18.5.1. Определение базовой стоимости 1 кв. М земель по городу

Базовая (средняя) стоимость 1 м² земли отображает преимущество размещения объекта в том или ином населенном пункте, служит исходной базой при последующей дифференциации городских земель по степени их ценности в пределах города, отражает результат воздействия внешних и внутренних факторов рентообразования на уровне населенного пункта.

В соответствии с "Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов" (раздел 3) базовая стоимость 1 м² земель населенного пункта в зависимости от уровня освоения и оборудования территории, а также его места в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения определяется по формуле [3]:

В х Н _п

Ц _нм = -------------------- х К _м1 [3], где

Н _к

Ц _нм - базовая стоимость 1 м2 земель населенного пункта (в гривнах);

В, Н _п, Н _к - то же, что в [1];

К_м1 - коэффициент, учитывающий значение и статус населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения и исчисляется по формуле [4]:

К_м1 = К_р1 х К_р2 х К_р3 х К_р4 [4], где

К_р1 – коэффициент, учитывающий месторасположение земельного участка в границах населенных пунктов разной численности населения, административного статуса и их места в системе расселения Украины (табл. 3.2 "Порядка денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов")

К_р2– коэффициент, который учитывает месторасположение земельного участка в границах населенных пунктов, размещенных в пригородных зонах больших городов (табл. 3.3 "Порядка…")

К_р3 – коэффициент, который учитывает месторасположение земельного участка в границах населенных пунктов, которые имеют статус курортов (табл. 3.4 "Порядка…").

К_р4 - коэффициент, который учитывает месторасположение земельного участка в границах населенных пунктов в зонах радиоактивного загрязнения вследствие Чернобыльской катастрофы (табл. 3.5 "Порядка…").

Затраты на освоение и оборудование территории определялись как восстановительная (балансовая) стоимость по состоянию на начало года.

Для расчета затрат на освоение и обустройство 1 м2 земли принимается застроенная территория населенного пункта в установленных границах, за исключением земель сельскохозяйственного использования, полосы отвода железной дороги, лесными массивами, водными пространствами и прочими незастроенными территориями.

Последовательность процедуры денежной оценки земель населенных пунктов обусловлена массовым характером оценки, предусматривающим соблюдение следующих принципов: движение от общего к частному; оперирование не индивидуальными, а типовыми чертами земельных участков; установление базовой стоимости для всех иерархических рангов территории населенных пунктов.

* Например.

Общая стоимость инфраструктурного оборудования территории г. Макеевки 01.01. 2001 г. составила 1262003,8 тыс. гривен.

Площадь территории в установленных границах - 18605,9 га.

Площадь земель сельскохозяйственного использования - 3618,5 га (пашня – 1685,7 га, многолетние насаждения – 935,1 га, сенокосы - 1 га, пастбища – 819,9 га, огороды - 176,8 га).

Леса и лесопокрытые площади – 4262,4 га.

Отвод железной дороги – 590,4 га.

Водные пространства – 194 га.

Заболоченные территории – 23 га.

Прочие (неугодия, породные отвалы) – 273 га.

Площадь территории города, которая оценивается, 9644,6 га.

Таким образом, затраты на освоение и обустройство территории г. Макеевки в расчете на 1 кв. метр (В) составляют 13,09 гривен

Существующий уровень инфраструктурного обустройства территории г. Макеевки обеспечивает землепользователям возможность получения с 1 квадратного метра земельного участка 78,5 коп. ежегодного рентного дохода, что говорит о достаточно высокой степени потребительских свойств городских земель.

Привлекательность городских земель определяется выгодным экономико-географическим положением г. Макеевки вблизи областного центра.

Кроме того, г. Макеевки имеет собственную градообразующую базу, выступает подцентром Донецко-Макееевской системы расселения. Все это создает для пользователей городских земель благоприятные возможности для хозяйствования и предпринимательства.

Согласно "Порядку…" Макеевка – город, имеющий статус областного подчинения (К_р1 = 2,0), расположен в пригородной зоне г. Донецка (К_р2 = 1,5), не является курортом (К_р3 = 1,0) и не расположен в зоне радиационного загрязнения (К_р4 = 1,0).

Следовательно, Км1 = 2,0 х 1,5 х 1,0 х 1,0 = 3

Базовая стоимость 1м2 земель г. Макеевки составит:

13,09 х 0,06

Цнм = ------------------ х 3 = 78,5 грн/м2

0,03