Жилищное право

Приобретение жилища любыми разрешенными способами.

Чиркин рассматривает сущность жилища – как обязанность каждого быть обеспеченным жилищем.

Некоторые авторы раскрывают понятие жилища делая акцент на то, какой место занимает право на жилище в системе прав и свобод человека. Право на жилище – социально-экономическое право индивида (например автор Чернявский).

Пчелинцева – право на жилище относится к социально-экономическим, и нацелено, прежде всего, на правообладание, а не только на правомочие.

В настоящее время право на жилище может быть реализовано различными способами:

• Предоставление жилых помещений на основании договора социального найма в специальных домах.

• На основе договора безвозмездного пользования.

• Путем передачи жилого помещения в соответствии с договором найма или аренды.

• Строительство или приобретение жилых помещений.

• Иные способы не предусмотренные законами…

Жилищные сертификаты.

Данные действия гражданин может осуществлять на свои средства или брать кредит в банке (различные субсидии).

Жилищное право представляет собой упорядоченную совокупность правовых норм регулирующее жилищные отношения, предметом является жилищные отношения (перечень в ст4).

Место в системе права – ЖП выступает как комплексная отрасль законодательства, которая объединяет различные институты и отраслей права. Следовательно ЖП соединяет в себе гражданско-правовые нормы, а так же нормы других отраслей права которые касаются жилья в той или иной мере.

ЖП рассматривают как самостоятельную отрасль права, но по мнению лектора это не так.

ЖП – это институт гражданского права регулирующий отношения по владению, пользованию и распоряжению жилым помещениями (по мнению лектора это определение заужено).

Метод и принципы жилищного права. Метод – совокупность приемов и способов регулирования жилищных правоотношений. Используются методы иных отраслей права (гражданский и административный).

Принципы ЖП – это определенные начала руководящие идеи в соответствии с которыми осуществляется правовое регулирование жилищных отношений. Принципам посвящена ст1 ЖК РФ.

Основные принципы:

1. Принцип необходимости обеспечения органами гос власти и ОМС условий для осуществления гражданами права на жилище. Содействие рынку недвижимости, различные социальные гарантии, а так же субсидии. ФЗ «о бюджете», о жилищно-накопительных кооперативах. Стимулировать строительство.

2. Безопасность жилища. Жилье не должно угрожать здоровью и жизни гражданина. Санитарные нормы и правила. П6,7 ст2 ЖК РФ.

3. Принцип неприкосновенности жилища. Ст3 ЖК РФ. Ст25 КРФ. А так же право тех лиц которые живут в помещение на законных основании запрещать проникать другим лицам в помещение без его разрешения.

4. Принцип недопустимости произвольного лишения жилища. Обеспечивает стабильность права граждан на жилье. Не иначе как только на основании закона можно выселять. Ст91 ЖКРФ.

5. Принципа беспрепятственного осуществления жилищных прав.

6. Принцип равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению.

7. Принцип восстановления нарушенных жилищных прав и их судебная защита.

8. Сохранность жилищного фонда. 293 ГКРФ. 12,14,20 ЖКРФ.

9. Необходимость использования помещения по необходимости – проживание граждан (основная и единственная, но есть исключения ч1 ст17 ЖК РФ, 287 ГКРФ).

10. Ч4 ст1 ЖК РФ – свободный выбор помещения для проживания на законных основаниях. Ст27 КРФ. ФЗ о праве граждан на свободу передвижения. Возможно ограничение права на законных основаниях: на пограничной полосе, закрытых военных городках, запретных зонах и районах, в зонах экономического бедствия, на территориях с военным положением и другие случаи…

Источники жилищного права.

Это нормативные акты изданные органами гос власти регулирующие жилищные правоотношения.

• -Жилищное Законодательство РФ

• -общепризнанные нормы и принципы международного права и международных договоров (ст9 ЖК РФ).

Особенность источников: обычай делового оборота не является источником и не применяется.

Жилищное законодательство: нужно отметить то, что в соответствии с КРФ оно находится в совместном ведении федерации и ее субъектов (п1 ст72 КРФ). Ст76 – издаются ФЗ и принимаемые в соответствии с ними законы и НА субъектов РФ.

