- •Концепция социальной жилищной политики и социального жилья в российской федерации под редакцией н.П.Кошмана, в.Н.Пономарёва
- •Оглавление
- •Общие положения
- •Современное состояние жилищной сферы в российской федерации
- •Социальное значение жилищной проблемы
- •Существующее состояние жилищного фонда
- •1.3. Существующее состояние жилищного строительства
- •Опыт и основные итоги государственного регулирования рынка жилья (1992-2006 годы)
- •Раздел 2. Стратегические цели, принципы и задачи жилищной политики
- •2.1. Оптимальный сценарий развития рынка жилья
- •2.2. Принципы жилищной политики и стратегические цели государства на рынке жилья.
- •2.3. Система жилищного финансирования – инструмент реализации стратегии государства на рынке жилья.
- •2.4. Задачи государственной жилищной политики
- •Раздел 3. СОциальная жилищная политика и социальное жилье
- •3.1. Ориентиры жилищной политики и критерии доступности жилья
- •3.2. Механизмы создания и финансирования фонда социального жилья
- •3.3. Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья и капитальный ремонт существующего жилищного фонда
- •Раздел 4. Механизмы социальной поддержки и стимулирования спроса
- •4.1. Рынок наемного жилья
- •4.2. Ипотечное жилищное кредитование
- •4.2.1. Программы социальной ипотеки
- •4.3. Адресные жилищные субсидии
- •4.4. Совершенствование и развитие накопительных механизмов приобретения жилья
- •Раздел 5. Меры стимулирования предложений на рынке жилья
- •5.1. Развитие коммунальной (инженерной и социальной)
- •Инфраструктуры
- •5.2. Механизмы финансирования жилищного строительства
- •5.3. Комплексное развитие территорий и программа «Малоэтажная Россия».
- •5.4. Развитие строительного комплекса
- •5.4.1. Стимулирование энергосбережения в жилищной сфере
- •Раздел 6. Совершенствование механизмов регулирования рынка жилья и государственные институты развития
- •6.1. Саморегулирование в строительстве и на рынке жилья
- •6.2. Совершенствование технического регулирования и надзора на рынке жилья
- •Развитие механизмов страхования в строительстве и на рынке жилья
- •Страхование ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.
- •Федеральная жилищная корпорация
- •6.5. Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства
- •6.6. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
- •1. Создание организованного вторичного рынка для закладных.
- •Развитие системы финансирования жилья в сша: исторический обзор и уроки для рынков ипотечных ссуд стран с экономикой переходного периода.
- •Раздел 1. Введение
- •Раздел 2. Исторический обзор системы финансирования жилья в сша
- •Раздел 3. Оценка сформировавшейся в сша модели
- •Раздел 4. Извлеченные и подлежащие использованию уроки
- •Раздел 5. Опыт, приобретенный на рынках ипотечных ссуд стран с экономикой переходного периода
- •Раздел 6. Выводы и дальнейшие шаги
4.2. Ипотечное жилищное кредитование
Значительную роль в обеспечении стабильного спроса на жилье играет ипотечное жилищное кредитование, которое в последние годы активно развивается в нашей стране.
В основу стратегии развития российского института ипотеки была положена двухуровневая модель функционирования ипотечного рынка (Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28).
Данная модель предусматривает максимальное развитие первичного рынка ипотечных жилищных кредитов (займов), а также механизмов рефинансирования организаций, предоставляющих населению эти кредиты (займы) за счет привлечения долгосрочных ресурсов с финансовых рынков путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг (механизмы секьюритизации).
В целях обеспечения развития системы ипотечного жилищного кредитования Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 был создан государственный институт развития – ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее АИЖК).
Его цели и задачи были определены Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28 и уточнены одобренной на заседании Правительства Российской Федерации от 30 июня 2005 года Концепцией развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных кредитов.
Для обеспечения деятельности АИЖК по формированию первичного ипотечного рынка Правительство Российской Федерации предоставило государственные гарантии Российской Федерации по его заимствованиям (Постановление Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628). Общий объем государственных гарантий Российской Федерации в 2006-2010 гг. составит 138 млрд. рублей.
В настоящее время можно констатировать, что первый этап становления системы ипотечного жилищного кредитования, в целом успешно завершен, благодаря стимулирующей роли АИЖК, а также усилиям других участников рынка.
Дальнейшее увеличение количества ипотечных жилищных кредитов уже не требует существенной государственной поддержки. В целом, профессиональные участники рынка в состоянии обеспечить высокую динамику первичного ипотечного рынка без активного участия АИЖК.
В стимулировании нуждаются лишь некоторые наименее развитые с точки зрения ипотечного кредитования регионы России, например, ряд субъектов Северо-Западного, Южного и Дальневосточного Федеральных округов.
В то же время, решение задачи перехода к массовой ипотеке существенно зависит от темпов развития вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования. Всего на 1 июля 2007 года совершено 7 сделок по секьюритизации ипотечных кредитов общим объемом не более 30 млрд. рублей.
Исходя из этого, стратегической задачей государства в сфере ипотечного жилищного кредитования должно стать создание условий для максимального развития механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.
В
этой связи потребуется дополнительно
принять ряд законодательных актов,
призванных устранить препятствия на
пути развития внутреннего рынка ипотечных
ценных бумаг и увеличения объемов сделок
по секьюритизации (Федеральный закон
«О дополнениях и изменениях в Федеральный
закон «Об ипотечных ценных бумагах»»,
Федеральный закон «О секьюритизации»
и ряд других).
Действующее российское законодательство, как правило, императивно указывает эмитенту условия выпуска, обращения и погашения ценных бумаг и не дает ему возможность конструировать условия ценной бумаги исходя из интересов инвесторов. Преимущество законодательства США и стран Западной Европы состоит в том, что оно позволяет эмитентам и инвесторам самостоятельно формулировать условия ценных бумаг, одновременно концентрируя государственный контроль на вопросах раскрытия информации для инвесторов.
Необходима дальнейшая либерализация правового регулирования ценных бумаг, направленная на упрощение процедуры выпуска ценных бумаг и увеличение возможностей для формулирования условий выпуска и обращения бумаг.
Необходим также ряд изменений и дополнений в нормативные акты Банка России, касающихся совершенствования требований по обязательным нормативам и резервированию.
Одновременно требуется предпринять усилия по организации рынка ипотечного жилищного кредитования, нуждающегося в создании организованной площадки – ипотечной биржи для торговли пулами закладных. Уже сегодня наблюдается активизация торговли пулами закладных, однако из-за её отсутствия объем таких сделок крайне невелик.
Привлекательность ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами (пулами закладных) существенно возрастет при наличии организации, выкупающей младшие и/или мезонинные транши таких бумаг.
Также требуется разработать эффективный механизм привлечения долгосрочных ресурсов пенсионной системы для целей ипотечного жилищного кредитования.
Средства государственного пенсионного фонда (доходность которого в последние годы составляла всего 2% в рублях), вложенные в ипотечные ценные бумаги, будут приносить стабильный (долгосрочный) доход пенсионным накоплениям.