Тетрадь для практических занятий по дисциплине «Оценка имущества»
-
Студента(ки) гр:
Ф.И.О.:
Преподаватель: Халтурина Елена Николаевна
Доходный подход
1. Рассчитайте стоимость недвижимости техникой остатка для земли с учетом возврата инвестиций в здания и сооружения по прямолинейному методу
Имеются следующие данные:
Стоимость здания и сооружений, долл. |
450 000 |
Срок экономической жизни, лет |
50 |
Ставка дохода на инвестиции, % |
12 |
Чистый операционный доход (1-й год), долл. |
65 000 |
Стоимость земли, долл. (по сравнимым продажам) |
50 000 |
Таблица 1. – Техника остатка для земли
Показатели |
Значения |
|
65000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 2. – Техника остатка для земли (аннуитетный метод возврата капитала)
Показатели |
Значения |
|
|
|
0,120417 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 3. – Техника остатка для здания
Показатели |
Значения |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 4. Расчет стоимости объекта
Показатели |
Значения |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8,3045 |
|
7,1428 |
|
|
|
|
|
0,00346 |
|
|
|
|
Предположим, что объект со сроком полезной жизни 50 лет будет перепродан через 10 лет. Оставшиеся 40 лет объект будет приносить доход 65 000 долл. ежегодно, а затем земля будет перепродана за 50 000 долл. Рассчитайте стоимость продаж через 10 лет.
Таблица 5. – Расчет стоимости объекта при расчете возврата инвестиций по прямолинейному методу
Показатели |
Значения |
|
|
|
|
|
8,2438 |
|
|
|
0,01074 |
|
|
|
|
|
|
Стоимость земли составляет 10% от текущей стоимости всего объекта, и по прогнозам индекса инфляции, стоимость земли будет расти на 5% в год в течении 10 лет. Здания и сооружения составляют 90% стоимости, и стоимость будет расти в течение 10 лет по 3% в год (5% инфляции – 2 % износа). Рассчитайте прирост стоимости.
Расчет прироста стоимости в условиях инфляции
Актив |
Доля в стоимости объекта |
Рост стоимости |
Фактор роста (за 10 лет) |
Средневзвешенный фактор роста стоимости |
Здания и сооружения |
0,9 |
3 |
1,3439 |
|
Земля |
0,1 |
5 |
1,6289 |
|
Средневзвешенный фактор роста стоимости |
|
|||
Прирост стоимости, % |
|
|||
3. Рассчитайте рентную поправку.
Объекты |
Арендная плата, долл |
1. Магазин розничной торговли с удобным подъездом к складу |
800 |
2. Аналогичный объект с затрудненным подъездом |
720 |
3. Поправка на наличие удобного подъезда |
|
4.Рассчитайте чистого операционный доход многоквартирного жилого дома.
Чистый операционный доход
Показатели |
Значение |
1 . Доход от шести 2-комнатных квартир без кондиционера 400 долл. /мес. х 12 месяцев х 6 квартир |
|
2. Доход от сдачи в аренду шести 2-комнатных квартир с кондиционерами 420 долл. /мес. х 12 месяцев х 6 квартир |
|
3. Доход от сдачи в аренду шести 3 -комнатных квартир с двумя ванными комнатами 500 долл. /мес. х 12 месяцев х 6 квартир |
|
4. Доход от сдачи в аренду шести 3 -комнатных квартир с одной ванной комнатой 450 долл./мес. х 12 месяцев х 6 квартир |
|
5 . Плата за пользование стиральными машинами 20 долл./мес. х 12 месяцев х 24 квартиры |
|
6. Потенциальный валовой доход (стр. 1 + стр. 2 + стр. 3 + стр. 4 + стр. 5) |
|
7. Недополучение дохода от неритмичной загрузки, смены арендаторов, неплатежей (2% от всех видов доходов) (стр. 6 х 2 : 100) |
|
8. Эффективный валовый доход (стр. 6 - стр. 7) |
|
9. Постоянные расходы, годовые в том числе:
|
3900
|
- страхование имущества;
|
1200
|
- налог на имущество;
|
1800
|
- земельный налог |
900 |
10. Эксплуатационные расходы, годовые в том числе: |
10850 |
|
1150 |
|
200 |
|
2300 |
|
200 |
|
1800 |
|
4900 |
|
300 |
11. Резервирование средств, годовое в том числе: |
4300 |
|
1300 |
|
1200 |
|
1800 |
12. Прогнозируемый чистый операционный доход (стр.8 - стр.9 - стр. 10 - стр. 11) |
|
5. Определите стоимость объекта оценки методом дисконтированного денежного потока. Характеристики объекта и его эксплуатация:
Оценивается 24-квартирный жилой дом.
