- •Концепция социальной жилищной политики и социального жилья в российской федерации под редакцией н.П.Кошмана, в.Н.Пономарёва
- •Оглавление
- •Общие положения
- •Современное состояние жилищной сферы в российской федерации
- •Социальное значение жилищной проблемы
- •Существующее состояние жилищного фонда
- •1.3. Существующее состояние жилищного строительства
- •Опыт и основные итоги государственного регулирования рынка жилья (1992-2006 годы)
- •Раздел 2. Стратегические цели, принципы и задачи жилищной политики
- •2.1. Оптимальный сценарий развития рынка жилья
- •2.2. Принципы жилищной политики и стратегические цели государства на рынке жилья.
- •2.3. Система жилищного финансирования – инструмент реализации стратегии государства на рынке жилья.
- •2.4. Задачи государственной жилищной политики
- •Раздел 3. СОциальная жилищная политика и социальное жилье
- •3.1. Ориентиры жилищной политики и критерии доступности жилья
- •3.2. Механизмы создания и финансирования фонда социального жилья
- •3.3. Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья и капитальный ремонт существующего жилищного фонда
- •Раздел 4. Механизмы социальной поддержки и стимулирования спроса
- •4.1. Рынок наемного жилья
- •4.2. Ипотечное жилищное кредитование
- •4.2.1. Программы социальной ипотеки
- •4.3. Адресные жилищные субсидии
- •4.4. Совершенствование и развитие накопительных механизмов приобретения жилья
- •Раздел 5. Меры стимулирования предложений на рынке жилья
- •5.1. Развитие коммунальной (инженерной и социальной)
- •Инфраструктуры
- •5.2. Механизмы финансирования жилищного строительства
- •5.3. Комплексное развитие территорий и программа «Малоэтажная Россия».
- •5.4. Развитие строительного комплекса
- •5.4.1. Стимулирование энергосбережения в жилищной сфере
- •Раздел 6. Совершенствование механизмов регулирования рынка жилья и государственные институты развития
- •6.1. Саморегулирование в строительстве и на рынке жилья
- •6.2. Совершенствование технического регулирования и надзора на рынке жилья
- •Развитие механизмов страхования в строительстве и на рынке жилья
- •Страхование ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.
- •Федеральная жилищная корпорация
- •6.5. Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства
- •6.6. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
- •1. Создание организованного вторичного рынка для закладных.
- •Развитие системы финансирования жилья в сша: исторический обзор и уроки для рынков ипотечных ссуд стран с экономикой переходного периода.
- •Раздел 1. Введение
- •Раздел 2. Исторический обзор системы финансирования жилья в сша
- •Раздел 3. Оценка сформировавшейся в сша модели
- •Раздел 4. Извлеченные и подлежащие использованию уроки
- •Раздел 5. Опыт, приобретенный на рынках ипотечных ссуд стран с экономикой переходного периода
- •Раздел 6. Выводы и дальнейшие шаги
3.3. Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья и капитальный ремонт существующего жилищного фонда
Основными финансовыми источниками в этой компоненте жилищной политики являются средства федерального бюджета, аккумулированные в Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее Фонд), а также средства региональных и муниципальных бюджетов, выделяемые на условиях софинансирования.
Наиболее эффективным механизмом использования бюджетных средств, выделенных на программу переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, является финансирование инженерной инфраструктуры площадок под жилищную застройку.
На освободившейся после сноса старого жилья площадке должно строиться как социальное жильё, предоставляемое гражданам, переселяемым из ветхого и аварийного фонда, так и жильё коммерческого использования, реализуемое на свободном рынке. При этом строительство жилья осуществляют частные инвесторы-застройщики.
Предлагаемый подход с одной стороны учитывает возможный конфликт интересов граждан с разным уровнем дохода, с другой позволяет преодолеть социальную отчужденность различных слоёв общества.
Мультипликативный эффект очевиден – на каждый 1 вложенный рубль государство совместно с муниципалитетом привлекает соинвестора, который дополнительно вложит 4 - 5 рублей собственных средств и/или кредитных ресурсов банков, а на рынок для реализации поступит дополнительное жилье.
Важнейшей предпосылкой эффективного и качественного решения задач, связанных с проведением капитального ремонта, является привлечение профессиональных управляющих компаний, объединенных в соответствующие некоммерческие профессиональные саморегулируемые организации, способных обеспечить:
инвестирование и целевое использование средств под гарантии Фонда и с последующим возмещением Фондом (и собственниками многоквартирного дома) затрат на проведение обследования и капитального ремонта;
качество выполнения работ и ответственность подрядчиков по принимаемым на себя обязательствам;
защиту прав и законных интересов граждан.
Некоммерческие саморегулируемые организации профессиональных управляющих компаний будут понятным и ответственным партнером Фонда.
Раздел 4. Механизмы социальной поддержки и стимулирования спроса
4.1. Рынок наемного жилья
В настоящее время рынок жилищного найма развивается достаточно стихийно и полулегально. В роли наймодателей, как правило, выступают граждане – собственники жилья, которые сдают излишки жилой площади в наем.
Так, по данным Всероссийской переписи населения 2002 года, 3,4% семей снимали жилые помещения у других граждан. При этом, по экспертным оценкам, размер жилищного фонда, сдаваемого в наем, составляет около 10% от находящегося во владении граждан.
Этот сегмент имеет тенденцию к увеличению, в виде появления на рынке достаточно большого количества, так называемых «инвестиционных квартир», выступающих средством сохранения накоплений. Появление значительного количества таких квартир (по Москве в 2006 г. построено не менее 20 процентов от общего количества) стимулировало рост цен на жилую недвижимость, существенно опережающим не только среднюю инфляцию по стране, но и доходность по банковским вкладам и иным доступным для населения вложениям.
В то же время фактически отсутствуют участники рынка, профессионально занимающиеся предоставлением жилья в наем.
Рынок найма жилья является одним из самых перспективных, так как, учитывая активную трудовую миграцию внутри страны и уровень доходов населения, значительная часть нуждающихся в жилье может удовлетворить свою потребность в жилье сняв его на рынке. К примеру, в большинстве европейских стран рынок наёмного жилья составляет около 30% от всего жилищного рынка.
Меры государственной поддержки должны быть направлены на целевое формирование жилищного фонда наемного жилья. Данные меры должны быть дифференцированы в зависимости от участников отношений жилищного найма (лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью в сфере жилищного найма, индивидуальных наймодателей (граждан), нанимателей жилья).
Основной проблемой для развития предпринимательской деятельности в сфере жилищного найма является недостаток долгосрочных финансовых ресурсов, поскольку возврат вложенных в строительство доходных домов средств осуществляется в течение длительного периода времени за счет платежей за наём жилых помещений.
В этой связи, необходимо стимулировать развитие такого финансового института как (паевые) инвестиционные фонды, а также механизмов рефинансирования организаций, предоставляющих кредиты, путём предоставления долгосрочных ресурсов с финансовых рынков.
Одновременно необходимо принять меры по легализации сектора наёмного жилья, сдаваемого индивидуальными наймодателями, что требует совершенствования законодательной базы, в первую очередь, в направлении создания стимулирующего налогового регулирования.
Важнейшим направлением должны стать меры государственной поддержки для определенных категорий граждан – нанимателей жилья. (например учителей, врачей, молодых специалистов, вынужденных снимать жильё). Таким гражданам должны предоставляться субсидии, покрывающие часть оплаты за наем жилья.