Структура:

1. -КРФ

2. -Кодексы:

3. Жилищный кодекс

4. Гражданский кодекс

5. Земельный и градостроительный кодекс

6. -ФЗ

7. -Указы президента и указы правительства

8. -акты ФОИВ

9. -НПА субъектов РФ

10. -НА ОМС

Действие ЖЗ во времени: ст. 6 ЖК РФ. Закон обратной силы не имеет. НА жилищного законодательства применяются к жилищным правоотношениям, возникшим после их вступления в силу. Исключения: действие НА может распространяться на отношения, возникшие до вступления акты в силу, только в случаях прямо предусмотренных актом. Ст. 9 закона о введении в действие жилищного кодекса. В случаях если отношения возникло до, а права и обязанности после, то применяются нормы нового НПА (длящиеся правоотношения). И возникшим до введения в действия НПА если указанные права и обязанности возникли в силу договора заключенного до введения в силу НПА и если в нем указано, что он распространяется на такие правоотношения. Ст5,6 о вступлении в силу жилищного кодекса РФ.

В пространстве – на всю территорию РФ, за исключением случаев предусмотренных законов. По кругу лиц – на всех субъектов.

Жилищные правоотношения

Это общественные отношения по использованию, управлению и эксплуатации жилищного фонда. Жилищные правоотношения делятся на виды или группы. Эти виды обозначены в статье 4 жилищного кодекса. Посмотреть самостоятельно.

Группы:

1. Основаны на равенстве участников (отношения по владению пользованию жилыми помещениями)

2. Основаны на модели власть-подчинение (отношения по контролю за использованием жилищного фонда их сохранности, учет жилищного фонда)

В зависимости от функциональной направленности и содержательных элементов:

1. Организационные (отношения по принятию на учет в качестве нуждающихся в жилье, установление очередности)

2. Управленческие отношения (по установлению компетенции ОГВ, отношения по управлению в области установления порядка учета жилищного фонда)

3. Имущественно - стоимостные отношения (отношения, основанные на договорах социального найма, коммерческого найма)

При этом можно отметить, что к числу жилищных отношений не могут относиться следующие виды правоотношений:

1. Правоотношения, возникающие в процессе строительства жилых домов. Эти отношения являются подрядными.

2. Отношения, вытекающие из права собственности на жилые дома

3. Отношения, связанные с временным проживанием граждан в санаториях, профилакториях, гостиницах, домах отдыха. Эти отношения в основном строятся на основании договора об оказании услуг.

В тоже время есть ряд отношений которые ЖК РФ относятся к жилищным правоотношениям.

Основания возникновения жилищных правоотношений

1. Ими являются юридические факты. Это обстоятельства реальной действительности с которыми законодатель связывает возникновение, изменение или прекращение жилищных правоотношений.

2. Основаниями являются договоры (договор официального найма, договор коммерческого найма и так далее), а также сделки (завещания и так далее)

3. Акты органов ОМС. Акты органа ОМС - это решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в пользование. Это также может быть решение органа местного самоуправления о перепланировки жилого помещения.

4. Судебные решения, устанавливающие жилищные права и обязанности.

5. Предоставление в собственность жилых помещений по основаниям предусмотренным ФЗ (Например: индивидуальное или коллективное строительство, членство в жилищном, жилищно-строительном кооперативе и так далее)

6. Могут возникать вследствие действия, бездействия участников жилищных правоотношений или вследствие событий (Например, статья 57)

Субъекты жилищных правоотношений

Данный вопрос урегулирован частью 2 статьи 4 ЖК РФ. Исходя из данной нормы мы делаем вывод что участниками жилищных правоотношений являются физические лица (граждане РФ, ЛБГ, иностранные граждане), юридические лица и публично-правовые образования. В отношении иностранцев, а также лиц без гражданства могут устанавливаться ограничения по их участию в жилищных ограничениях. Так например, участвовать в приватизации могут только граждане РФ. Иностранные граждане не могут быть участниками договора социального найма, если иное не предусмотрено международным договором (часть 5 статьи 49). Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если иное не предусмотрено международным договором (часть 12 статьи 159 ЖК РФ).

Жилищные правоотношения – разнообразны. Следовательно, требования к участникам тоже различны.

Содержание жилищных правоотношений

Это субъективные права и обязанности соответствующих участников. Права и обязанности могут отличаться в зависимости от того в каких видах правоотношений участвует субъект.

Жилые помещения являются первичным элементом жилищного фонда. Нужно отметить, что современный жилищный кодекс особое внимание уделяет жилым помещениям, указывает на признаки которые предъявляются к жилым помещениям.

Статья 15 ЖК РФ дает определение жилого помещения: это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, а также отвечает установленным санитарным, техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства. Признаки жилого помещения:

1. Изолированное помещение. Это такое помещение, которое имеет самостоятельный выход в места общего пользования или на улицу. Напротив часть комнаты или смежная комната по общему правилу самостоятельным объектом жилищных правоотношений не является (исключения - общежития).

2. Жилое помещение является недвижимым имуществом. Это связано со следующими обстоятельствами:

1. ФЗ о государственной регистрации прав и сделок с ним указывает на то что жилое помещение является недвижимым имуществом

2. Статья 130 ГК РФ говорит, что недвижимым имуществом является земельные участки и все что прочно связано с землей.

3. Пригодность для постоянного проживания. Под этим понимается соответствие помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Санитарные требования - Это предполагает нормативную звукоизоляцию помещения, температурно-влажностный режим и отопление, освещение, отсутствие опасных и вредных веществ, вентиляцию. Есть положение о санитарном и техническом нормировании. Технические требования устанавливаются исходя из единых правил капитального сооружения, то есть включает в себя прочность и надежность на длительный период эксплуатации конструкции, инженерной коммуникации, надежность защиты от холода, жары и влаги и так далее. Соблюдение требований предполагает безопасную эксплуатацию жилого помещения и включает в себя экологическую пожарную и иную безопасность.

В случаях предусмотренным законом к жилому помещению могут также предъявляться требования о его благоустроенности. Благоустроенность определяется исходя из уровня обеспеченности граждан коммунальными условиями, здесь имеется ввиду наличие водопровода, газа и так далее. В разных муниципальных образованиях уровень благоустроенности может быть разный. Статья 86 ЖК РФ предусматривает предоставлении иного жилого помещения взамен неблагоустроенного.

Жилые помещения непригодные для постоянного проживания:

4. Садовые домики

5. Вагончики

6. Охраняемые будки

7. Бараки

8. Сборно-разборные дома

Положение о признании жилых помещений жилыми и так далее.

Есть основания, когда помещение может быть признано непригодным для проживания:

1. Наличие выявленных вредных факторов среды обитания. Здесь имеется ввиду ухудшения связанные с физическим износом, изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения и так далее.

2. Деформация фундамента стен, несущих конструкций и так далее.

3. Это может касаться жилых помещений расположенных на территориях с повышенными показаниями санитарно-эпидемиологической безопасности

4. Иные основания.

В зависимости от формы собственности компетентные органы различны.

• Жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан. Не допускается использовать в качестве жилого помещения помещение вспомогательного имущества, а также не используется в качестве жилых имущество собственников жилого дома (чердаки, подвалы). Таким образом, заложено целевое назначение этого имущества. Из этого правила есть исключения – часть 2 статьи 17 ЖК РФ – допускается использовать жилые помещения для индивидуальной предпринимательской деятельности или профессиональной деятельности. Речь идет о лицах, которые владеют помещением на законных основаниях. Такое использование не должно нарушать прав и законных интересов иных лиц. Второе требование – использование должно отвечать требованиям предъявляемым к жилым помещениям. Целевое назначение не должно меняться. Закон говорит о том, что размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается.

Площадь жилого помещения

Общее правило – законодательство исходит из принципа установления общей площади жилого помещения включая площадь помещения вспомогательного использования (предназначенные для удовлетворения бытовых нужд граждан – ванны, туалеты, кухни, коридоры и так далее). Это касается учетной нормы и нормы предоставления. Согласно части 5 статьи 15 ЖК РФ в общую площадь следует включать все что образует данный объект жилищных прав (жилые комнаты, прихожие, коридор и так далее). При этом кодекс прямо называет объекты не включаемые в общую площадь:

1. Балконы

2. Лоджии

3. Веранды

4. Террасы

Этот перечень является исчерпывающим и императивным. Расширительному толкованию не подлежит. Согласно статье 16 ЖК РФ выделяют следующие виды жилого помещения:

1. Жилой дом – индивидуально определенное здание которое состоит из комнат а также из помещений вспомогательного использования предназначенного для удовлетворения бытовых нужд. Жилым домом является строение при наличии следующих фактов:

   1. Завершение строительства дома

   2. Принятие в эксплуатацию

   3. Эксплуатация

2. Часть жилого дома

3. Строения смешанного типа

Бытовые помещения:

1. Которые находятся в самом жилом доме

2. Находятся за пределами жилого помещения – бани, сараи и так далее.

4. Квартира, часть квартиры. Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме. Квартира должна иметь непосредственный выход в места общего пользования. Квартира может состоять из одной или нескольких комнат и включать в себя помещения вспомогательного использования

5. Комната – это часть жилого дома или квартиры, предназначенного для использования в качестве непосредственного проживания в ней.

Понятие и классификация жилищных фондов. Юридическое значение.

Понятие жилищного фонда содержится в статье 19 ЖК РФ – под жилищным фондом принято понимать совокупность жилых помещений находящихся на территории РФ.

