- •Тетрадь для практических занятий по дисциплине «Оценка имущества»
- •Доходный подход
- •1. Рассчитайте стоимость недвижимости техникой остатка для земли с учетом возврата инвестиций в здания и сооружения по прямолинейному методу
- •Контрольные задачи по доходному подходу
- •Затратный подход
- •1. Определите неустранимый физический износа методом инжиниринга
- •2. Рассчитайте функциональный износ
- •3. Рассчитайте неустранимый функциональный износ методом капитализации потерь арендной платы
- •7. Рассчитайте экономический износ на основе арендной платы
- •8. Рассчитайте экономический износ на основе метода парных продаж
- •9. Определите стоимость воспроизводства объекта оценки
- •Контрольные задачи по затратному подходу
- •3. Требуется определить восстановительную стоимость школы в Москве с учетом физического износа на 23 января 1999 г. Введена в действие в 1965 г.
- •Сравнительный подход
- •Необходимо оценить 20-квартирный жилой комплекс. Для выполнения оценочных расчетов отобраны 3 аналога:
- •Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 м2 и проданного за 500000 у. Д. Ед.
- •Оцените объект недвижимости с прогнозируемым чод в размере 50000 у. Д. Ед.
- •Контрольные задачи по сравнительному подходу
2. Рассчитайте функциональный износ
Расчет функционального износа
Элементы функционального износа |
Установка в оцениваемом здании, долл. |
Установка во вновь строящемся здании, долл. |
Функциональный износ
|
Отсутствие кондиционера |
4800 |
4100 |
|
Отсутствие второй ванной комнаты |
2300 |
1900 |
|
Устаревшее санитарно-техническое оборудование |
1200 |
- |
|
Излишне дорогое покрытие, не соответствующее функциональному назначению здания |
500 |
- |
|
3. Рассчитайте неустранимый функциональный износ методом капитализации потерь арендной платы
Расчет неустранимого функционального износа, долл.
Показатели |
Значение |
1. Арендная плата объекта оценки (1 спальня) |
1200 |
2. Арендная плата по аналогичным объектам (2 спальни) |
1400 |
3. Потери арендной платы (стр. 2 - стр. 1) |
|
4. Валовой рентный мультипликатор |
110 |
5. Потери стоимости (неустранимый функциональный износ), ( стр. 3 х стр. 4) |
|
4. Застройщик установил в доме элементы избыточного комфорта, потратив 20 тыс. долл., а стоимость здания возросла лишь на 16 тыс. долл. Рассчитайте функциональный износ
___________________________________________________________________________________________________________
5. Размер спальни больше стандартного, что привело к дополнительным издержкам в 1,2 тыс. долл., а увеличило стоимость объекта лишь на 1 тыс. долл. Рассчитайте функциональный износ
___________________________________________________________________________________________________________
6. Оцениваемый объект имеет бассейн стоимостью в 40 тыс. долл., что привело к увеличению стоимости объекта на 25 тыс. долл. Рассчитайте функциональный износ
___________________________________________________________________________________________________________
7. Рассчитайте экономический износ на основе арендной платы
Расчет экономического износа на основе арендной платы
Показатели |
Значение |
1. Общие потери в арендной плате, долл./м2 |
50 |
2. Потери, вызванные состоянием земельного участка, (50x0,25) |
|
3. Потери, связанные с улучшениями, долл. (50 х 0,75) |
|
4. Экономический износ, долл. (стр. 3 х 11) |
|
8. Рассчитайте экономический износ на основе метода парных продаж
Расчет экономического износа методом парных продаж, долл.
Показатели |
Значение |
1 . Цена продажи строения А (объект оценки) |
192000 |
2. Цена продажи строения В (гараж на 1 машину) |
178000 |
3. Разница в ценах (стр. 1 — стр. 2) |
|
4. Гараж на две машины добавляем к рыночной стоимости строения |
12000 |
5. Гараж на одну машины добавляем к рыночной стоимости строения |
4000 |
6. Разница между стоимостью гаражей (стр. 4 - стр. 5) |
|
7. Разница в стоимости строений А и В, вызванная близостью школы (стр. 3 - стр. 6) |
|
8. Потеря в стоимости, приходящаяся на долю улучшений (по данным о наиболее типичной застройке земельных участков), (75% от стр. 7) |
|
9. Процент износа, вызванный удаленностью от школы (стр. 8 : стр. 1 х 100) |
|