Необходимая информация о земельном участке

Стандартный набор данных Дополнительная информация об объекте земельных отношений

Кадастровый номер —

Месторасположение Удаленность от поселений, водоемов, лесов и т. п.

Площадь Графическая площадь и площадь поверхности,

рельеф, уклон, ориентация, освещенность и т. п.

Название (наименование) —

Целевое назначение —

Фактическое использование —

Описание границ Аэрофотоснимок (используют при решении гра­ ничных споров, проектировании и определении самовольных захватов территории)

Информация об объектах Проекты планирования застройки территории, недвижимости на данном архитектура зданий и сооружений земельном участке

Данные о земле (грунтах) Глубина до уровня грунтовых вод, несущая спо­ собность и средняя глубина промерзания грунта, сейсмическая обстановка и химическая актив­ ность почвы

Экологическое состояние Спектрозональные и тепловые снимки для оцен­ ки потерь тепловой энергии в зданиях, определе­ ние зон затопления и пожароопасности

Наличие коммуникаций Данные о проектах прокладки магистральных и

распределительных сетей (газ, свет, связь, водо­провод, канализация)

План земельного участка Цифровая модель рельефа

Данные оценки Стоимостные данные предыдущих оценочных

работ и динамика их изменения

Наличие полной информации о земельных участках админист­ративно-территориального образования позволит не только одно­значно идентифицировать земельные участки, но и получать опе­ративную информацию о любом из них. Однако это невозможно, так как в ЕГРЗ учтены только те земельные участки, которые про­шли полный процесс регистрации прав.

В то же время отсутствие графической информации о земель­ных участках, не прошедших государственный кадастровый учет, затрудняет проверку месторасположения смежных земельных уча­стков, которые в данный момент проходят государственный ка­дастровый учет.

Рис. 5.4. Схема формирования банка данных Государственного земельного кадастра

5.5. Применение гис-технологий в земельной информационной системе

Состав функций в земельных информационных системах (сбор, передача, обработка и хранение) относительно стабилен, а условия для их реализации очень быстро изменяются, например переход от способа передачи информации с помощью почтовой связи к электронным средствам передачи информации. Элемен­ты информационной модели также изменяются незначительно. Поэтому можно строить типовые функционально-структурные модели, играющие роль объективного стандарта для отрасли, что позволит снизить затраты на создание таких систем отдельными участниками рынка.

. Целесообразность создания той или иной системы оценивают по необходимости ее создания, которая определяется проблемой, решаемой ей; по возможности ее создания, определяемой показа­телями эффективности системы. При выборе системы необходимо рассмотреть альтернативные варианты.

Основа любой земельной информационной системы — терри­ториальная привязка инфраструктуры к топографическому плану территории, основанному на данных земельного кадастра.

ГИС-технологии предназначены для решения практических задач, в которых требуются анализ и оценка комплексной ин­формации об инфраструктуре территории в сочетании с про­странственными картографическими данными. Поэтому они яв­ляются базовой технологией для функционирования земельной информационной системы. Такие технологии обеспечивают на­копление территориально-координированных (координатно-привязанных) данных, их системный анализ, интерпретацию в виде картографических изображений средствами машинной гра­фики (рис. 5.5).

Картографический метод — одна из основных концептуаль­ных составляющих ГИС — обладает преимуществами по сравне­нию с обычными методами графического представления резуль­татов, используемыми в большинстве автоматизированных сис­тем.

В функциональном отношении ГИС-технологии при создании ЗИС должны обеспечивать:

накопление специальной информации в реляционной базе данных, а цифровой картографической основы — в специализиро­ванной базе географических знаний о территории;

совместное использование цифровой карты и данных пользо­вателя в интересах эффективного управления земельными ресур­сами;

визуализацию баз данных пользователя о территории в форме электронного картографического изображения на экране дисп­лея;

Рис. 5.5. Фрагмент цифрового топоплана города (М 1:2000)

обработку накопленными данных различными методами и ин­терпретацию результатов такой обработки в виде компьютерных тематических карт (статических и динамических), гистограмм, таблиц и других графических изображений;

циркуляцию информации между технологическими операция­ми на основе архитектуры «клиент-сервер» или «файл-сервер» либо на основе применения регламентированных обменных фай­лов;

поиск данных о территории посредством обращения к накоп­ленной и хранимой информации через запросы пользователей к картографическому изображению на экране дисплея;

компьютерный анализ территории и обеспечение пользовате­лю возможности на основе анализа цифровой картографической модели территории выносить суждения, характерные для продук­ционных систем;

возможность моделирования, наглядного отображения и выяв­ления закономерностей в процессах и явлениях, происходящих в пределах данной территории;

изготовление графических (включая картографические) доку­ментов для информационного обслуживания населения и органов управления, организаций и учреждений, функционирующих на данной территории;

информационную поддержку государственной, муниципаль­ной и общественной экспертизы (использование земель, экологи­ческие проекты и т. д.).

Для автоматизации процессов обработки, анализа, хранения и предоставления земельно-кадастровой информации на всех эта­пах работы системы помимо иных программных средств исполь­зуют ГИС.

Для создания единой земельной информационной системы наиболее эффективна программа создания и сопровождения баз данных Microsoft Access как наиболее доступная и простая (суще­ствует на любом компьютере, где установлен стандартный пакет MS Office), а в качестве графической среды целесообразен про­граммный продукт Arc View GIS 3.2. (ESRI Inc.).

Важными обстоятельствами являются также наличие русифи­цированных версий программного обеспечения, качественное обучение специалистов в России, оперативная техническая под­держка, лидирующее положение ГИС от ESRI в решении градо­строительных и кадастровых задач за рубежом.

Последовательность формирования и адаптация программного продукта для создания единой автоматизированной сети ЗИС мо­жет быть следующей:

формирование базы данных, включающее: анализ исходных дан­ных; создание структуры БД и форм ее заполнения; внедрение подготовленной информации; систематизацию БД; осуществле­ние связи с базовой графикой и сторонними приложениями; со­здание отчетных форм;

создание проекта в Arc View, включающее: анализ исходных дан­ных; необходимые модули; загрузку векторных и растровых дан­ных; систематизацию и подбор оформления графики; осуществле­ние связи привязанных графических объектов в Arc View с соответ­ствующей описательной информацией базы данных MS Access и сторонними приложениями; составление дополнительных под­программ (скриптов) для удобства управления данными; подгрузку дополнительной информации по объектам; подготовку анали­тических и отчетных шаблонов;

апробация;

устранение неточностей и ошибок;

расчет эффективности применения данной технологии;

вывод на печать.

Исходные данные, используемые при создании базы данных, показаны на рисунке 5.6.

Первичная информация для базы данных может иметь различ­ные виды:

табличные [электронные таблицы из стандартных пакетов (MS Excel), таблицы в текстовых редакторах (Word, Блокнот, WordPad), таблицы с чертежей и документов векторного вида (AutoCAD, MicroStation и т. п.)];

текстовые данные (систематизированная информация на бу­мажных носителях);

растровая и векторная формы представления графической ин­формации.

Причина неточного представления информации — разнообраз­ные формы представления данных. Применение ГИС-технологий может решить эту проблему.

Исходная информация в создаваемую базу переносится только путем копирования, внедрения или слияния, исключающими ис­кажения данных в процессе перепечатки.

Компоновка информации производится таким образом, чтобы уникальный кадастровый номер объекта стал и уникальным номе­ром записи в базе данных, по которому будут осуществляться ос­новные связи и ссылки. В качестве дополнительного (пользова­тельского) идентификационного номера «ID» следует использо­вать номер регистрационной записи.

Изменения, дополнения и создание новых записей об объектах кадастрового учета производятся только в интерфейсе защищен­ной базы данных путем заполнения специальных форм (рис. 5.7) или ввода пароля.

