10. Общая собственность: понятие, виды. Преимущественное право покупки.

Общая собственность - собственность, которой владеют несколько лиц. Существуют два основных вида общей собственности:

- общая долевая собственность, при которой определяются доли каждого из собственников;

- общая совместная собственность, при которой доли собственников не определены.

Законом установлено, что общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев образования общей совместной собственности на имущество. Кроме того, по соглашению участников общей совместной собственности, а при его недостижении – по решению суда на общее имущество может быть установлена общая долевая собственность этих лиц. Долевая собственность, особенности:

- Соглашением всех участников общей долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Изначально доли собственников в общей долевой собственности считаются равными, если эти доли не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением собственников.

- Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников общей долевой собственности. Если по владению и пользованию имуществом не достигнуто соглашение, то они осуществляются в установленном судом порядке.

- Каждый участник общей долевой собственности уплачивает налоги, сборы и иные платежи по общему имуществу, несет издержки по его содержанию и сохранению пропорционально размеру своей доли.

- Особый режим установлен в ГК РФ для преимущественного права покупки, заключающегося в следующем.

При продаже доли в общей долевой собственности или при отчуждении доли по договору мены постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по предложенной цене и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Продавец доли в общей долевой собственности обязан в письменном виде известить всех остальных участников общей долевой собственности о своем намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники общей долевой собственности откажутся от приобретения продаваемой доли или не приобретут ее в течение месяца (если это недвижимое имущество) или 10 дней (если это движимое имущество) со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу. При нарушении продавцом указанного порядка продажи доли любой участник общей долевой собственности вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следует учитывать, что уступка права преимущественной покупки доли запрещается.

- Доля в общей долевой собственности переходит к приобретателю по договору с момента его заключения, а по договору, требующему государственной регистрации – с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

- Особые правила установлены в отношении порядка раздела имущества, находящегося в общей долевой собственности, находящегося в общей долевой собственности, и выдела из него доли.

- Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между участниками общей долевой собственности. Участник общей долевой собственности вправе потребовать выдела своей доли из общего имущества. Если между участниками общей долевой собственности не достигнуто соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, то участник общей долевой собственности может в судебном порядке потребовать выдела своей доли из общего имущества. При несоразмерности выделяемого имущества его доли собственнику выплачивается денежная или иная компенсация. Следует учитывать, что замена выдела доли в натуре денежной компенсацией допускается только с согласия собственника. Если выделяемая доля собственника не значительна, она не может быть реально выделена или не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, то при отсутствии согласия выделяющегося собственника суд вправе своим решением обязать остальных участников общей долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Общая совместная собственность.

- Если иное не предусмотрено соглашением участников общей совместной собственности, они сообща владеют и пользуются общим имуществом. Если иное не установлено соглашением сторон, каждый из участников общей совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению имуществом, причем согласие всех участников предполагается независимо от участника, совершившего сделку по распоряжению общим имуществом. Также осуществляется и распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, причем согласие всех участников общей совместной собственности предполагается независимо от участника, совершившего сделку по распоряжению имуществом. Однако, сделка, совершенная одним из участников общей совместной собственности, может быть признана недействительной по требованию остальных участников общей совместной собственности по основанию отсутствия у него соответствующих полномочий на ее заключение, но лишь в случае, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать о таком факте.

- Если иное не установлено действующим законодательством РФ, основания и порядок раздела общего имущества при общей совместной собственности аналогичен порядку для общей долевой собственности. Если не иное не установлено соглашением участников общей совместной собственности, их доли предполагаются равными. Но следует учитывать, что раздел в общей совместной собственности и выдел из нее доли может быть произведен только после определения доли каждого из участников в общем имуществе. В ГК РФ закреплены два основных вида общей совместной собственности с установлением их правовых режимов:

1) Общая совместная собственность супругов

- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей совместной собственностью, если иной режим данного имущества не установлен договором между ними.

- Имущество, принадлежащее каждому супругу до вступления в брак, а также полученное каждым из супругов в дар или в порядке наследования, является собственностью каждого из супругов.

- По обязательствам одного супруга взыскание может производиться за счет имущества, находящегося в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества.

2) Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства.

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, если иное не предусмотрено действующим законодательством или договором между ними. В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, являются общим имуществом его членов и используются по соглашению между ними.

При прекращении деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом всех его членов или по иным основаниям имущество, находящееся в общей совместной собственности, разделяется по правилам, аналогичным правилам, установленным для общей долевой собственности. Однако, земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов разделу не подлежит. Вышедший из хозяйства участник имеет право на денежную компенсацию, соразмерную его доле в общей совместной собственности крестьянского (фермерского) хозяйства.