18.5.4. Определение локальных факторов, влияющих на оценочную стоимость конкретного земельного участка и значение коэффициента (Км3)
Определение коэффициента месторасположения земельного участка не исчерпывается значениями коэффициента Км2. На величину рентного дохода конкретного участка, кроме зональных, влияют также и локальные факторы. Установление перечня локальных факторов и обоснование их значений осуществляется с учетом данных таблицы 3,7 "Порядка…" на основе материалов генерального плана города (схема существующих планировочных ограничений), другой градостроительной документации и результатов специальных исследований.
Значение коэффициентов, применяемых к каждому из факторов, предложены исходя из их веса, а также с учетом условия п.3.9 "Порядка денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов": произведение пофакторных оценок не должно быть ниже 0,75 и выше 1,5.
* Например.
В результате анализа, проведенного авторским коллективом в процессе выполнения денежной оценки г. Макеевки определено 18 факторов, которые могут влиять на общее значение коэффициента Кмз. Установление значения каждого локального коэффициента осуществлялось на основе его значимости в общей совокупности факторов, которая принималась за 1. Оценка степени значимости факторов осуществлялась экспертным путем с использованием данных анкеты экспертной оценки.
18.5.5. Денежная оценка земель разного функционального использования
Согласно пункту 3.4 "Порядка…" стоимость одного квадратного метра земельного участка определенного функционального использования определяется с учетом ее базовой стоимости, коэффициента месторасположения и коэффициента функционального использования (Кф), значение которого для земель разных категорий приводятся в таблице 17.5.3. из "Порядка…".
Таблица 18.5.3
Коэффициенты, характеризующие функциональное использование земельного участка
Земли по функции использования |
Состав категории |
Значение коэффициента |
Земли жилой застройки |
Земли одно-, двухэтажной и многоэтажной застройки
|
1,00 |
Земли промышленности
|
Земли легкой промышленности, тяжелой промышленности, строительства (за исключением строительных площадок) Земли исследований и изысканий |
1,20 |
Земли горной промышленности и горных разработок |
Земли торфоразработок, открытых разработок и карьеров горной промышленности Другие земли горной промышленности |
1,00 |
Земли коммерческого использования |
Земли автотехобслуживания, Земли оптовой торговли и складского хозяйства, розничной торговли и коммерческих услуг, рыночной инфраструктуры Земли другой коммерческой деятельности |
2,50 |
Земли общественного назначения |
Земли государственного управления и местного самоуправления, обороны, просвещения, культуры, здравоохранения и социальных услуг, общественных и религиозных организаций, экстерриториальных организаций |
0,70 |
Земли смешанного использования |
Земли жилищной застройки и промышленности; жилищной застройки и коммерческого использования; жилищной застройки и общественного назначения; промышленности и коммерческого использования и т. п. |
Расчетный
|
Земли транспорта, связи |
Земли дорог, автомобильного автотранспорта, железнодорожного, трамвайного и троллейбусного транспорта, земли метрополитена, земли трубопроводного транспорта, связи и телекоммуникаций Другие земли транспорта и связи |
0,80 |
Земли технической инфраструктуры |
Земли санитарной очистки и благоустройства Земли водоснабжения, канализации, энергоснабжения и другого инженерного обеспечения |
0,65 |
Земли рекреационного назначения и другие открытые земли |
Земли зеленых насаждений общего пользования, специального назначения Земли кладбищ Земли отдыха и спорта Земли, занятые текущим строительством, отведенные под будущее строительство и другие открытые (незастроенные) земли в границах населенного пункта |
0,50 |
