Вопрос 38.

Нередко при планировании проведения строительных работ выясняется, что будущий квартал располагается на участке, принадлежащем частному лицу или негосударственной организации либо застроено принадлежащей им недвижимостью. В таких случаях закон позволяет властям принудительно изымать это имущество на возмездной основе.

 

Основания для изъятия

 

Ос­нования для изъятия имущества против воли собственника пере­числены в п. 2 ст. 235 Граждан­ского кодекса (ГК) и являются исчерпывающими. Недвижимое имущес­тво может быть отчуждено у собственника только при изъя­тии земельного участка, на кото­ром это имущество расположе­но. Земельный кодекс также ус­танавливает возможность принудительного изъятия земельно­го участка для государственных или муниципальных нужд.

 

Для собственника изымае­мого земельного участка и/или объектов недвижимого имущества ГК предусматривает следующие гарантии:

 

·       имущес­тво, расположенное на земель­ном участке при его изъятии, подлежит выкупу государством - это гарантирует право соб­ственника на предварительное равноценное возмещение;

 

·       го­сударственный орган или орган местного самоуправления обя­зан доказать в суде невозмож­ность прекращения права соб­ственности на недвижимое имущество.

 

В случае, если собственник не согласен на выкуп, или с ним не достигнуто соглашение о вы­купной цене или о других усло­виях выкупа, государственный орган или орган местного самоуправле­ния должен обращаться в суд. Если же с собственником достигнуто сог­лашение о выкупе, то он может происходить и в административном порядке.

 

В российском зако­нодательстве не обходится без коллизий, они не обошли стороной и данный вопрос. Так, согласно Конституции РФ, принудительное отчуждение имущества, при­надлежащего лицу на праве частной собственности, может быть произведено только для государственных нужд. В то же время в ГК РФ установлена воз­можность изъятия земельного участка и недвижимого иму­щества на нем как для государ­ственных, так и для муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымает­ся земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Рос­сийской Федерации или муни­ципальным образованием. Тем не менее, само решение об изъ­ятии правомочны принимать только федеральные органы ис­полнительной власти и органы исполнительной власти субъек­тов РФ. Нередки случаи, когда решение об изъятии принимается на уровне городских или посел­ковых властей (муниципальных органов), а за соответствующим решением к органам власти субъекта федерации муниципальные органы не обращаются. В результате у собственника появляется за­конное основание для блокиро­вания принудительного изъя­тия его имущества, что значи­тельно расширяет его возмож­ности при торге по вопросу о выкупной цене.

 

Порядок выкупа

 

Порядок выкупа земельного участка, а так­же недвижимого имущества на нем для государственных и му­ниципальных нужд установлен в статьях 279 - 281 ГК РФ.

 

После принятия решения об изъятии земельного участка собственник, не позднее чем за год до предполагаемого изъятия, должен быть уведомлен об этом в письменном виде. Участок не может быть изъят без воли соб­ственника в течение одного года с момента получения им такого уведомления. В этот период соб­ственнику предлагается достичь соглашения о выкупной цене земельного участка и недвижи­мости. В случае несогласия соб­ственника с предполагаемым изъятием он вправе обратиться в суд с требованием о призна­нии решения недействитель­ным в порядке, предусмотрен­ном гл. 24 АПК РФ (гл. 25 ГПК РФ), какие соответствующего закону и нарушающего его пра­ва и законные интересы. Следу­ет отметить, что по российской правоприменительной практике надлежащим письменным уведомлением считается такое уве­домление, за которое у адресата тем или иным способом отбира­ется расписка. Поэтому надле­жащее уведомление возможно либо на условиях вручения доку­ментов собственнику лично под роспись, либо на условиях нап­равления ему заказного письма с уведомлением о вручении. Иногда письменной формой уведомления считается его опубликование в местных, реги­ональных или центральных пе­риодических печатных издани­ях. Но применительно к данно­му закону такая форма письмен­ного уведомления не действует.

 

Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд под­лежит государственной регис­трации в органе, осуществляю­щем регистрацию прав на зе­мельный участок. В соответ­ствии с федеральным законом «О государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на земельные участки подлежат ре­гистрации в Едином государ­ственном реестре прав на нед­вижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Органом, осущес­твляющим регистрацию прав на земельные участки, является Федеральная регистрационная служба в лице ее территориаль­ных органов. Однако указанный закон не устанавливает правил регистрации подобных решений. Представляется, что реше­ние об изъятии земельного учас­тка для государственных или му­ниципальных нужд подлежит регистрации в ЕГРП в качестве ограничения (обременения) зе­мельного участка. Перечень ограничений (обременении) недвижимого имущества в этом фе­деральном законе остается от­крытым. К примеру, к ним отно­сятся сервитуты, ипотека, арен­да, арест имущества и др. Но по своей сути и решение об изъя­тии земельного участка является своего рода стесняющим право­обладателя обстоятельством, то есть обременением.

 

Существенным препятстви­ем, ставящим под угрозу право­мерность изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, яв­ляется ситуация, когда право на земельный участок возникло до вступления в силу вышеуказанного федерального закона и не зарегистрировано по установ­ленным в нем правилам. В этом случае государственная регис­трация решения об изъятии зе­мельного участка невозможна до соответствующего оформле­ния прав на этот участок.

 

Вопрос о цене

 

Выкупная цена при изъятии земельного учас­тка у собственника для государ­ственных или муниципальных нужд, а также условия такого выкупа устанавливаются согла­шением, заключаемым с соб­ственником земельного участка. Выкупная цена земельного участка складывается из двух составляющих:

 

·       рыночная стоимость зе­мельного участка и находяще­гося на нем недвижимого иму­щества (рыночная стоимость определяется в соответствии с законом «Об оценочной дея­тельности»);

 

·       убытки, причиненные собственнику земельного учас­тка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обяза­тельств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

 

При этом обязательство по выплате ложится на Россий­скую Федерацию, субъект Рос­сийской Федерации или муниципальное образование. В то же время допускается возмож­ность возмещения убытков не только из бюджета, но и лица­ми, в пользу которых изымают­ся земельные участки. Тем не менее эта коллизия не представляет для предпринимателя угрозы, так как ему в любом случае полностью возместят его убытки. Просто необходимо обратить внимание на источник, из которого их будут возмещать.

 

Убытки, вызванные изъятием для государственных или муниципальных нужд, возмещаются и лицу, владеющему земельным участком на правах аренды. Но такая обязанность предусмотрена уже не гражданским, а земельным законодательством. Это положение тем более важно, что именно арендатор земельного участка может являться собственником недвижимого имущества на таком участке.

 

На практике бывают случаи, когда подлежащий изъятию земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, а орган государственной власти при принятии соответствующего решения об изъятии зачастую забывает включить в решение положение об изъятии участка у арендатора, принимая решение лишь об изъятии недвижимого имущества на этом участке. Такое решение не соответствует закону и подлежит отмене.

 

Изъятие  - тоже сделка

 

Как установлено Гражданским кодексом, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, и у покупателя это право возникает только с момента такой регистрации. Следовательно, лицо, в чью пользу происходило изъятие земельного участка и объектов недвижимости, обязано зарегистрировать за собой право собственности на это имущество. В противном случае возникает ситуация, когда земельный участок и объекты недвижимости остаются в собственности первоначального лица, в то время как полномочия по распоряжению этим имуществом уже осуществляются новым владельцем.

 

Таким образом складывается следующая схема принудительного прекращения права собственности на недвижимое имущество:

 

1. Федеральный орган исполнительной власти или орган исполнительной власти субъекта РФ принимает решение об изъятии земельного участка и прекращении права собственности на недвижимое имущество на этом участке.

 

2. Собственник (правообладатель) уведомляется об изъятии земельного участка не менее чем за год до предполагаемой даты изъятия.

 

3. Решение регистрируется в Едином государственном реестре прав, о чем сообщается собственнику (правообладателю).

 

4. С собственником земельного участка заключается соглашение о выкупе земельного участка, а при недостижении такого соглашения выкуп происходит в судебном порядке по истечении года с момента уведомления.

 

5. Осуществляется государственная регистрации прав на земельный участок и/или недвижимое имущество за новым владельцем.

 

Однако противоречия земельного и гражданского законодательства, неопределенность роли органа местного самоуправления в принятии решения об изъятии земельного участка и другие пробелы нередко ставят под вопрос правомерность изъятия земельного участка и недвижимого имущество на нем. А зачастую государственными органами и органами местного самоуправления вообще не соблюдается указанный порядок изъятия - к примеру, в части государственной регистрации решения об изъятии земельного участка. Это, конечно, с одной стороны, может негативно повлиять на гарантии, предоставляемые собственникам недвижимости, а с другой - дает возможность оспаривать действия уполномоченных лиц и всячески затягивать процесс изъятия собственности.

 

Также необходимо отметить, что государственная оценка изымаемого участка и имущества может сильно отличаться от рыночных цен, и такая оценка тоже может быть оспорена в суде.