18.5.2. Земельно-оценочная структуризация территории

Процесс рентообразования в границах населенного пункта осуществляется, как правило, на достаточно большой и внутренне неоднородной территории, которая характеризуется сложным взаимодействием природных и антропогенных ландшафтов, разницей в функционально-планировочных качествах, разным уровнем прибыльности от использования земель, что ведет к неоднородности проявления рентообразующих факторов. Это обуславливает необходимость ее земельно-оценочной структуризации - выделения оценочных районов - функционально однородных планировочных единиц, в границах которых в дальнейшем осуществляется сбор, обработка и расчет коэффициентов качества территории.

Оценочные районы выделяются в установленных границах населенных пунктов, разделяются магистралями общегородского и районного уровня, границей полосы отвода железной дороги, естественными рубежами (ручьи, овраги, лесонасаждения и др.), в отдельных случаях - границами производственных территорий.

Чем более детальна земельно-оценочная структуризация территории, тем выше степень достоверности конечного результата.

Площадь одного оценочного района может быть сравнима с микрорайоном многоэтажной застройки, кварталом (группой кварталов) усадебной застройки. Совокупность всех земельно-оценочных единиц должна обеспечивать полный охват территории населенного пункта.

Границы оценочных районов, как правило, не должны пересекать границ административных районов и нарушать планировочную границу населенного пункта.

* Например.

После анализа существующей ситуации в городе Макеевка на основе изучения картографического материала было выделено 336 оценочных районов.

Площадь самого крупного оценочного района составляет 187,4 га, наименьшего - 10,6 га. Средняя площадь одного оценочного района – 53,6 га.

18.5.3. Экономико-планировочное зонирование территории

Экономико-планировочные зоны - часть территории населенного пункта, которая имеет однородные потребительские свойства, преимущественно однородный характер использования и имеет четкие планировочные границы (магистральные улицы, железная дорога, водные рубежи и др.).

На определение границ экономико-планировочных зон оказывают влияние следующие факторы:

1. Неоднородность функционально-планировочных качеств территории.

2. Доступность к:

- местам концентрации трудовой деятельности (мест приложения труда);

- центрам общественного обслуживания;

- местам массового отдыха;

- центру города;

3. Уровень инженерного обеспечения и благоустройства территории.

4. Уровень развития сферы обслуживания населения.

5. Экологическое состояние территории.

6. Социально-градостроительная привлекательность среды:

- разнообразие мест приложения труда;

- обеспеченность объектами культурно-бытового обслуживания;

- престижность проживания;

- эстетика архитектурной застройки и т.д.

Количество факторов, учитываемых при осуществлении экономико-планировочного зонирования, определяется, прежде всего, величиной населенного пункта и уровнем его социально-экономического развития.

Конечным результатом экономико-планировочного зонирования территории населенного пункта является определение зонального коэффициента К_м2, представляющего собой произведение пофакторных оценок п.п. 1-6 с учетом весовой характеристики каждого из факторов. Сумма весовых характеристик, установленных для факторов, должна равняться 1,0.

Границы и количество экономико-планировочных зон, а также значения коэффициентов К_м2 не являются заранее заданными параметрами, а определяются эмпирическим путем.

Методика оценки отдельных факторов, влияющих на величину зонального коэффициента К_м2 базируется на расчете отдельных индексов, отражающих влияние каждого фактора (или их групп) на ценность территории населенного пункта. Алгоритм расчета отвечает таким условиям:

1. Значения каждого индекса рассчитаны от средней величины конкретного фактора для города (среднее значение принимается за 1).

2. Механизм взвешивания отдельных факторов и их групп имеет четкое научное обоснование (методы многомерной статистики, социологическое обследование, экспертная оценка).

3. Граничные значения коэффициента К_м2 находятся в диапазоне значений таблицы 3.6 "Порядка денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов" и колеблются максимальные от 1,5 до 7,0 и минимальные от 0,75 до 0,15.

Выбор метода определения зонального коэффициента определяется в каждом конкретном случае отдельно.

