Методические указания к решению задач №1-4

Задача №1 решается при помощи метода рыночной выборки (затратного подхода), который основывается на информации о сопоставимых продажах. Износ оцениваемого объекта определяется в следующей последовательности.

1. Сбор аналитической информации о недавно проданных объектах, которые можно считать аналогичными объекту оценки.

2. Определение стоимости участка земли для каждого объекта-аналога.

3. Определение стоимости улучшений путём вычитания из цены проданных аналогов стоимости земельных участков.

4. Определение восстановительной стоимости без учёта износа каждого объекта-аналога на дату оценки.

5. Определение износа путём вычитания из восстановительной стоимости (этап 4) стоимости недвижимости, полученной на этапе 3.

6. Определение эффективного возраста объектов-аналогов.

7. Определение величины среднегодового износа (шаг 5) на эффективный возраст соответствующего объекта.

8. Определение среднегодового процента износа путём деления среднегодового износа на восстановительную стоимость улучшений.

Таблица 5 - ПРИМЕР РЕШЕНИЯ ЗАДАЧИ № 1.

Показатель	Значение
1	2
1.Цена объекта-аналога	165 000
2.Стоимость земли	36 000
3 Стоимость улучшений (п.1 - п.2)	129 000
4.Восетановительная стоимость объекта-аналога	207 000
5.Стоимость износа (п.4- п.З)	78 000
6.Эффективный возраст аналога	13 лет
7.Среднегодовая величина суммарного износа (п. 5 : п.6)	6000
8.Среднегодовой процент суммарного износа (п.7 : п.4 х 100), %	2,89
9.Восстановительная стоимость объекта недвижимости (81,75 х 2200)	179 850
10.Эффективный возраст	20 лет
11.Суммарный износ объекта (п.9 х п.8 х п. 10 :100), %	103 953
12.Стоимость объекта недвижимости с учётом износа (п.9 - п.11)	75 897
13.Стоимость объекта оценки (75897 + 9900 + 27000)	112 797
14.Стоимостъ гаража	9 900 ден. ед.
15.Стоимость земли	27 000 ден. ед.
16.Восстановительная стоимость дома	81,75 ден. ед. на м
17.Общая площадь дома	2200 м

Задача № 2 решается по этапам:

1. Корректируем стоимость каждого участка на стоимость условий, которые различаются от остальных (стоимость различий).

2. Корректируем цену, например, условия финансирования по 1 и 2 участку и на стоимость этих отличающихся от других участков корректируется цена.

Аналогично мы поступаем дальше.

3. Очищаем от инфляции. Цель наша сделать их одинаковыми по стоимости, Участки потеряли стоимость по-разному (т. е. кто продал раньше объект недвижимости, – потерял меньше, например, потери тех, кто продал участок через две недели, составили около 300 тыс. руб.).

4. Коррекция по месту. На 10 % стоимость пятого участка меньше, чем могла бы быть по местоположению, если бы этот участок не отличался от остальных.

При корректировке на инфляцию мы исходим от первоначальной цены, так как процент инфляции был дан общим 10 % в год, обесценилась денежная единица, а коррекция по местоположению основана на сравнении условия с другими участками, т.е. мы для корректировки используем уже скорректированную цену, а не первоначальную.

5. Цена очищена от различий участков и дальше мы её очищаем от различий: по размеру, по наличию гаража и подвала. Для наглядного примера рассмотрим один из данных вариантов.

Таблица 6 - ПРИМЕР РЕШЕНИЯ ЗАДАЧИ №2 (ВАРИАНТ 2)

Наименование показателя	Объект оценки	Участок 1	Участок 2	Участок 3	Участок 4	Участок 5
1	2	3	4	5	6	7
Цена (тыс. руб.)	65000	65000	78000	56000	70000	54000
1.Переданные права на собственность	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение
Скорректированная цена (тыс. руб.)	65000	65000	78000	56000	70000	54000
2.Условия финансирования (тыс. руб.)	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Не рыночные (%-ставка ниже рыночной, цена завышена на 1000)	Не рыночные (%-ставка ниже рыночной, цена завышена на 500)	Рыночные
Коррекция по финансированию (тыс.руб.)	0	0	0	-1000	-500	0
Скорректированная цена (тыс. руб.)	65000	65000	78000	55000	69500	54000
3 Условия продажи	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие
Скорректированная цена (тыс. руб.)	65000	65000	78000	55000	69500	54000
4. Время продажи за год, инфляция 10%	2 недели	2 недели	6 недель	1 год	1 год	1 год
Коррекция на время продажи	-249	-249	-898	-5600	-7000	-5400
Скорректированная цена (тыс. руб.)	64751	64751	71098	49400	62500	48600
5.Месторасположение	Коттедж у озера 100 км от города	Коттеджу озера 100 км от города	Коттедж у озера 100 км от города	Коттедж у озера 100 км от города	Коттедж у озера 100 км от города	Лучше на 10%
Коррекция по месту расположения	0	0	0	0	0	-4860
Скорректированная цена (тыс. руб.)	64751	64751	71098	49400	62500	43740

