- •Тетрадь для практических занятий по дисциплине «Оценка имущества»
- •Доходный подход
- •1. Рассчитайте стоимость недвижимости техникой остатка для земли с учетом возврата инвестиций в здания и сооружения по прямолинейному методу
- •Контрольные задачи по доходному подходу
- •Затратный подход
- •1. Определите неустранимый физический износа методом инжиниринга
- •8. Рассчитайте экономический износ на основе метода парных продаж
- •2. Рассчитайте функциональный износ
- •3. Рассчитайте неустранимый функциональный износ методом капитализации потерь арендной платы
- •7. Рассчитайте экономический износ на основе арендной платы
- •9. Определите стоимость воспроизводства объекта оценки
- •Контрольные задачи по затратному подходу
- •3. Требуется определить восстановительную стоимость школы в Москве с учетом физического износа на 23 января 1999 г. Введена в действие в 1965 г.
- •Сравнительный подход
- •Необходимо оценить 20-квартирный жилой комплекс. Для выполнения оценочных расчетов отобраны 3 аналога:
- •Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 м2 и проданного за 500000 у. Д. Ед.
- •Оцените объект недвижимости с прогнозируемым чод в размере 50000 у. Д. Ед.
- •Контрольные задачи по сравнительному подходу
Контрольные задачи по доходному подходу
В беседе с эксплуатационными службами оцениваемого здания было выяснено, что расходы владельца складываются из следующих статей:
Показатели |
тыс. руб. в месяц |
Коммунальные платежи |
3 000 |
Налог на имущество |
15 000 |
Текущий ремонт |
2 500 |
Заработная плата сотрудников, включая управляющего зданием |
4 000 |
Обслуживание долга по ипотечному кредиту |
50 000 |
Ежеквартальная задолженность по арендной плате в среднем составляет |
3 000 |
Кроме того, планируются работы по ремонту кровли стоимостью |
85 000 |
Каковы эксплуатационные расходы владельца? Какова стоимость здания, если ставка дисконта определена в 12 %?
Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 2000 кв.м. Из них 600 кв.м. занято арендодателем, остальная площадь сдается по 20 р. в месяц за кв.м., что соответствует рыночной ставке. Средняя недозагрузка помещений - 5%. Эксплуатационные расходы составляют 25 % валового дохода. Определите величину чистого операционного дохода для целей оценки стоимости объекта.
Какова стоимость здания площадью 1200 кв.м. сдаваемого в аренду по ставке 45 р. за кв.м. в месяц, если из сравниваемых объектов был извлечен коэффициент капитализации в 20 %, а простой помещений на данном рынке составляет 10 %?
4. Определить стоимость земельного участка, для которого лучшим и наиболее эффективным вариантом использования является строительство бизнес центра. Стоимость строительства равна 500 тыс. долларов. Чистый операционный доход прогнозируется в размере 120 тыс. долларов в год. Коэффициент капитализации для земли определен в размере 8 %, Срок экономической жизни здания предполагается 50 лет.
Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25000 рублей. При этом будет иметь место следующие издержки (в рублях):
Планировка, проект, очистка, инженерные сети - 180000
Управление- 10000
Накладные расходы и прибыль подрядчика-60000
Маркетинг - 20000
Налоги и страховки - 10000.
Прибыль инвестора по рыночным данным может составлять 20 %.
6. Объект недвижимого имущества продан за 378 000 долл. Потенциальный валовой доход составляет 5 000 долл., расходы арендодателя включая потери при сборе арендной платы – 1 000 долл. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае.
Затратный подход
1. Определите неустранимый физический износа методом инжиниринга
Метод срока физической жизни элементов здания (метод инжиниринга)
Компонент здания |
Восстановительная стоимость, долл. |
Износ, % |
Накопленный износ, долл.
|
Каркас |
1200 |
30 |
|
Фундамент |
800 |
30 |
|
Водопровод |
4300 |
40 |
|
Всего |
|
X |
|