Вопрос 49

Договор купли-продажи недвижимости - соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Существенные условия договора:

1) предмет договора – недвижимость, которая имеет обую неповторимость и требует индивидуализации и учета. (ч. 1 ст. 130 ГК) Придемте должен быть индивидуализирован. При отсутствии данных о предмете договора, договор считается незаключенным.

2) цена в договоре продажи недвижимости также относится к существенным условиям. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Форма договора письменная, оформляется составлением одного документа, подписывающегося сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Переход права собственности подлежит государственной регистрации.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя.

Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Но если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения или оперативного управления, оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника. Учреждение же может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе.

При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации.

Передача недвижимости осуществляется путем подписи сторонами передаточного акта или иного документа о передаче. Обязанность продавца передать недвижимость покупателю считается исполненной после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Особенности продажи жилых помещений

Сделки с объектами жилого фонда регулируются нормами ГК РФ и Жилищного кодекса. При продаже жилых помещений есть небольшие особенности.

Предметом договора могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином соответствующем законодательству порядке помещения, а также квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью.

Стороны должны достигнуть договоренности об отчуждаемом жилом помещении, его характеристиках, месте нахождения (адрес), этажности, площади.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на использование продаваемым жилым помещением.В обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и использование вновь приобретаемым жилым помещением.

Цена жилого помещения - также существенное условие договора.

Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре лицо (лица) действуют от имени продавца или покупателя.

Копии договоров по отчуждению жилой площади должны предоставляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки.

Переход права собственности подлежит государственной регистрации. Оно считается зарегистрированным со дня внесения записей в Единый государственный реестр прав.

Если право продавца ограничено (обременено), то это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указаний на наличие таких обременении имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, т. к. лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

При продаже жилых помещений с публичных торгов (в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество) продавцом имущества должника является специализированное учреждение, имеющее право совершать сделки с недвижимостью, с которым заключен договор о проведении публичных торгов.

Договор купли-продажи недвижимости: двусторонний, консенсуальный, возмездный, взаимный.

Особенность: покупатель не вправе требовать замены товара (недвижимости) ненадлежащего качества. В случае передачи недвижимости ненадлежащего качества покупатель вправе требовать уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков, либо отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денег.

Договор продажи предприятия

Продажа предприятия - соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам).

Предприятие - единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения экономической деятельности. В состав предприятия входят вещные права, имущественные права и обязанности, исключительные права. Не входят в состав продаваемого предприятия права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

Договор обладает следующими характеристиками: 1) консенсуальность (моментом заключения договора является достижение соглашения между сторонами, а не передача имущества); 2) возмездность (передача имущества по договору происходит взамен уплаты соответствующей покупной цены); 3) взаимность (по договору обе стороны обладают и правами и обязанностями).

Стороны: продавец и покупатель - обычно предприниматели: граждане или коммерческие организации. При продаже государственных муниципальных предприятий - соответствующие фонды имущества.

Предметом признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав этого комплекса входят здания, сооружения, земельные участки, инвентарь, сырье, продукция, право требования и долги, право на обозначение, фирменное наименование, товарный знак.

Состав и стоимость предприятия определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации. Сторонами должны быть составлены и рассмотрены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков требований.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. С 1 марта 2013 года договор не подлежит обязательной государственной регистрации.

Права кредиторов при продаже предприятия

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия.

Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия может предъявить иск об удовлетворении требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю. В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

В случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.

Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в соответствии с настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно.