Вопрос 13.

Сделки с земельными участками

В настоящее время земля в Российской Федерации стала объектом гражданского оборота. В общей массе сделок с недвижимым имуществом сделки с земельными участками приобретают все большую значимость.

Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус.

В связи с этим в рамках гражданско-правовых сделок существуют постоянные и временные ограничения прав собственности на землю.

Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают:

- систему зонирования;

- рациональное использование и охрану земель;

- контроль окружающей среды;

- защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли;

- соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон;

- учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов;

- принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др.

Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли:

- строго целевое использование земельного участка;

- возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения;

- изъятие неиспользованных земельных участков;

- установление предельного минимального размера земельного участка при его разделе;

- запрещение раздела земельного участка (например для крестьянского (фермерского) хозяйства);

- ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель, исключительное пользование землей на условиях аренды в городе Москве и др.

Право собственности на землю - это вещное право, в соответствии с которым собственник земли владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему земельным участком по своему усмотрению в соответствии с действующим законодательством (не нарушая целевое использование, экологию, интересы других лиц и пр.).

За сравнительно короткий срок в России произошли глобальные перемены в отношении права собственности. Возросла роль частной собственности, в том числе и на земельные участки.

Конституционно закреплено право собственности граждан и юридических лиц на землю, однако в силу многолетнего пренебрежения к праву со стороны государства у граждан России сформировался устойчивый правовой нигилизм. Цель данного раздела - помочь собственнику земли грамотно распорядиться своей собственностью при совершении наиболее распространенных видов сделок с земельными участками: купле, продаже, аренде, дарении, ренте, наследовании, обмене, ипотеке (залоге).

Земельные участки и все, что прочно связано с землей, относятся к объектам недвижимости. При совершении сделок с земельными участками следует иметь в виду, что нормы ч. второй ГК РФ в отношении сделок с земельными участками применяются в той мере, в какой оборот земельных участков допускается земельным законодательством (ст. 13 федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие ч. второй Гражданского кодекса Российской Федерации").

При совершении сделок с земельными участками необходимо учитывать, что существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота.

Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще. А земли, ограниченные в обороте, могут приобретать лишь отдельные участники гражданских и земельных правоотношений при определенном целевом назначении земель. Например, предметом сделки не могут являться земли:

- историко-культурного наследия;

- государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов;

- предоставленные для нужд обороны;

- общего пользования в населенных пунктах;

- заповедников;

- оздоровительного назначения;

- залегания природных ископаемых;

- подвергшиеся радиоактивному и химическому загрязнению, биогенному заражению;

- государственных научно-исследовательских учреждений, образовательных учреждений, племенных, элитно-семеноводческих хозяйств;

- закрытых административно-территориальных образований, воинских и гражданских захоронений.

Земельный участок не может быть предметом сделки, если по нему существует спор о принадлежности тому или иному лицу, в случае, если в Единый государственный реестр прав внесена запись о запрещении, а также состоящий под арестом.

Участниками гражданско-правовых сделок с земельными участками могут быть субъекты гражданского права, обладающие правоспособностью и дееспособностью: граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

С 25 апреля 1991 г. по 24 декабря 1993 г. действовала ст. 7 Земельного кодекса РСФСР, которая устанавливала ограничения на приобретение в собственность земельных участков иностранцами. В соответствии с Конституцией РФ после 12 декабря 1993 г. иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором. В российском законодательстве существуют следующие прямые ограничения прав иностранцев в отношении земельных участков:

- невозможность создавать крестьянско-фермерские хозяйства, получать и приобретать для создания крестьянского фермерского хозяйства земельный участок в собственность (ст. 4 закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (в ред. указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287) определяет, что право на создание крестьянского хозяйства и на получение земельного участка для этих целей имеет каждый дееспособный гражданин РСФСР, достигший 18-летнего возраста, имеющий опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию либо прошедший специальную подготовку);

- невозможность иметь в собственности земельные участки, предоставляемые членам садоводческих, огороднических и дачных товариществ (ст. 18 федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" устанавливает, что членами товариществ могут быть граждане России, достигшие 18 лет и имеющие в собственности земельные участки в границах товарищества. Иностранцы могут быть членами таких товариществ, если земельные участки предоставлены им в аренду или срочное пользование);

- невозможность иметь земельные участки в собственности для осуществления племенного животноводства в случае, если соответствующий режим собственности не предоставлен российским гражданам соответствующим иностранным государством (федеральный закон от 3 августа 1995 г. N 123-ФЗ "О племенном животноводстве").

