- •Тетрадь для практических занятий по дисциплине «Оценка имущества»
- •Доходный подход
- •1. Рассчитайте стоимость недвижимости техникой остатка для земли с учетом возврата инвестиций в здания и сооружения по прямолинейному методу
- •Контрольные задачи по доходному подходу
- •Затратный подход
- •1. Определите неустранимый физический износа методом инжиниринга
- •2. Рассчитайте функциональный износ
- •3. Рассчитайте неустранимый функциональный износ методом капитализации потерь арендной платы
- •7. Рассчитайте экономический износ на основе арендной платы
- •8. Рассчитайте экономический износ на основе метода парных продаж
- •9. Определите стоимость воспроизводства объекта оценки
- •Контрольные задачи по затратному подходу
- •3. Требуется определить восстановительную стоимость школы в Москве с учетом физического износа на 23 января 1999 г. Введена в действие в 1965 г.
- •Сравнительный подход
- •Необходимо оценить 20-квартирный жилой комплекс. Для выполнения оценочных расчетов отобраны 3 аналога:
- •Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 м2 и проданного за 500000 у. Д. Ед.
- •Оцените объект недвижимости с прогнозируемым чод в размере 50000 у. Д. Ед.
- •Контрольные задачи по сравнительному подходу
Контрольные задачи по сравнительному подходу
Оцените гостиницу на 25 стандартных номеров с пристроенным кафе. Аналогичная гостиница на 35 стандартных номеров без кафе с пристроенной верандой продана за 400 000 тыс. руб. Стоимость аналогичного кафе методом парных продаж оценена в 55 000 тыс. руб. коэффициент удобства пользования для кафе – 1,3, построенная веранда 15 000 тыс. руб., коэффициент удобства пользования для веранды 1,05.
Оцените недавно отремонтированный торговый центр «Ромашка» площадь которого составляет 600 м' расположенный в 5 мин ходьбы от станции метро Определите знак корректировки используя указанные ниже сведения
Характеристика
Аналог — ТЦ «Василек»
Цена продажи, тыс. руб.
1 500 000
Площадь, м2
500
Местоположение
15 мин ходьбы от станции метро
Корректировка на местоположение
10%
Отделка
Требует ремонта
Корректировка на отделку
15%
Оцените жилой объект недвижимости износ которого составляет 30% . Данные по проданным объектам показаны в следующей таблице
Объект |
Назначение |
Износ, % |
Цена, тыс. руб. |
№ 1 |
Жилой |
32 |
6000 |
№2 |
Жилой |
65 |
2000 |
№3 |
Жилой |
26 |
7000 |
№4 |
Жилой |
10 |
9000 |
№5 |
Офис |
30 |
75000 |
Оцените гостиницу «Бета», действительный валовой доход кою рои составляет 87 000 тыс. руб. Для расчета используйте следующие данные
Объект
Действительный валовой доход, тыс. руб.
Цена, тыс. руб.
Гостиница «Альфа»
80000
850 000
Склад «Сток»
85000
950 000
Гостиница «Омега»
95000
1 100000
Оцените склад методом капитализации дохода, если потенциальный валовой доход недвижимости — 130 000, коэффициент потерь — 10%, операционные расходы - 87 000. Необходимые данные представлены в таблице
Объект |
Доход, тыс. руб. |
Цена, тыс. руб. |
Склад |
450 000 (потенциальный валовой доход) |
4 500 000 |
Склад |
32 000 (чистый операционный доход) |
600 000 |
Офис |
150 000 (чистый операционный доход) |
600 000 |
Склад |
28 000 (чистый операционный доход) |
700 000 |
6. Возможны следующие варианты использования земельного участка:
Показатели |
Большой супермаркет |
Гостиница |
Театр |
Сеть торговых магазинов |
Чистый операционный доход |
105000 |
126000 |
130000 |
105000 |
Стоимость новых улучшений (зданий) |
650000 |
750000 |
950000 |
800000 |
Коэффициенты капитализации,% Для зданий Для земли |
12 10 |
16 10 |
12 10 |
12 10 |
Определите вариант лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.