Продолжение таблицы 6

1	2	3	4	5	6	7
6.Размер	120	120	145	120	145	120
Коррекция по размеру	0	0	-12258	0	-10776	0
Скорректированная цена (тыс. руб.)	64751	64751	58840	49400	51724	43740
7 Гараж	Да	Да	Нет	Да	Да	Нет
Корректировка на гараж	0	0	+5911(1 и 2 участки)	0	0	+5911 (1 и 2 участки)
Скорректированная цена (тыс. руб.)	647.51	64751	64751	49400	51724	49651
8.Законченный подвал	Да	Нет	Нет	Нет	Да	Нет
Коррекция на подвал		0	0	0	-2324 (3 и 4 участки)	0
Скорректированная цена (тыс. руб.)	67075	64751	64751	49400	49400 .	49651
Общая чистая коррекция (сумма корректировок)		249	7245	6600	20600	4349
Удельный вес суммы коррекции на цену продажи (первоначальную) (%)		0,38	9,29	11,79	29,43	8,05

Задача № 3 решается при помощи метода общего коэффициента капитализации (доходный подход).

Общий коэффициент капитализации (ОКК) – это отношение ЧОД сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Основные этапы расчёта:

1. Рассчитывается чистый операционный доход от объекта опенки;

2. Подбирается не менее трёх аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене и размере ЧОД;

3. Вносятся корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

4. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;

5. Определяется итоговый ОКК как среднее арифметическое расчётных ОКК по всем аналогам;

6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение ЧОД оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Пример: Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости, ЧОД которого в прогнозном году составит 250 000 руб.

Таблица 7 - ПРИМЕР РЕШЕНИЯ ЗАДАЧИ № 3

Аналог	Чистый операционный доход, руб.	Рыночная цена, руб.
1	230 000	1 150000
2	260 000	1200000
3	270 000	1 500000

Общий коэффициент капитализации для оцениваемого объекта составит:

(230 000:1150 000+260 000:1200 000+ 270 000:1500 000):3=0,1989

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта составит: 250000:0,1989=1257000руб.

Задача № 4 решается при помощи метода валового рентного мультипликатора (доходный подход).

Валовой рентный мультипликатор - это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода от использования объекта недвижимости. Этот показатель рассчитывается по аналогичным объектам и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта недвижимости.

Вероятная рыночная цена объекта:

С=ВД х ВРМ, где ВД – потенциальный (валовой) доход, а ВРМ – валовой рентный мультипликатор.

ВРМ=(Ц1:ВД1+Ц2:ВД2+....+Цn:ВДn): Число аналогов

Алгоритм расчета:

1. Определяется валовой доход оцениваемого объекта (или действительный, или потенциальный)

2. Подбирается не менее трёх аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продаж и величине потенциального или действительного дохода.

3. Определяются и вносятся корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.

4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор.

5. Определяется итоговый ВРМ как среднее арифметическое по всем аналогам.

6. Рассчитывается рыночная стоимость объекта как произведение среднего ВРМ и расчётного дохода оцениваемого объекта.

Таблица 8 - ПРИМЕР РЕШЕНИЯ ЗАДАЧИ № 4

Аналог	Цена продажи	Потенциальный валовой доход
1	120 000	40 000
2	130000	32 000
3	155 000	30000

Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовой доход которого составляет 48 000 руб.

Рассчитать валовой рентный мультипликатор по аналогам, его среднее значение составит: (120 000:40 000+130 000:32 000+155 000:30 000):3=4,076

Рыночная стоимость оцениваемого объекта составит: 4,076x48000=195 666 руб.