собственности имеет решающее значение для развития кооперации, когда речь заходит о необходимости поиска финансирования и выполнения других совместных действий. Кооператив может использовать недвижимость как залоговый актив при получении ипотечных кредитов на строительство новых объектов жилой недвижимости, на реконструкцию или ремонт существующих, для строительства и ремонта инженерных коммуникаций, для строительства объектов социально-культурного назначения.
При прямой форме собственности кредитору (банку) приходится иметь дело с множеством мелких собственников, что существенно осложняет процесс кредитования или делает его вообще невозможным.
Максимальное развитие накопительных схем приобретения и строительства позволит повысить доступность жилья, будет способствовать росту числа потребителей на рынке жилья, что создаст условия к адекватному стимулированию строителей на увеличение предложений на рынке.
Перспективным является внедрение принятых в мировой практике финансовых институтов, таких как депозитно-кредитные банки, наиболее распространенной и успешно применяемой формой которых являются строительные сберегательные кассы.
Современные строительные сберегательные кассы должны стать серьезным институтом инвестирования жилищной сферы. Основой механизма его функционирования является принцип «помощь для самопомощи», суть которого заключается в следующем. Группа лиц, объединенных общими интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, для достижения своих целей формирует сбережения путем взносов в единый финансовый фонд.
Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины, через определенное время (этап накопления, который обычно составляет пять–шесть лет) может использовать этот вклад для приобретения (строительства или ремонта) жилья с использованием ссуды (ипотечного кредита), получаемой в фонде в размере, необходимом для оплаты полной стоимости приобретаемого объекта (этап кредитования). Следует подчеркнуть, что процентная ставка по таким ссудам более низкая, чем на открытом рынке кредитов, так как устанавливается фондом неизменной для этапа накопления и кредитования. Строительные сберегательные кассы предлагают своим клиентам разные тарифы, которые отличаются размерами процентной ставки и объемами сбережений и займов.
Система строительных сберегательных касс, особенно на начальных этапах своего развития, может функционировать только при условии финансовой поддержки со стороны государства членам строительных сберегательных касс, начисления им премий, рассчитываемых исходя из суммы собственных сбережений вкладчика, которая суммируется со средствами граждан на этапе накопления.
Система депозитно-кредитных банков была внедрена в большинстве европейских стран с переходной экономикой практически одновременно с ипотечной системой и не является конкурентом последней, поскольку эти системы адресуют свои услуги различным группам населения в зависимости от их финансового и социального положения.
Более того, система ипотечного жилищного кредитования и система депозитно-кредитного жилищного финансирования органично дополняют друг друга.
Несомненно, что различные накопительные схемы приобретения жилья, в первую очередь, система строительно-сберегательных касс, должны развиваться, однако степень государственного участия в их развитии должна определяться, в первую очередь, экономической целесообразностью и потребительской привлекательностью.