Сделки с земельными участками могут быть односторонними, двусторонними и многосторонними.

В соответствии с гражданским законодательством все сделки с земельными участками совершаются в письменной форме путем составления документа, выражающего содержание сделки и подписанного непосредственно лицом, от имени которого совершена сделка, или тем, кто действует по его полномочию, в частности на основе доверенности (ст. 160, 550, 434, 339 и др. ГК РФ).

Договор, предметом которого является земельный участок, как правило, содержит:

- указание о виде сделки (купля-продажа, дарение, мена, ипотека и т.п.);

- наименование сторон (фамилия, имя, отчество, паспортные данные; или учредительные документы, юридический адрес и т.д.);

- описание земельного участка, его правовой режим, обременения и ограничения, в том числе сервитуты*(4), местонахождение, общая площадь, сведения о недвижимом имуществе, размещенном на земельном участке, и т.п.);

- указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка;

- порядок передачи права на земельный участок (если договором предусматривается передача земельного участка в собственность - купля-продажа, мена, дарение);

- цену сделки (если договор возмездный);

- срок действия договора (если по договору предоставляется право пользования земельным участком - аренда, безвозмездное пользование, временное пользование).

Сделки с земельным участком совершаются в простой письменной форме, т. е. без нотариального удостоверения. Однако это не лишает стороны права по взаимному согласию удостоверить договор у нотариуса.

В соответствии со ст. 164 и п. 3 ст. 433 ГК РФ сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация - особый юридический акт, на основании и с момента совершения которого за физическими и юридическими лицами государство признает и закрепляет возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на землю.

Регистрации подлежат вещные права на землю - право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Сделка считается зарегистрированной и соответственно имеющей юридическую силу с момента внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Действия по регистрации сделки с земельным участком начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию. Для регистрации сделок с земельным участком необходимо подать следующие документы:

- заявления сторон договора (или уполномоченного сторонами лица при наличии у него доверенности);

- договор в простой письменной форме или нотариально удостоверенный и его копия (договор купли-продажи, мены, дарения, аренды, ренты, выкупа приватизированного земельного участка);

- документ о плате за государственную регистрацию (квитанция, платежное поручение и т.д.);

- план земельного участка, удостоверенный органом кадастровых работ;

- акт о нормативной цене земли;

- документы, удостоверяющие личность лица, заявляющего о регистрации;

- доверенность лиц, уполномоченных сторонами выступать от их имени при заключении договоров (прилагается в случае подписания договоров представителями сторон).

В зависимости от вида договора законодательством могут устанавливаться и другие документы, которые необходимо предоставить на государственную регистрацию.

Гражданин либо любой другой субъект сделки могут оформить сделку с земельным участком только в том случае, если их право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 6 федерального Закона о государственной регистрации прав).

Особенности купли-продажи земельных участков

Купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу прав на участок или внесенных в Единый государственный реестр прав сведений об иных запрещениях либо аресте участка.

Сделка оформляется договором купли-продажи, заключаемым в письменной форме. Сделку заключают собственник и покупатель или уполномоченные ими лица.

При совершении сделки купли-продажи участка продавец или покупатель не вправе по своему желанию изменить его целевое назначение.

Цена участка, условия оплаты определяются по договоренности сторон или по результатам конкурса.

К договору купли-продажи земельного участка прилагается план участка, удостоверенный органом кадастровых работ (соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству).

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации перехода права.

При продаже по договору здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с правом собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка (ст. 552 ГК РФ). Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в собственности у продавца, отсутствует запись об определении права на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.