- •Тетрадь для практических занятий по дисциплине «Оценка имущества»
- •Доходный подход
- •1. Рассчитайте стоимость недвижимости техникой остатка для земли с учетом возврата инвестиций в здания и сооружения по прямолинейному методу
- •Контрольные задачи по доходному подходу
- •Затратный подход
- •1. Определите неустранимый физический износа методом инжиниринга
- •2. Рассчитайте функциональный износ
- •3. Рассчитайте неустранимый функциональный износ методом капитализации потерь арендной платы
- •7. Рассчитайте экономический износ на основе арендной платы
- •8. Рассчитайте экономический износ на основе метода парных продаж
- •9. Определите стоимость воспроизводства объекта оценки
- •Контрольные задачи по затратному подходу
- •3. Требуется определить восстановительную стоимость школы в Москве с учетом физического износа на 23 января 1999 г. Введена в действие в 1965 г.
- •Сравнительный подход
- •Необходимо оценить 20-квартирный жилой комплекс. Для выполнения оценочных расчетов отобраны 3 аналога:
- •Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 м2 и проданного за 500000 у. Д. Ед.
- •Оцените объект недвижимости с прогнозируемым чод в размере 50000 у. Д. Ед.
- •Контрольные задачи по сравнительному подходу
Необходимо оценить 20-квартирный жилой комплекс. Для выполнения оценочных расчетов отобраны 3 аналога:
Объект 1: Продан 3 месяца назад. Местоположение аналогичное, но ландшафт лучше, неужели у объекта оценки (различие оценено в 5000 долл.). Плавательный бассейн аналогичен (оценен в 16 долл.)
Объект 2: Продан 6 месяцев назад. Имеется бассейн. Льготное финансирование сделки, предоставленное продавцом, прибавило к цене 15000 долл. По сравнению с обычным финансированием.
Объект 3: Расположен ближе к автобусной остановке, неужели объект оценки, снижает стоимость на 3000 долл. Продан 2 дня назад. Бассейн отсутствует.
Темпы роста цен на недвижимость составляют 0,5 % в месяц.
Определим стоимость объекта на основе метода парных продаж
Характеристика |
Объект оценки |
Объект |
||
1 |
2 |
3 |
||
Цена продажи, долл. |
|
600000 |
750000 |
450000 |
Корректировки с учетом: |
|
|
|
|
даты продажи |
|
|
|
|
наличия бассейна |
|
|
|
|
наличие ландшафта |
|
|
|
|
условий финансирования |
|
|
|
|
местоположения |
|
|
|
|
Скорректированная цена |
|
|
|
|
Количество квартир |
|
25 |
30 |
18 |
Скорректированная продажная цена одной квартиры |
|
|
|
|
Усредненная цена продаж одной квартиры |
|
|||
Стоимость объекта оценки |
|
|||
Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 м2 и проданного за 500000 у. Д. Ед.
Последовательность внесения поправок и выведение итоговой стоимости
Элементы сравнения |
Поправки, % |
Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена, у. д. е. |
Цена продажи аналога |
|
500000 |
Поправка на передаваемое право собственности |
+ 4 |
|
Скорректированная цена |
|
|
Поправка на условия финансирования |
-2 |
|
Скорректированная цена |
|
|
Поправка на условия продажи |
+5 |
|
Скорректированная цена |
|
|
Поправка на изменение экономических условий |
+3 |
|
Скорректированная цена |
|
|
Поправка на местоположение |
-2 |
|
Скорректированная цена |
|
|
Поправка на износ |
+2 |
|
Скорректированная цена |
|
|
Поправка на наличие дополнительных улучшений |
-4 |
|
Скорректированная цена |
|
|
Поправка на масштаб (денежная поправка к ед. сравнения) |
-4 |
|
Итоговая стоимость |
|
|
7. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым доходом (ПВД) в 150000 у. д. ед. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах:
Расчет валового рентного мультипликатора (ВРМ)
Аналог |
Цена продажи, у. д. е. |
ПВД |
ВРМ |
1 |
800000 |
160000 |
|
2 |
950000 |
175000 |
|
3 |
650000 |
135000 |
|
Средний показатель |
|
||
|
Вероятная цена продажи |
||