Особенности:

1. Характеризуется множественностью субъектов, то есть собственников отдельных частей этого фонда (граждане, юридические лица, публично-правовые образования).

2. Может переходить из одной формы собственности в другую форму.

Виды:

1. в зависимости от формы собственности

   1. частный. Это совокупность жилых помещений, которые находятся в собственности граждан и в собственности юридических лиц. Законодатель не ограничивает приобретение жилых помещений по количеству, размерам, стоимости. Юридические лица – это помещения построенные или приобретенные за счет собственности соответствующего юридического лица

   2. государственный. Это совокупность жилых помещений принадлежащих РФ и субъектам РФ. Поэтому как правило этот жилищный фонд делят на два уровня:

      1. жилищный фонд РФ (жилые помещения находящиеся в собственности РФ)

      2. жилищный фонд субъекта РФ (в собственности субъектов)

Сюда включается и помещения принадлежащие на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Права собственника осуществляют от имени собственника соответствующие органы (ОГВ)

3. муниципальные. Это совокупность жилых помещений находящиеся в собственности муниципальных образований

1. В зависимости от цели использования:

   1. Жилищный фонд социального использования. Данные жилы помещения предоставляются по договору социального найма и участвуют здесь только государственные и муниципальные жилищные фонды

   2. Специализированный жилищный фонд. Это жилые помещения предназначенные для проживания отдельных категорий граждан, которые указаны в законе. Здесь также участвует только государственный и муниципальный жилищный фонд

   3. Индивидуальный жилищный фонд. Это помещения которые используются гражданами для своего проживания. Проживать могут быть собственники и члены их семей, а также иные граждане, но на безвозмездной основе. Индивидуальный жилищный фонд – это только частный жилищный фонд.

   4. Жилищный фонд коммерческого использования – это совокупность жилых помещений которые используются собственниками для проживания граждан на возмездных условиях или на условиях возмездного пользования.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке устанавливаемом правительством РФ. Государственный учет включает в себя в том числе проведение технического учета жилищного фонда. Технический учет включает в себя:

1. Техническую инвентаризацию

2. Техническая паспортизация

Значение классификации:

1. Помогает определить собственника жилого фонда, который несет ответственность за эксплуатацию и содержание соответствующего жилья. Этому же способствует государственный учет (постановление правительства о государственном учете жилищного фонда)

2. Осуществляется государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда

3. Определяется каким образом можно распоряжаться жилым помещением

Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот

Законодательство запрещает размещать в жилых помещениях производство. Это разрешается только после перевода жилого помещения в нежилое.

Условия перевода закреплены в статье 22 ЖК РФ:

Возможно только если помещение находится на первом этаже, или находиться над нежилым помещением

Запреты на перевод:

1. В переводимом отсутствует самостоятельный доступ к местам общего пользования либо отсутствует доступ на улицу.

2. Если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником или ином лицом в качестве места постоянного проживания.

3. Если переводимое помещение обременено правами третьих лиц

Помещение не соответствует требования установленным законом и отсутствует возможность соблюдения данных требований и обременено правами третьих лиц то помещение из статуса нежилого в статус жилого не допускается

Перевод осуществляется органами местного самоуправления

Перечень документов содержится в статье 23, это исчерпывающий перечень.

В случае если ОМС удовлетворяет перевод то он должен сообщить заинтересованного лица и иных собственников помещений в этом здании об этом.

Про общему правилу перевод считается завершенным с момента вынесения решения органом местного самоуправления

Акт должен быть направлен ОМС в орган осуществляющий учет объектов недвижимого имущества

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Согласно ЖК РФ переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно технического, электрического и иного оборудования, изменения требующие внесение в технический паспорт жилого помещения (прокладка новых или замена существующих подводящих труб и так далее)

Перепланировка – представляет собой изменение конфигурации жилого помещения, также требующее внесение изменений в технический паспорт жилого помещения (перенос перегородок, дверных проемов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений)

Порядок:

Переустройство и перепланировка находятся в ведении ОМС. Заинтересованное лицо подает заявление и необходимые документы в ОМС. Перечень документов статья 26. Решение ОМС является основанием для действий приемочной комиссии.

Переустройство подтверждается актом приемочной комиссии. Этот акт утверждается решением ОМС. Соответствующий акт также направляется ОМС в органы по учету объектов недвижимого имущества.

Если был нарушен порядок, то для защиты подать в суд. Если суд откажет то тогда нужно вернуть все как было. Если суд принял сторону заинтересованного лица то все остается как есть на данный момент.

Право собственности на жилые помещения