Под наем и перенаем имущесства. Судьба улучшений нанятого имущества:

субаренда-это дог в силу кот арендатор передает все или часть арендуемого имущества др л( субарендатору или же поднанимателю во временное пользование за плату.)

дог субаренды мб заключен арендатором с 3 лицом а именно субарендатором только при наличии согласия на то арендодателя при этом срок дог субаренды не может превышать срок основного дог аренды. абз 2 п 2 ст 616гк

Субарендатор вступает в ПО только с арендатором перед кот несет ответ-ть.Поэтому арендатор остается ответ-ым перед арендодателемкак за свои собственные дейсвтия так и за действия субарендатора. И досрочное прекращение дог аренды волечет прекращение и дог субаренды, однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном дог аренды заключение дог аренды с ним в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях соответствующих прекращенному дог аренды.

В случае отказа арендодателя субарендатор вправе понудить арендодателя к заключению дог аренды в суд порядке. п1 ст 618 ГК.

От субаренды от дог поднайма следует отличать перенаем-это дог арендатора с третьим лицом об уступки ему всех прав и обязанностей по дог аренды. Таким образом основная особенность перенайма заключ в том что арендатор состоящих в договорных отношениях с арендодателем выбывает из этих тношений и его место занимает 3ие лицо с переходом к нему всех прав и обязанностей. п2 ст 615 гк то ответ-ым перед арендодателем становится ноый арендатор при чем закон не содержит спец норм о перенайме.

Поэтому перенаем регулируется общими нормами обязательственного права об уступки права цессии и переводе долга.

Иногда арендатор вносит улучшения в арендованное имущество под улучшением имущства понимаются его изменения повышающие эффективность использования расширяющие или улучшающие условия его использования и соответственно увеличивающие его стоимость ст 623гк

Последствия улучшения имущества зависят от :

1. произведены ли улучшения арендатором с разрешением арендодателя или по своему собственному усмотрению

2. отделимы ли эти улучшения от имущества или же нет.

Если улучшения произведены с рарешения арендодателя то арендатор имеет право на возмещение произведенных для этих целей необходимых расходов.

Если же с согласия арендодателя на производство улучшений не было то реш зависит от того отделимы ли они от имущества или же нет. Если улучшения отделимы а арендодатель не согласен возместить их стоимость то они мб изъяты арендатором. Если же улучшения не отделимы без вреда для имущества тогда они переходят к арендодателю вместе со всем имущесвтом безвозмездно те их стоимость возмещению не подлежит. Поэтому улучшение имущества как отделимые так и неотделимые произведенные за счет амортизационных отчислений этого имущества являются собственностью арендодателя.

4 Прекращение договора аренды-имуществ найма. Возобновление арендных отношений. Выкуп арендованного имущества.

при нарушении сторонами своих обяз-тей допускается досрочное расторжение договора аренды по требованию заинтересованной стороны. ст 619 и ст 620 гк

Основания спец перудстор зак

аренодатель вправе требовать досрочного расторжения ог аренды в суд порядке по ст 619 гк если арендатор :

• пользуется имуществом с существенным нарушением условия дог или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, что предусм п2 ст 450 гк

• если арендатор существенно ухудшает имущество

• если арендатор более 2ух раз подряд по истичении установл дог срока не вносит арендную плату

• если арендатор не производит капетального ремонта имущества в установл дог аренды сроки а при отсутствии их в дог в разумные сроки, если производство капетального ремонта явл обязанностью арендатора в соотв с законом и иными ПА или дог.

В свою очередь арендаотр в праве потребовать досрочнго расторжения дог аренды в суд порядке по ст 620 гк если арендодатель :

1. не предоставляет имущество в пользованию арендатору либосоздает препятствие пользованию имуществу в соотв с условием дог или назначением имущесва

2. если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки кот не были оговорены арендодателем при заключ дог

3. не были заранее известны арендатору и не дб быть обнаружены арендатором во время осмотр аимущества или проверки его исправности при заключ дог.

4. если арендодатель не производит являющиеся его обязанностью капетальный ремонт имущества в установленные сроки а если онине установлены то в разумные сроки.

5. 5 если имущество в силу обстоятельств за кот арендатор не отвечает те случае непреодалимой силы окажутся в состоянии не пригодным для исользвоания в дог мб предусмотрены и иные доп основания расторжения дог по требованию арендодателя или арендатора при существенном нарушении обязаннсоти с той или же др стороны в силу п2 ст 450 гк

Сторона, чьи права нарушены руководствуясь п2 ст 452 гк о порядке изм и расторжении дог должна напрвить контрагенты предложение расторгнуть дог и в случае отказа, либо неполучении ответа на него в установл срок те в 30 дней может обращаться в суд с иском о досрокчном расторжении дог аренды.

По истечении срока дог арендатор надлежащим образом исполняющий свои обязанности имеет при прочих равных услловиях приемущественное парво на возобновление договора в силуу ст 621 гк

арендатор должен пис уведомить арендодателя о желании заключить новый дог в срок указанный в дог аренды а если такой срок не указан то в размный срок приемущественное право не означает что дог дб заключен с арендатором на прежних условиях суть этого права в том что при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтении дб отдано прежнему арендатору.

Возмложны ситуации когда арендодатель отказывается возобновить дог на новый срок но в течении года со дня истечения срока дог подписывает дог арены с др лицом. В этом случае арендатор меет право потребовать в суде превода на себя прав и обязанностей по заключенному дог аренды а также возмещения убытков причиненных ему в связи с отказом аренды с иным лицом.

По выбору арендатора суд либопереводит на него права и обязанности по новому дог и присуждает ему возмещение убытков либо только присуждает ему присуждение убытков причиненных отказом возобновить с ним дог аренды.

Если же по истечениисрока дог аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом а арендодатель не возраджает против этого дог считается возобновленным на прежних условиях на неопред срок. Дог мб прекращен в любой момент любой из сторон с соотве предварительным предупреждением п2 ст 610 гк

ст 624 гк предусматривает возможность выкупа арендатором арендованного имущества в случае когда выкуп пердусмотрен в законе дог аренды или в доп соглашении сторон.

Выкуп возможен как по истечении срока аренды так и досрочно при улсовии внесения арендатором всей обусловленной дог выкупной цены.

По соглашению сторон арендная плата мб зачтена в выкупную цену. ст 624 гк корреспондирует со ст 501гк о дог найма продажи кот мб предусмотрено что до перехода права собственности на товар покупатель является его нанимателем или же арендатором.

Законом мб установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества и это касается главным образом объектов гос и муницип собств-ти приватизация кот заперещена.

ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ, ДОГОВОР ЛИЗИНГА: