1. Срок дог аренды

в соотв с п1 и 2 ст 610 гк если срок аренды в дог не определен то дог аренды считается заключенным на неопред срок. И вместе с тем для отдельных видов аренды спец законодательсвтом мб установлены макс или же предельные сроки. Поэтому дог аренды, заключенный на срок, превышающий установл законом предельный срок считается заключ на срок = педельному ст 627 гк.

Срок аренды устанавливается в виде конкр календарного срока в течении кот арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом. И вместе с тем возможны случаи когда стороны предусматривают передачу имущества во владение и пользование или же просто пользование во время опред спец графиком. В таких дог должны указываться общий срок действия дог и периоды пользования имущества, напр спортивным залом, бассейном, компьютером в интерн кафе.

2 Условие о цене/ об арендной плате, исключ составляют дог аренды зданий и сооружений для кот условие о размере арендной плате явл существенным. По ст 654 гк.

Порядок исчесления арендной платы устанавливается либо за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

Форма оплаты мб установлена сторонами в след видах в ст 614 гк установлена:

• платежи поределенные в твердой денежной сумме и вносимые переодически или же единовременно

• установленная доля продукции плодов доходов полученные в результате использования арендованного имущества.

-это предоставление арендатором опред услуг

- эта форма мб передача арендатором арендодателем обуслвленная дог вещи в собственность или в аренду.

-это мб возложение на арендатора обусловленного дог затрат на улучшение арендованного имущества.

Кроме того стороны могут предусмотреть в совем дог сочетание указанных форм арендной платы ии иные формы оплаты аренды. При аренде некот видов гос или муницип имущества могут устанавливаться минимальные ставки арендной платы.

Сроки внесения арендной платы стороны сами определяют в дог., однако гк предусмматривает след оговорки, кот вытекают из п3 и 4 ст 614:

-возможность по соглашению сторон изменять размер арендной платы в сроки предусмотренные дог но не чаще 1го раза в год.

Для отдельных видов дог аренды законом мб предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

-закрепляется парво арендатора тербовать уменьшения арендной платы если в силу обстоятельств за кот арендатор не отвечает условием пользования имущества или его качественное состояние существено ухудшились.

ФОРМА ДОГ АРЕНДЫ:

дог аренды заключ в письменной форме в след случаях ст 609 гк

1. если дог заключен на срок более 1го года

2. если одной из стор дог явл юр л.

Если в законе или в дог аренды предусмотрено что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или при условии внесения арендатором обусловеленной дог выкупной цены в силу ст 624 гк дог аренды заключ в форме предусмотр для дог к-п такого имущества что следует из п3 ст 609 гк

Право аренды недвиж имущества полежит гос рег , если иное не установлено законом.

п2 ст 609 гк а также из п1 ст 26 фз о гос рег прав на недвж миущества и сделок с ним 96 г.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГ АРЕНДЫ:

Обязаннсоти арендодателя:

1 обязаннсоть своевременно предостваить арендатору имущество в состоянии соответствующим условию дог аренды и назначению имущества п1 ст 611 иными словами это имущество дб исправным и пригодным для достижения оперд дог цели. И если арендатору имуществоа не предоставлены в согласованный срок , а если в дог аренды этот срок не указан, то в разумный срок арендатор вправе истребовать это имущество у арендодателя в принуд порядке через суд по ст 398гк и потребовать возмещение убытков, напр вызванных простоем произв-ва.

Арендодатель отвечате за недостатки сданного в аренду имущества даже если во время заключ дог он не знал об этих недостатках( арендодатель отвечает и за явные и за скрытые недостатки) явные недостатки нужно прямо обговаривать в акте приемке передачи. При онаружении недостатков арендатор вправе потребовать:

безвозмездгного устранения таких недостатков арендоателем

соразмерного уменьшения аренд платы

возмещение расходов на устранение этих недостатков если это седелает сма арендатор в том числе удержания соотв суммы сиз аренд платы с уведомления арендодателя

вправе требовать досрочного расторжения дог. арендодатель также имеет некот альтернативу. Он извещенный о треованиях арендатора может без промидления произвести замену имущества др аналогичным в надлежащем состоянии,ли безвозмездно устранить ендостатки имущества. Поэтому арендодатель не отвечает а недостатки сданного в аренду имущества кот были оговорены им при заключ дог или были заранее известны арендатору или дб быть им обнаружены во время осмотра, проверки исправности или же передачи. Напр: арендатор взявший на прокат автомобиль не может предъявлять претензию к арендотад таких недостатков кот отсутствие запасного колеса необходимо фиксировать.

2) имущество должно сдваваться в аренду со всеми ему принадлежностями и относящимися к нему документами. Тех паспорт сертификат качества гарантийный талон инструкция по эксплуатации если иное не предусм дог п2 ст 611 гк напр авто сдается в аренду вместе со всеми необх запасн частями а также с принадлежностями. в случае когда такие принадлежности и док переданы не были а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соотв с его назначении либо в значит степени лишается того на что вправе был раччитывать при заключ дог он может потребовать предоставление ему арендодателем таких принадлежностей и дрок либо расторжение дог а также возмещение убытков.

3) при заключ дог аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах 3 лиц на сдаваемое в аренду имущество те о праве залога о сервитутах и тп. Все дело в том что передача имуесвта в аренду не изм и не прекращает парв 3их лиц на это имущество, ст 613 п1 ст 617 гк .

Если эта обязанность не будет выполена то арендатор получает право либо требовать уменьшения арендной платы, либо расторжение дог и возмещение убытков.4) арендодатель обязан за свой счет производить капетальные ремонт сданного в арнеду имущества если иное не предусмотр законом иными нпа или дог. п 1 ст 616 гк при чем под капетальным ремонтом понимается восстановление или замена основных конструктивных частей предмета аренды, трубующих значительных средств при чем капетальный ремонт олжен производиться в срок установленный дог а если он не определен или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. И поэтому неимсполнение арендодателем обязаннсотей по производству капетального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

1 или произвести капетальный ремонт и взяскать с арендадателя его стоимость или зачесть его в счет арендоной платы либо потребовать соотв-го уменьшения арендной платы, либо потребовать досрочного расторжения дог и возмещения убытков.

ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА:

1. в отдельных видах дог на арендатора возлагается обязанность принять арендуемое имущество, в часности арендатор здания или сооружения обязан его приянть по передаточному акту подписанного сторонами поэтому нарушения этой обязанности те неподпсиания акта приемки-передачи означает одностор отказ арендатора от исполнения дог в силу ст 655 ГК

2. арендатор обязапн пользоваться имуществом в соотв с условиями дог а если они не определены то в соотв с назанчением имущества п1 ст 616 гк.

3. Арендатор должен проявлять при исползовании имущества туже степень заботливости кот он проявляет к собсвтенному имуществу. Неисполнение этой обязаннсоти может повлечь за собой требование арендодателя о расторжении дог и возмещении убытков. п3 ст 615 гк

4. арендатор обязан поддерживать имущество в сиправном состоянии производить за свой счет его текущий ремонт если иное не установлено законом или дог п2 ст 616 гк При чем разгарничение работ кот относится к капет и текущему ремонту опред-ся различной технич регламентацийкей лиьбо прямо оговаривается сторонами в дог.

Арендатор обязан нести и иные расходы по содержанию арендованного имущества связанные с его обычной эксплуатацией. Напр комунальные платежи налоги охрана поддержание чистоты страхование если предусмтаривается.

5 в дог мб предусмотрена обязанность арендатора соблюдать технические санитарные пожарные и др правила эксплуатации опред видов имущества, в часности фз технический регламент о пожарной безопасности

фз о саниатрно-эпидимиологич благополучии населения, а также принятые во его исполнение сан пины и гигиенич треб

6 арендатор обязан своевреммено вносить аренд плату за пользованием имуществом ст 614гк. В случаях существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатлеь вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей но не более чем за 2 срока подряд.

7 по окончании дог аренды арендатор обязан возвратить имущество арендодателю в сосстоянии соответствующем нормальному износу или иным условиям договора ст 622 ГК

Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно то арендодатель вправе потребовать внесение арендной платы за все время просрочки и если арендная плата не покрывает причиненных убытков он может потребовать их возмещения.

Права арендатора:

1)В случае надлежащего выполнения арендатором своих обязанностей по договору он имеет преемущественное перед др право на заключ дог аренды на новый срок если иное не предусмотрено законом или договором. ст 621 ГК

2)п2 ст 616 гк устанавливает ряд прав которые принадлежат арендатору но кот он может осуществить или же реализовать только с согласия арендодателя. Речь идет об особых правах осуществление кот связано с совершением распорядительных действий в отношении нанятого имущества.это следующие права:

-праов сдавать арендованное имущество в субаренду или же под наем

-право передавать свои права и обязанности по дог третьему лицу что именуется перенаем

-предоставлять имущество в безвозмездное пользование 3 лицу на какое-то время

-отдаать арендные права в залог, а также вносить их в качесвте вклада в уставный капетал хоз товариществ и обществ.