Контрольные задачи по затратному подходу

1. Определите стоимость оцениваемого здания 120 м³ на 1 января 2000 года если известно, что затраты на кладку 1 м² стены из керамического кирпича на конец 1999 года составляют:

стоимость материалов, руб.	487 000
зарплата рабочих-строителей, руб.	22 000
эксплуатация машин (в т. ч. зарплата машиниста), руб.	10 000
накладные расходы и плановые накопления, руб.	42 000

2. Требуется оценить здание главного корпуса завода ЖБИ, расположенного в Челябинской области. V = 200 000 м³. Фундаменты столбовые, колонны и подкрановые балки железобетонные, стены кирпичные, покрытие железобетонное утепленное, кровля рулонная.

Челябинская область согласно общей части и сборникам относится ко II территориальному поясу и I климатическому району. ПВС здания по сб. № 8 УПВС зданий и сооружений промышленности строительных материалов составит: 8,3 - восстановительная стоимость здания для второго территориального пояса; 1,1 - поправочный коэффициент для первого климатического района, 39 - индекс цен от 1 января 1969 г. до даты оценки (1 января 1999 г.).

3. Требуется определить восстановительную стоимость школы в Москве с учетом физического износа на 23 января 1999 г. Введена в действие в 1965 г.

Москва - 1-й территориальный пояс, 2-й климатический район.

Объемно-планировочное решение:

1. площадь застройки 7020 м = 1400 м²,

2. 5-этажное здание высотой 20 м;

3. общая площадь - 3500 м²

4. строительный объем - 26 000 м³

5. средняя полезная высота помещения - 3,5 м.

Сборник № 32 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и учебных заведений. на 1 января 1969 г. имеет стоимость 1 м³ = 20,9 руб. В соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94 К_69-8 = 1,17. В соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14Д K_84-91 = 1,60. В соответствии со сборником КО-ИНВЕСТ (вып. 17. стр. 24, раздел 2 СМР "Общие рыночные индексы") К_91-96 = 9704. Средний индекс цен с учетом деноминации 1998 г. Ипадения курса рубля после августа 1998 г. K_96-99 = 0,0042. Срок экономической жизни 60 лет. Эффективный возраст 30 лет.

4. Определите стоимость свободной квартиры государственного жилого фонда. Если известн6о, что инвентаризационная стоимость 1м² строения, исчисленная районным проектно-инвентаризационным бюро в целях налогообложения по состоянию на текущий год, составляет 108 руб.

Квартира двухкомнатная площадью 58 м². Потребительские качества характеризуются следующими коэффициентами: этаж третий, то есть между первым и последним – 0,47; Высота помещения более 2,75, но не менее 3,00 – 0,66; комнаты все изолированные – 2, 45; Площадь подсобных помещений, включая кухню 16м² – 0,45; Санузел раздельный – 0,40; Лоджия – 0,45; Лифт – 0,45; Мусоропровод на лестничной клетке – 0,21; Ванна, горячее водоснабжение централизованное – 0,40; Ориентация окон жилых комнат юг и восток (за одну комнату) – 0,09; Удаленность от метро 4 остановки – 0,12.

5. На земельном участке площадью 400 м² построено здание, общей площадью всех этажей в котором составляет 2000 м². Рассчитайте коэффициент плотности застройки.

6. Определите стоимость предприятия методом затрат, если известно, что площадь земельного участка – 4000 м². Нормативная цена земли – 35 руб. за 1 м². Стоимость строительства главного сооружения по смете 100 тыс. руб. Сумма затрат составляет 20 %. Предприниматель исходит из недоиспользуемой прибыли на вложение капитала 20 % Износ сооружения 2 5 от стоимости строительства. Стоимость вспомогательных зданий и сооружений по смете 20 тыс. руб.

7. Оцените предлагаемый на продажу участок, если владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства дачного дома 50 тыс. руб., его эффективный возраст – 10 лет, стоимость земельного участка – 15 тыс. руб. Известно также, что недавно за 70 тыс. руб. продан расположенный в том же районе аналогичный объект. Строительные затраты на возделывание такого же дома – 55 тыс. руб. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 20 тыс. руб.

8. Оцените затратным подходом здание, если известно, что его площадь 850 м², срок экономической жизни 70 лет, эффективный возраст – 5 лет, стоимость строительства 1 м² недавно построенного аналогичного здания – 300 дол.

9. Оцените индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный подход. Если известно, что площадь дома 42 м²; стоимость строительства дома 150 дол. м²; площадь гаража 20 м²; стоимость строительства гаража 50 дол. м²; стоимость воспроизводства парника 180 дол.; устранимый физический износ 280 дол.; неустраненный физический износ строений 15%; функциональный износ дачи 200 дол.; рыночная стоимость земельного участка 550 дол.

10. Определите стоимость нового строительства жилого здания, если известно, что площадь оцениваемого здания составляет 12000 м²; стоимость строительства 1 м² аналога составляет 7 тыс. руб. К тому же в объект оценки, в отличие от аналога, в несколько квартир добавлены душевые кабинки на сумму 900 тыс. руб.

11. Фирма приобрела 5 лет назад земельный участок стоимостью 2000 долларов и построила на нем склад. Строительство склада тогда обошлось фирме в 25000 долларов. В настоящее время аналогичные склады с аналогичными земельными участками в данном районе продаются в среднем за 40000 долларов, а свободные земельные участки – за 3000 долларов. Какова рыночная стоимость в настоящее время построенного фирмой склада (вместе с участком)?

12. Поставлена задача оценить однокомнатную квартиру площадью 30 кв.м. с балконом, расположенную недалеко от станции метро, на третьем этаже в здании без лифта. Известно, что однокомнатная квартира общей плошадью 28 кв.м. без балкона в доме с лифтом, находящейся на средних этажах и расположенной в 10 мин.ходьбы пешком от метро, составляет 15000 долларов. Дополнительная площадь увеличивает стоимость квартиры на 300 долларов за каждый кв.м. лифта оценивается в 1000 долларов, близость со станцией метро увеличивает стоимость на 10 %, наличие балкона оценивается в 500 долларов.

13. Стоимость дома площадью 700 кв.м. по рыночным данным составит 100 долларов за 1 кв.м., бассейна площадью 40 кв.м. – 20 долларов за кв.м., гаража площадью 50 кв.м. – 30 долларов за кв.м. Устранимый физический износ всех объектов оценен в 5000 долл. Неустранимый физический износ составляет 20 % восстановительной стоимости объектов. Общее функциональное устаревание оценивается в 25000 долл., в т.ч. неустранимое устаревание – 500 долл. Стоимость свободного аналогичного земельного участка составляет на дату оценки 500 долл. Какова остаточная стоимость воспроизводства объекта недвижимости?