Данная панель, схожая по структуре с формой ЕГРЗ, имеет двойное назначение:

1. При заполнении данной формы на новый участок информа­ция автоматически попадает в определенные для нее поля базы данных, предотвращая тем самым путаницу и повторение.

2. Служит для просмотра информации по ранее зарегистриро­ванным земельным участкам.

Пароль для входа в любую базу данных необходим не только для защиты информации, главное его назначение — сохранность структурных связей.

Для автоматизации земельной информационной системы не­обходимо создание связей между семантической и графической базами данных (рис. 5.8).

1-й блок. Несвязанные табличные, векторные, текстовые, собы­тийные, растровые и другие данные на различных носителях и в разных форматах.

2-й блок. Ввод, систематизация, хранение, анализ и оператив­ное предоставление описательных и справочных данных

Рис. 5.6. Исходные данные.

Рис. 5.7. Специальная форма ввода информации о земельном участке

3-й блок. Ввод, систематизация, пространственный анализ, ге­нерализация и оперативное предоставление графических и специ­альных данных.

4-й блок. Конечные данные в виде реестров, бланков, чертежей, схем, диаграмм, текстов, описаний, сводных таблиц и др.

В земельной информационной системе должна быть получена строгая, но динамичная система данных, способная хранить, со­здавать данные, а также развиваться, а не полученная одноразо­вая статичная информация. Это можно реализовать при совмест­ной работе MS Access 97 и ArcView GIS 3.2 (2-й и 3-й блоки на рис. 5.8) (рис. 5.9).

Существующий в среде ArcView графический объект автомати­чески обладает таблицей атрибутов (рис. 5.10), по которой и осу­ществляется связь с внешней базой данных. В процессе слияния двух этих источников создается виртуальная таблица, показываю­щая на экране любые данные, но поля таблиц из внешней базы не подлежат изменению из графического интерфейса, а служат для поиска объекта, его выделения на экране, просмотра и печати ин­формации о нем. Данная функция «неизменения» служит одним из

Рис. 5.8. Схема информационных связей мевду рабочими блоками

Рис. 5.9. Схема движения информации в базе данных

Рис. 5.10. Пример представления графического объекта в ArcView

видов защиты информации от несанкционированных исправле­ний.

Автоматически по шаблону формируется план земельного уча­стка, который внедряется в отчетную документацию.

На основе семантической базы данных в соответствующую форму ЕГРЗ заносится информация о земельном участке (рис. 5.11).

Графический проект в ArcView создают на основании данных, полученных в результате работ по межеванию, кадастровому деле­нию и инвентаризации земель:

частей цифровых кадастровых планов и цифровых схем кадаст­рового деления территории в используемом формате, например DGN (MicroStation);

фрагмента растрового изображения аэрофотоснимка в формате ТIFF на ту же территорию;

дополнительной справочной информации на бумажном носи­теле.

Фрагмент кадастрового плана показан на рисунке 5.12.

Для лучшей читаемости и удобства обращения с интерактивной картой после ввода исходных графических материалов в ArcView производится настройка пользовательского интерфейса, создают­ся дополнительные кнопки и скрипты (подпрограммы управле­ния), подключаются связи и формируются запросы.

Рис. 5.12. Фрагмент кадастрового плана

Следующий процесс работы — соединение графических объек­тов, обладающих атрибутивной информацией, в том числе об их географическом положении, и кадастровыми сведениями, который находятся в базе данных Ассеss. Запуск файлов с дополни­тельной информацией, находящихся в других приложениях, мо­жет осуществляться способом Hotlinks и вставкой дополнительной связи-запроса.

Общие требования к специализированным программным сред­ствам, используемым в ЗИС, следующие:

1. По мере продвижения на более высокий административный уровень скорость обработки информации должна увеличиваться. При переходе на верхние уровни информации появляются следу­ющие проблемы: увеличивается время на передачу информации при переходе на другой уровень; увеличивается число анализируе­мых потоков информации; появляется необходимость генерализа­ции информации, при которой она укрупненная, но менее точная за счет усреднения.

