- •Тетрадь для практических занятий по дисциплине «Оценка имущества»
- •Доходный подход
- •1. Рассчитайте стоимость недвижимости техникой остатка для земли с учетом возврата инвестиций в здания и сооружения по прямолинейному методу
- •Контрольные задачи по доходному подходу
- •Затратный подход
- •1. Определите неустранимый физический износа методом инжиниринга
- •2. Рассчитайте функциональный износ
- •3. Рассчитайте неустранимый функциональный износ методом капитализации потерь арендной платы
- •7. Рассчитайте экономический износ на основе арендной платы
- •8. Рассчитайте экономический износ на основе метода парных продаж
- •9. Определите стоимость воспроизводства объекта оценки
- •Контрольные задачи по затратному подходу
- •3. Требуется определить восстановительную стоимость школы в Москве с учетом физического износа на 23 января 1999 г. Введена в действие в 1965 г.
- •Сравнительный подход
- •Необходимо оценить 20-квартирный жилой комплекс. Для выполнения оценочных расчетов отобраны 3 аналога:
- •Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 м2 и проданного за 500000 у. Д. Ед.
- •Оцените объект недвижимости с прогнозируемым чод в размере 50000 у. Д. Ед.
- •Контрольные задачи по сравнительному подходу
Сравнительный подход
Определите стоимость объекта по парным продажам
Характеристика |
пара |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
1. Дом с бассейном |
85000 |
94000 |
88000 |
91000 |
91000 |
2. Дом без бассейна |
69000 |
78500 |
72750 |
75000 |
74500 |
Отклонения (стр.1-стр.2) |
|
|
|
|
|
Поправка, установленная оценщиком |
|||||
Мода: |
|
||||
Медиана: |
|
||||
Средняя арифметическая: |
|
||||
Принято: |
|
||||
2. Скорректируйте стоимость сопоставимого объекта при помощи процентных поправок
Процентные поправки к цене сопоставимого объекта, долл.
Характеристика |
Аналогичный объект |
Поправки на независимой основе |
Поправки на кумулятивной основе |
1. Цена продажи |
100000 |
|
|
2. Дата продажи |
4 месяца назад |
|
|
3. Природное окружение |
на 5 % лучше, чем у объекта оценки |
|
|
4. Удобства |
на 10 % лучше, чем у объекта оценки |
|
|
5. Состояние |
на 2 % хуже, чем у объекта оценки |
|
|
6. Общая поправка |
х |
|
|
7. Скорректированная стоимость сопоставимого объекта |
|
|
|
3. Определите скорректированную цену продажи оцениваемого участка, если известны цены сделок купли-продажи по трем аналогичным квартирам, две из которых расположены в центре города и одна – на окраине.
|
Объект оценки |
Аналог |
||
Характеристики |
1 |
2 |
3 |
|
Местоположение |
окраина |
окраина |
центр |
центр |
Состояние квартиры |
хорошее |
неплохое |
хорошее |
неплохое |
Цена продажи за 1кв.м. |
|
600 |
960 |
800 |
Дата продажи |
|
месяц назад |
полгода назад |
3 месяца назад |
Корректировка на: |
|
|
|
|
местоположение |
|
|
|
|
состояние квартир |
|
|
|
|
Итоговая корректировка |
|
|
|
|
Скорректированная цена продаж |
|
|
|
|
Стоимость объекта оценки Х имеет цену продажи сопоставимого аналога равной 1,0.
Определите: 1) если объект лучше аналога на 15 %; 2) если оцениваемый объект хуже аналога на 15 %; 3) аналог лучше оцениваемого объекта на 15 %; 4) аналог хуже оцениваемого объекта на 15 %