1. Расчет индексов производится через оценку функциональных характеристик отдельных факторов (расстояние и время, концентрация отдельных видов загрязнений, возможность подключения к главным инженерным сооружениям и т.д.). Взвешивание индексов производится на основе экспертной оценки, или социологического опроса граждан населенного пункта.

2. Расчет индексов производится через переведение их относительных характеристик в стоимостные (утомляемость от передвижения, экологические и социальные убытки и и.д.). Взвешивание индексов производится на основе экспертной оценки.

3. Расчет индексов и их взвешивание производится через экспертную оценку каждого с зональных факторов. Количество экспертов должно быть не менее 5 человек.

Существует 4 группы факторов, влияющих на зональную дифференциацию ценности городских земель. Это:

• доступность к центру населенного пункта, местам концентрации трудовой деятельности, центрам общественного обслуживания, массового отдыха (транспортно-функциональное удобство территории - Si);

• экологическое качество (экологическое состояние - Еi) территории;

• инженерное оборудование территории - (Ui);

• социально-градостроительная привлекательность среды (Ci).

Для определения комплексных индексов потребительских качеств каждой из земельно-оценочных единиц может быть использована многопродуктивная модель типа функции Кобба-Дугласа :

Ii = Si* + Ei* + Ui* + Ci* ,

где , , ,  - удельный вес каждой из групп факторов в формировании степени рентной ценности рассматриваемой территории, сумма которых должна быть равна 1,0.

* Например.

Для г. Макеевки взвешенные коэффициенты для каждого из индексов составили:

Группы факторов	Весовые коэффициенты по результатам экспертной оценки
Транспортно-функциональное удобство	0,41
Экологическое качество	0,14
Уровень инженерного обеспечения и благоустройства	0,27
Привлекательность среды	0,18

Таким образом, для каждого земельно-оценочного участка расчет индекса Ii определяется по формуле:

Ii =(0,41xSi) + (0,14xEi) + (0,27xUi) + (0,18xCi)

При этом распределение земельно-оценочных единиц по значениям с комплексных индексов потребительских качеств земель должно отвечать требованиям относительно условий нормальности.

Граничащие земельно-оценочные единицы, аналогичные по степени рентной стоимости и функциональным значениям, объединяются в одну экономико-планировочную зону.

Порядок проведения зонирования должен быть итеративного характера. Последовательность итерации основывается на принципе соответствия значений факторов: от проведения границ по главнейшим факторам, характерное для всех земельно-оценочным единицам (например, доступность общегородского центра), до проведения границ по факторам, имеющим локальное распространение.

Соблюдение этого принципа дает возможность обеспечить относительно детальное экономико-планировочное зонирование городских земель по степени их ценности и достаточно однородным условиям социально-экономического развития.

Как правило, экономико-планировочное зонирование территории отображает общую тенденцию роста прибыльности городских земель:

• от периферии к центру;

• из глубины магистрального пространства к основным планировочным осям;

• от ландшафтно-рекреационной территории к производственным и далее к жилым территориям.

Количество экономико-планировочных зон, а также шкала градаций индексов потребительских качеств городских земель будет зависеть от условий конкретного города (рис. 18.5.1).

* Например.

В г. Макеевке анализ полученных в результате расчета индекса Ii показателей свидетельствует о том, что существуют достаточно существенные зональные отличия, что подтверждается различными значениями индексов Ii (самое высокое – 2,82; самое низкое - 0,30), а также существенной качественной разницей между отдельными планировочными образованиями города.

Таким образом, в г. Макеевке выделено несколько экономико-планировочных зон, в которые были объединены оценочные районы. При объединении оценочных районов в зоны учитывалось воздействие следующих факторов:

1. Смежность районов.

2. Преимущественно функционально однотипное использование.

3. Близость значений индекса Ii (величины индексов отдельных оценочных районов не должны значительно отличаться между собой).

Значение зонального коэффициента (Км2) для отдельной экономико-планировочной зоны определяется как средневзвешенное индексов Ii оценочных районов, которые входят в эту зону (по доле площади района).

В результате проведения экономико-планировочного зонирования в границах г. Макеевки было выделено 52 экономико-планировочных зоны со значениями К_м2 = 2,69 …0,30. Отдельно рассчитан зональный коэффициент для территории железной дороги К_м2 = 1,1.