- •Тетрадь для практических занятий по дисциплине «Оценка имущества»
- •Доходный подход
- •1. Рассчитайте стоимость недвижимости техникой остатка для земли с учетом возврата инвестиций в здания и сооружения по прямолинейному методу
- •Контрольные задачи по доходному подходу
- •Затратный подход
- •1. Определите неустранимый физический износа методом инжиниринга
- •2. Рассчитайте функциональный износ
- •3. Рассчитайте неустранимый функциональный износ методом капитализации потерь арендной платы
- •7. Рассчитайте экономический износ на основе арендной платы
- •8. Рассчитайте экономический износ на основе метода парных продаж
- •9. Определите стоимость воспроизводства объекта оценки
- •Контрольные задачи по затратному подходу
- •3. Требуется определить восстановительную стоимость школы в Москве с учетом физического износа на 23 января 1999 г. Введена в действие в 1965 г.
- •Сравнительный подход
- •Необходимо оценить 20-квартирный жилой комплекс. Для выполнения оценочных расчетов отобраны 3 аналога:
- •Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 м2 и проданного за 500000 у. Д. Ед.
- •Оцените объект недвижимости с прогнозируемым чод в размере 50000 у. Д. Ед.
- •Контрольные задачи по сравнительному подходу
Оцените объект недвижимости с прогнозируемым чод в размере 50000 у. Д. Ед.
Информация о сделках купли-продажи
Аналог |
ЧОД, у. д. ед. |
Цена продажи, у. д. ед. |
Ккап |
1 |
5000 |
35000 |
|
2 |
40000 |
500000 |
|
3 |
Доход за прошлый год 35000 |
350000 |
|
Вероятная цена продажи |
|
||
Характеристика объекта оценки: 1) жилое строение; 2) дата постройки – 1.02.2001 г.; 3) дата оценки – 1.04.2004 г.; 4) планировка – комнаты смежные; 5) состояние квартир: требуется ремонт; 6) дом каблирован; 7) общая площадь – 60 м2. В качестве аналогов были подобраны 10 объектов, проданных на рынке не более 1 месяца назад:
№ |
Цена продажи, долл. |
Общая площадь, м2 |
Цена 1 м2, долл. |
Характеристики |
||
кабель |
планировка |
ремонт |
||||
1 |
36600 |
61 |
600 |
- |
раздельная |
не требуется |
2 |
33800 |
52 |
650 |
+ |
раздельная |
не требуется |
3 |
27360 |
57 |
480 |
+ |
раздельная |
требуется |
4 |
32450 |
59 |
550 |
+ |
смежная |
не требуется |
5 |
35190 |
69 |
510 |
+ |
смежная |
требуется |
6 |
30500 |
61 |
500 |
- |
смежная |
не требуется |
7 |
28910 |
59 |
490 |
- |
смежная |
требуется |
8 |
33490 |
62 |
540 |
- |
смежная |
не требуется |
9 |
37800 |
60 |
630 |
+ |
смежная |
не требуется |
10 |
40300 |
65 |
620 |
+ |
смежная |
не требуется |
Определите: 1. механизм формирования весов каждой характеристики объекта, установив соотношение весов?
Расчет увеличение цен с учетом характеристик объекта
Объект аналог |
Цена 1 м2, долл. |
Калибровка объектов на основе характеристик |
|||||
кабель |
планировка |
ремонт |
|||||
+ |
- |
раздельная |
смежная |
требуется |
не требуется |
||
1 |
600 |
|
|
|
|
|
|
2 |
650 |
|
|
|
|
|
|
3 |
480 |
|
|
|
|
|
|
4 |
550 |
|
|
|
|
|
|
5 |
510 |
|
|
|
|
|
|
6 |
500 |
|
|
|
|
|
|
7 |
490 |
|
|
|
|
|
|
8 |
540 |
|
|
|
|
|
|
9 |
630 |
|
|
|
|
|
|
10 |
620 |
|
|
|
|
|
|
ИТОГО |
Х |
|
|
|
|
|
|
Среднее значение |
Х |
|
|
|
|
|
|
Приращение стоимости за счет характеристик объекта |
Х |
|
|
|
|||
Соотношение приращения |
Х |
|
|
|
|||
2.Стоимость объекта оценки?
Расчет стоимости оценки
Объект аналог |
Цена 1 м2, долл. |
Вес характеристик* |
Сума весов |
Взвешенная цена 1 м2 |
||
кабель |
планировка |
ремонт |
||||
1 |
600 |
|
|
|
|
|
2 |
650 |
|
|
|
|
|
3 |
480 |
|
|
|
|
|
4 |
550 |
|
|
|
|
|
5 |
510 |
|
|
|
|
|
6 |
500 |
|
|
|
|
|
7 |
490 |
|
|
|
|
|
8 |
540 |
|
|
|
|
|
9 |
630 |
|
|
|
|
|
10 |
620 |
|
|
|
|
|
ИТОГО |
Х |
|
|
|
|
|
Средневзвешенная цена 1 м2 |
|
|||||
Стоимость объекта оценки |
|
|||||
* - веса устанавливаются на основе парных сравнений объекта оценки с каждым аналогом по следующему правилу: если характеристика объекта оценки совпадает с аналогом - присваивается вес (наличие кабеля 1,5; планировка комнат 1; состояние квартиры 2), если нет ставим 0