Хронологический возраст — 10 лет.
На момент оценки сдается в аренду существенному арендодателю с высоким рейтингом платежеспособности.
Арендная плата составляется по договору 800 долларов в месяц в расчете на одну квартиру с авансовым платежом. Постоянные расходы составляют 21000 долл. в первый год, а затем возрастают на 5%. Операционные расходы в первый 1год — 10800 долл. с последующим ежегодным ростом 7%.
Срок аренды истекает через 5 лет, и в конце срока помещение освободится, о чем владелец здания уведомлен.
6. В оставшийся период эффективного возраста недвижимости следует определить схему извлечения доходов из недвижимости. Оценщику следует применить принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости с учетом его физического состояния, функциональных характеристик и экономического окружения.
Рассмотрев варианты, оценщик пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным будет перестройка объекта в три офисных секции. Возникающие при этом расходы составят 15000 долл. В течение последующих 5 лет объект недвижимости будет приносить стабильный доход без дополнительных инвестиций: 12000 долл. в месяц от сдачи каждого офиса с авансовыми платежами.
На перестройку здания требуется полгода, а в оставшиеся месяцы будет занято на 30% (6-й год).
Постоянные расходы прогнозируются в размере 32000 долл., операционные — 12% от годовых арендных платежей.
Прогнозируется, что в течение 7-го года одна офисная секция будет вакантной, ставки арендной платы возрастут до 15000 долл. в месяц в расчете на 1 секцию. Постоянные и операционные расходы не изменятся.
С 8-го по 10-й год заполняемость помещений составит 100%. Арендная плата будет по прогнозам ежегодно возрастать на 10%; постоянные расходы будут увеличиваться на 5000 долл. ежегодно, операционные расходы возрастут ежегодно на 12%.
Начиная с 11-го и по 15-й год, в силу невозможности достоверного прогноза, значения экономических показателей принимаются на уровне 10-го года.
К концу 15-го года строение будет продано по рыночной цене, в расчете которой будет применяться информация о продажах аналогичных объектов, имеющих сходные с объектом оценки характеристики и хронологический возраст которых на дату продажи равнялся 25 годам.
Ставка дисконта, установленная оценщиком на основе прогнозной рыночной информации и текущего состояния рынка:
на ближайшие 5 лет при постоянном арендаторе — 9%;
на вторую часть прогнозного периода (6—10-й годы) при новом варианте использования строения и неопределенных арендаторах — 10%;
для реверсии — 12%.
Расчет стоимости строения приведен в таблице 1.
Определим вторую составляющую стоимости строения - стоимость реверсии, воспользовавшись рыночной информацией о продажах по аналогичным объектам, табл.2.
Таблица 2. Чистый операционный доход
Аналоги |
ЧОД, тыс.долл. |
Цена сделки, тыс. долл. |
Коэффициент капитализации (п. 2 : п. 3) |
1 |
650 |
2826 |
.0,23 |
2 |
700 |
3889 |
0,18 |
3 |
612 |
2450 |
0,25 |
4 |
559 |
2448 |
0,21 |
5 |
681,5 |
3587 |
0,19 |
6 |
690 |
3136 |
0,22 |
Среднее значение |
649 |
|
0,21 |
Стоимость реверсии составит: (табл.1 стр. 6., столб. 15____________________________________________________________.
Текущая стоимость реверсии составит:
Стоимость объекта оценки составляет:
____________________________________________________________________________________________
Таблица 1. Определение рыночной стоимости объекта оценки
Показатели |
Прогнозный период, год |
|||||||||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
||
1. Потенциальный валовой доход |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Эффективный валовый доход (с учетом недополучения доходов) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Постоянные расходы |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4. Эксплуатационные расходы |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5. Расходы на модернизацию |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6. Чистый операционный доход (стр. 2 – стр. 3 -стр.4 - стр.5) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
7. Ставка дисконта |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8. Коэффициент дисконта |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(стр. 6 х стр. 8) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
10. Текущая стоимость чистого операционного дохода (сумма по стр. 9) |
|
|||||||||||||||