2. На каждом уровне обработки земельно-кадастровая инфор­мация должна иметь законченную форму для того, чтобы при пе­реходе на следующий уровень она не перерабатывалась, а обрабатывалась. Такое требование обусловлено необходимостью обеспе­чения ответственности за достоверность обрабатываемых инфор­мационных ресурсов (за предоставляемую информацию могут от­вечать только ее создатели) и в некоторых случаях необходимос­тью обеспечения конфиденциальности.

3. Все территориальные органы Федерального агентства кадаст­ра недвижимого имущества должны формировать собственные базы данных (с учетом сопоставимости подведомственных и иных заинтересованных организаций) на базе единой структуры ЗИС в едином стандарте. При этом внутренние информационные ресур­сы остаются внутри ЗИС территориального органа, а обобщенная информация поступает на вышестоящий уровень. Такая система должна действовать на любом административно-территориальном уровне с учетом принципа экстратерриториальности.

4. Аналитическая обработка входящих потоков информации должна осуществляться с помощью интегрированных систем об­работки информации, обеспечивающих статическую, динамичес­кую и оперативную обработку.

5. Сокращение сроков внедрения ГИС-технологии в ЗИС. Как правило, процесс внедрения крупной ГИС в земельную информа­ционную систему может занимать от 5 до 7 лет и требует больших вложений, что связано прежде всего со сбором и сортировкой информации и необходимостью формирования больших баз дан­ных. По оценкам специалистов в области геоинформационных технологий, затраты на сбор и ввод данных при реализации ГИС-проектов в 5...10 раз превышают затраты на аппаратно-про­граммное обеспечение ГИС. Это объясняется тем, что существу­ющие технологии автоматизированного ввода графических и текстовых данных обеспечивают ввод около 20 % общего объема данных.

6. Обязательность формирования проекта создания ЗИС на ос­нове ее функциональных возможностей, плана реализации, вклю­чая разработку предпроектной стадии, определения общего на­правления работ, финансового обеспечения, потенциальных пользователей и областей применения.

При определении функциональных требований к ЗИС необхо­димо иметь четкое представление о функциональных возможнос­тях существующей информации. При этом проводят инвентариза­цию используемых и выпускаемых карт и отчетов; определяют процедуры и действия для обеспечения текущей работы; опреде­ляют частоту применения процедур и действий.

Анализ финансового обеспечения заключается:

в определении затрат на внедрение ГИС-технологий ЗИС, включая затраты на предварительные исследования, приобретение аппаратно-программных средств, сбор данных, развитие системы, обучение персонала;

определении возможного дохода от внедрения ГИС;

анализе цен от фирм-поставщиков на технические и программ­ные средства.

В создании базы данных земельной информационной системы нуждаются не только органы Роснедвижимости, но и органы влас­ти, учреждения, организации, предприятия. Кроме того, в подоб­ной базе заинтересованы органы налоговой инспекции (упорядо­чивание налогооблагаемой базы, возможности ее увеличения), органы архитектуры, учреждения юстиции, организации, ведаю­щие коммунальным хозяйством, предприятия, в собственности которых находятся различные элементы инфраструктуры (дороги, энергосети и т. д.), банки, заинтересованные в земле как в объекте недвижимости (ипотека), землеустроительные фирмы и др. По­этому создание такого сложного проекта возможно на основе ис­пользования схемы комплексного финансирования.

При создании и функционировании ЗИС целесообразно ис­пользовать средства из следующих источников финансирования: федерального бюджета; регионального и муниципального бюдже­тов; внебюджетных фондов, выделенные на отраслевые, целевые и другие территориальные и информационные программы; от по­ступления платежей за землю (часть); коммерческих структур, привлекаемых на льготных условиях доступа к информации.