- •Тетрадь для практических занятий по дисциплине «Оценка имущества»
- •Доходный подход
- •1. Рассчитайте стоимость недвижимости техникой остатка для земли с учетом возврата инвестиций в здания и сооружения по прямолинейному методу
- •Контрольные задачи по доходному подходу
- •Затратный подход
- •1. Определите неустранимый физический износа методом инжиниринга
- •2. Рассчитайте функциональный износ
- •3. Рассчитайте неустранимый функциональный износ методом капитализации потерь арендной платы
- •7. Рассчитайте экономический износ на основе арендной платы
- •8. Рассчитайте экономический износ на основе метода парных продаж
- •9. Определите стоимость воспроизводства объекта оценки
- •Контрольные задачи по затратному подходу
- •3. Требуется определить восстановительную стоимость школы в Москве с учетом физического износа на 23 января 1999 г. Введена в действие в 1965 г.
- •Сравнительный подход
- •Необходимо оценить 20-квартирный жилой комплекс. Для выполнения оценочных расчетов отобраны 3 аналога:
- •Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 м2 и проданного за 500000 у. Д. Ед.
- •Оцените объект недвижимости с прогнозируемым чод в размере 50000 у. Д. Ед.
- •Контрольные задачи по сравнительному подходу
9. Определите стоимость воспроизводства объекта оценки
Оценка накопленного износа
Показатели |
Значение |
||||
I. Физический износ |
|
||||
А. Устранимый |
|
||||
1. Покраска и отделка |
2500 |
||||
2. Замена ковров в 5 квартирах |
1750 |
||||
3. Ремонт водопровода |
2200 |
||||
Всего |
|
||||
Б Неустранимый (компоненты с коротким сроком жизни) |
|
||||
Компоненты |
Полная стоимость воспроизводства |
Фактический или эффективный возраст |
Ожидаемый срок жизни |
Накопленный износ, % |
Сумма износа, долл.
|
Жалюзи |
800 |
5 |
20 |
|
|
Ковры |
5250 |
5 |
10 |
|
|
Шкафы |
22000 |
5 |
25 |
|
|
Отопление |
61600 |
5 |
30 |
|
|
Бытовые приборы |
11000 |
5 |
15 |
|
|
Вентиляция |
11000 |
5 |
15 |
|
|
Система водоснабжения |
55000 |
5 |
15 |
|
|
Всего |
|
х |
х |
х |
|
В. Неустранимый (компоненты с долгим сроком жизни) |
|
||||
1. Полная стоимость воспроизводства объекта |
545930 |
||||
2. Устранимый физический износ (всего I раздела) |
|
||||
3. Полная стоимость воспроизводства, компоненты с коротким сроком |
|
||||
4. Полная стоимость воспроизводства с учетом физического износа (стр.1 – стр. 2 – стр. 3) |
|
||||
5. Компоненты с долгим сроком жизни (эффективный возраст – 5 лет), ожидаемый срок жизни – 60 лет, накопительный износ: (5 : 60 ∙ 100 = 8,33%), сумма износа: (стр. 4 ∙ 8,33 : 100) |
|
||||
II. Функциональный износ |
|
||||
А. Устранимый |
|
||||
1. Модернизация бытовых приборов |
12000 |
||||
2. Минус стоимости имеющихся бытовых приборов |
7370 |
||||
Всего устранимый износ |
|
||||
Б. Неустранимый |
|
||||
Потери в арендной плате из-за плохого поэтажного плана (валовой рентный мультипликатор равен 5): (10 ∙12 мес. ∙ 20 квартир ∙ 5) |
|
||||
III. Экономический износ |
|
||||
1.Потери арендной платы из-за близости к промышленному предприятию: (15 ∙12 мес. ∙ 20 квартир ∙ 5) |
|
||||
2.Полная стоимость воспроизводства объекта оценки |
|
||||
IV. Накопленный износ |
|
||||
1. Физический устранимый |
|
||||
2. Физический неустранимый (компоненты с коротким сроком жизни) |
|
||||
3. Физический неустранимый (компоненты с долгим сроком жизни) |
|
||||
4. Функционально устранимый |
|
||||
5. Функционально неустранимый |
|
||||
6. Экономический износ |
|
||||
Всего износа |
|
||||
Стоимость здания с учетом износа (стр. III.2 – IV. всего) |
|
||||
Стоимость участка земли |
5000 |
||||
Оценка стоимости затратным подходом |
|
||||
10. Оценить объект жилой недвижимости, имеющий следующие характеристики:
эффективный возраст — 20лет;
стоимость гаража — 9900 долл.;
стоимость земли — 27000 долл.;
восстановительная стоимость дома — 81,75 долл./м2;
общая площадь дома — 2200 м2.
Расчет износа
Показатели |
Значение |
1 . Цена объекта-аналога |
165000 |
2. Стоимость земли |
36000 |
3. Стоимость улучшений (стр. 1 – стр. 2) |
|
4. Восстановительная стоимость объекта-аналога |
207000 |
5. Стоимость износа (стр. 4 - стр. 3) |
|
6. Эффективный возраст аналога, лет |
13 |
7. Среднегодовая величина суммарного износа (стр. 5 : стр. 6) |
|
8. Среднегодовой процент суммарного износа (стр. 7 : стр. 4 х 100) |
|
9. Восстановительная стоимость объекта недвижимости (81,75 х 2200) |
|
10. Эффективный возраст, лет |
|
11. Суммарный износ объекта недвижимости (стр. 9 х стр. 8 х стр. 10 : 100),% |
|
12. Стоимость объекта недвижимости с учетом износа (стр. 9 - стр. 11) |
|
13. Стоимость объекта оценки (стр. 12 + ст. гаража + ст. земли) |
|