18.2. Массовая оценка городских земель

В современных условиях эффективное развитие населенных пунктов может быть обеспечено именно путем рационального использования земельных ресурсов.

Практическое осуществление земельной реформы, внедрение частной собственности на земельные участки и платного характера использования земли требует создания экономичного механизма регулирования земельных отношений, важным элементом которого является оценка земли.

Большое значение в создании экономических принципов регулирования земельных отношений принадлежит денежной оценке, которая в условиях переходного периода к рыночной экономике дает возможность провести первоочередную приватизацию земельных участков, создать объективную основу для налогообложения земель.

Принятые на государственном уровне ряд законодательных актов о плате за землю и приватизации земельных участков позволили ввести денежную оценку в правовое поле регулирования земельных отношений. Денежная оценка становится одним из ключевых элементов в реализации государственной политики налогообложения и ценообразования.

Оценка является необходимым условием реализации платного характера использования земли, заключения гражданско-правовых договоров относительно земельных участков, определения потерь, которые требуют возмещения при отчуждении земельной собственности, а также убытков, нанесенных собственнику и землепользователю.

Наличие оценки земель дает возможность органам государственной власти и местного самоуправления наряду с нормативно-организационными методами управления развитием территории реализовать свои регулирующие полномочия на основании создания экономических условий и стимулов рационального использования земель, обеспечить необходимые условия для формирования финансово-экономической базы местного самоуправления за счет взимания платы за землю и удержания пошлины при осуществлении гражданско-правовых договоров относительно земельных участков.

Земельно-оценочная деятельность имеет большое значение для формирования и функционирования рынка земли. Потребность в ней существует не только при приватизации, но и на вторичном рынке. Переход прав собственности на землю, смена условий земельной собственности иди условий ее использования предусматривает определение достоверной цены разнообразнейших договоров относительно владения, пользования и распоряжения земельными участками. Кроме того, оценка земельной собственности является обязательным компонентом всех инвестиционных процессов и залоговых операций.

Оценка земельных отношений как вид профессиональной деятельности включена в Государственный классификатор Украины ДК 009-96 “Классификация видов экономической деятельности” (код 70.31.3), а профессия эксперта-оценщика – в Государственный классификатор Украины ДК 003-95 “Классификация профессий” (код КП 3417).

Можно утверждать, что от состояния земельно-оценочной деятельности, уровня развития ее теоретической и методической базы зависят темпы осуществления не только земельной, но и экономической реформы в целом.

Земельно-оценочная деятельность охватывает как оценку потребительских качеств земель (их качество и продуктивность), так и оценку земельных улучшений и бизнеса, которые размещены на земельном участке, прав относительно земли, наличных правовых и планировочных ограничений. Это требует от оценщика специальных знаний в различных отраслях естественных, технических и гуманитарных наук.

Потребность осуществления массовой оценки возникает в связи с необходимостью одновременной оценки большого количества земельных участков или территории населенного пункта в целом.

Массовая оценка может быть частичной, когда городские земли оцениваются с точки зрения одного вида их использования, или общей (комплексной), когда земли оцениваются с точки зрения всех возможных видов их использования.

Чаще всего массовая оценка выполняется с целью налогообложения единым, установленным на государственном уровне, и жестко регламентированным налогом. Используя в принципе одинаковую с оценкой отдельных участков базу, массовая оценка, как правило, не учитывает индивидуальные свойства спроса и предложения на конкретный участок, которые обусловлены кратковременными изменениями коньюктуры рынка. Однако она более стабильна и базируется на обобщенных данных, которые отображают потенциальную ценность земли.

Учитывая, что стержневым критерием определения стоимости земли является ценность земельного участка, процедуры, которые используются в процессе массовой оценки, направлены на установление и количественную интерпретацию степени его ценности. При этом стоимость скорее является относительным или сравнительным понятием, чем абсолютной характеристикой.

Стоимость земли может быть определена на основе:

• бальной оценки, когда степень благоприятности оценивается в баллах, путем сложения которых выводится интегральная оценка, на основании которой и делается окончательный вывод;

• ранжирования факторов по их значимости в общем, комплексе условий, благоприятных для того или другого вида деятельности с последующей бальной оценкой отдельных факторов;

• стоимостной оценки, базирующейся на определении экономического эффекта по каждому фактору, рассматриваемому в зависимости от функционального использования городских земель;

• смешанной (комбинированной) оценки, которая учитывает как стоимостную, так и бальную оценку отдельных факторов.

Процедура массовой оценки включает:

1. формирование цели оценки;

2. составление кадастровой карты города;

3. определение видов использования городских земель;

4. установление пространственного распространения факторов влияющих на стоимость земли;

5. определение натуральных показателей оценки;

6. землеоценочную структуризацию территории города;

7. установление процедуры пофакторной и интегральной оценки потребительских качеств территории;

8. составление схемы экономико-планировочного зонирования;

9. определение базовой стоимости городских земель;

10. документирование результатов оценки.